産業新周期 園區新空間與新動能挖掘

2024年，在面臨很多不确定性中，産業與經濟一樣，進入到一個新的周期。

成熟灣區往往是一國經濟最有活力的地區，且基本都是所在國的經濟增長極。無論是長三角、京津冀、環渤海還是粵港澳，灣區已然成為中國經濟的增長極。

在産業集聚之下，灣區城市得到快速發展，與此同時土地資源在産業的升級擴張中日漸緊缺，“工業上樓”的集約産業模式成為灣區城市探索“産地矛盾”的解題思路。

3月26日，在2024上海全球投資促進大會新聞通氣會上，浦東新區區委常委吳強面對當下産業發展瓶頸以及産業規模的躍升發展需求，提出深化實施“智造空間”“工業上樓”“M0産業綜合用地”等舉措。

觀點新媒體了解到，浦東新區将最大限度釋放産業空間，打造一批引領標杆項目，未來3年打造近1000萬平方米的工業上樓“智造空間”。

城市空間煥新的同時，産業也開始需要爬上樓去。

深圳先行

上世紀50年代，香港與新加坡迫于土地緊缺和工業擴張的壓力，開始探索“工業上樓”。作為一種城市工業空間拓展和節約集約用地的方式，“工業上樓”已經在經濟發達的灣區鋪開。

從概念上看，“工業上樓”是指企業在高層樓房中進行工業生産、研發和設計，是一種新型産業空間模式，旨在深度激活工業用地，促進産業升級，實現從試生産到産業化的良性發展路徑。

在中國内地的灣區城市中，“工業上樓”成功案例最早發展于深圳，早期“上樓”的産業具有“精密小輕”的特點，以輕工業為主，近年來的發力方向則是電子信息、精密機械和智能裝備等領域。

因此，多數灣區城市探索“工業上樓”模式時，紛紛學習深圳經驗，並加以改進消化、因地制宜的開展項目試點。

2015年，深圳率先探索“工業上樓”模式；2021年，國家發改委發布通知明确提出推廣該模式。截至目前，上海、蘇州、東莞、青島、杭州、嘉興等地紛紛制定相關政策，積極鼓勵發展這種新型用地模式。

據觀點新媒體了解到，在以新質生産力為發展目標的新時代，産業升級必然會帶來城市更新項目，而深圳不僅是率先探索"工業上樓"的城市，甚至将該模式引入“工改”城市更新項目之中，達到激發工業舊改活力的同時，滿足産業空間上樓煥新需求。

合一城市更新的數據顯示，截至3月中旬，深圳共計22個城市更新“工業上樓”項目獲批公示，涉及拆除規模513萬平，規劃容積1643.7萬平，其中廠房829.7萬平，研發用房86.8萬平，“工業上樓”産業空間拟新增供應合計超過916.5萬平。

其中9個是由存量更新轉軌城市更新“工業上樓”，占比41%，涉及拆除規模249.19萬平。深圳作為内地率先全面進入存量再開發的城市，将存量老舊工業區更新改造，以推動新型産業空間供給支持産業轉型升級，是大勢所趨。

今年3月14日，深圳市工業和信息化局發布《關于加快發展新質生産力進一步推進戰略性新興産業集群和未來産業》，明确“工業上樓”進入2.0階段。

由此可見，深圳“工業上樓”行動仍持續推進，存量更新工改項目轉軌城市更新“工業上樓”将步入常态化階段。

長三角機會

除了深圳模式外，蘇州和青島等城市也在積極探索工業上樓模式。蘇州作為長三角地區率先嘗試工業上樓的代表城市，通過政府引導和政策支持，鼓勵工業用地集約節約利用，提高産業用地容積率。

2023年6月，蘇州市政府常務會議審議並原則通過，蘇州市政府辦公室正式印發了《蘇州市鼓勵“工業上樓”工作試點方案》（下稱《試點方案》），正式吹響了工業上樓的号角，也意味着“工業上樓”開始進入強二線城市。

數據來源：觀點指數整理

據觀點新媒體觀察，随着近年來的飛速發展，蘇州也開始面臨成長所帶來的“空間”陣痛。土地資源有限、土地利用率問題、落後産業淘汰問題、用地規劃問題等等，成為該城市的土地困局。

而蘇州推出“工業上樓”也並不是一蹴而就，最早源于前期“雙百”計劃的提出。

2020年，江蘇省自然資源廳權益處與蘇州市自然資源和規劃局在“三優三保”政策基礎上，謀劃開展蘇州産業用地2.0計劃，即“雙百”行動。標志着蘇州拒絕再走低效浪費的外延式發展“老路”。

“雙百”行動的含義是在全蘇州市範圍内劃定100萬畝工業和生産性研發用地保障線、實現100平方公里工業用地更新，向低效土地要空間、向存量土地要效益。到2024年，實現産業用地畝均稅收提升30%以上的目標。

簡單來說，“雙百”行動便是蘇州推行工業上樓模式的前期鋪墊。

而工業上樓並不是産業空間煥新的“萬金油”，在工業上樓發展過程中，也存在着諸多問題與挑戰。

深圳合一城市更新董事長羅宇曾指，以深圳市場為例，工業上樓主要面臨三大挑戰，即企業\産業上樓意願度、保本微利原則、巨大供應窗口與招商壓力。

在其看來，“工業上樓”模式要求參與企業必須從開發邏輯需轉變為運營邏輯。對于傳統房企來說，轉型做産業地産相當于新領域的再次創業，所以一定要用新領域的邏輯做新領域的事情。

除此之外，未來工業上樓項目也有望通過公募REITs等方式實現退出，工業上樓項目在資産證券化的優勢可以理解為“三優一好”。

“三優”是指工業上樓項目主體優質、項目優質、區域優質，再疊加價格便宜、政策扶持、産品形象優勢使得項目好招商，有利于快速達到穩定運營期實現正向現金流，大幅縮短REITs發行準備周期。

但還是得明确工業上樓REITs難點的核心還是在于租金，低租金還要确保投資者回報率，必然會限制資産價值。

4月23日，觀點機構将在上海舉辦長三角産業論壇，屆時，産業園區運營商、上下遊企業、品牌商、服務商、投融資機構及政府、行業協會等精英齊聚一堂，深入探讨和展示産業的發展趨勢、創新模式和經驗。

屆時将發布《卓越指數 • 2024産業及産業園區運營發展報告》，並舉辦卓越指數 • 2024産業及産業園區卓越表現授牌典禮。同時，2024觀點學徒計劃——企業課堂，也将一同走進典型産業園區。

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