段朝晖：“都市工業” 長三角核心城市發展的必然選擇 | 2024長三角産業論壇

本文為段朝晖先生在2024長三角産業論壇發表的演講

段朝晖（北京聯東投資（集團）有限公司副總裁 ）：大家好，北京聯東集團段朝晖。今天在座的都是行業的大咖、專業，讓我跟大家交流一下對當前經濟形勢的看法，我不敢妄言，但是作為一個在産業園區這個領域，大概工作了有十六七年的老兵，講一講我們對于産業園區這個細分賽道發展的一些想法，我覺得還是可以的。

今天因為主旨是長三角論壇，所以我們重點就分享一下對于長三角産業發展的一些認識和看法。

聯東集團就不跟大家多介紹了，我們在九十多個城市有500多個園區在運營，這九十多個城市大部分我都去過，並且是先頭部隊先去的。

發展到當前，尤其是結合今天我們論壇的主旨，我們說長三角都市産業怎麼來發展？有幾個必然性。一個是長三角重點城市核心區，我們認為是必然會轉型發展的。第二個轉型發展必然發展都市工業，第三個我們認為工業上樓之所以現在這麼火，也是一個必然的趨勢。

首先從國際上比較先進的發展城市來看，像日本快速的工業化發展帶動了日本的奇迹，創造了産業和經濟快速發展的社會，到60年代之後一直到80年代這個時間，就經歷了一段很多工業企業往郊區轉移和發展的過程，就跟我們目前所看到的現狀是一樣的，很多企業和廠子都逐漸到更偏遠的地方去，而中心城市産業空心化。

在90年代以後，日本也開始做了轉變，引進更多的先進科技型企業到中心城區來發展。除了日本之外，韓國的首爾，包括新加坡，還有我們的香港，也都經歷了同類型的階段。這些共同的經驗表明，工業可以讓城市發展變得更加健康，更有機能性。從這點來說，我們說城市的核心區要進一步發展産業，必然要做轉型發展。

這里面遇到一些問題，比如産業空心化的問題，以及産業失衡、土地财政收緊，以及樓宇經濟不可持續性，這些共同的問題是城市中心城區必然要轉型發展的關鍵點。結合長三角的具體城市來說，就像上海，上海的普陀和虹口，這是典型的重點城市的中心城區，但是這兩個區域的産業，三産比重都超過了90%，二産比重是很低的。在這些年的發展過程中，大家能看到，作為中心城區經濟總量已經遠遠落後于周圍的郊區。

除了上海之外，我們再看一下杭州，杭州的余杭區也是一個比較典型的代表，余杭區是一個典型的尖塔薄底的區域，對互聯網龍頭企業的依賴性比較強，就會導致在不同産業的發展過程中，缺乏穩定器。余杭也好，上海的普陀和虹口也好，在近幾年的發展過程中，都在大力實體制造業，對于原來的商業住宅，或者原來規劃的辦公樓屬性用地，也逐步在做調整，帶來了很多都市産業發展的機會。

就像余杭的未來科技城，從2021年到現在，整個空置率從12%提升到了34%，租金從4塊5降到了3塊4毛6，這種現象還是很明顯的。

第二個必然是中心城市的轉型必然要發展都市工業，為什麼要發展都市工業，一個是發展新質生産力的要求，還有一個就是産業脫虛入實的抓手。另外科技型企業到中心城區集聚的必然要求，一定要适合這種科技型企業發展載體的産生。

第三個發展都市工業必須要工業上樓，這個也沒那麼必須，我們覺得這是一個必然的通道，大家都知道中心城區最稀缺的就是土地資源，地太少了，帶來的就是要做高容、高投資、高收益這樣的項目，同時也結合未來在中心城區發展都市工業這些産業的需求，一個是輕型的加工生産，低能耗，他們對于環保、減震等等工業方面的特點，要求必然要走工業上樓這條路。

今天有很多灣區的朋友在這里，在工業上樓的發展上，除了上海和周圍的這些城市之外，我們講一個廣州的案例，因為深圳的工業上樓做的非常好，廣州這些年也大力在發展工業上樓的工作。

就以廣州天河區來說，是廣州市重點企業尤其是總部經濟集聚度非常高的區域，在近幾年，天河區提出來要發展都市工業，但是發展到目前，實際上最大的困難，一個是空間的困難，另外一個就是政策通道的問題。

去年天河區為了推動都市工業的發展，劃出了2112畝的區域作為都市工業的發展示範區，邀請了國内有很多家機構共同為這個區域産業發展和用地規劃出謀劃策。我們也有幸參與了，和天河區打造一個中心區域，第二個助力發展都市工業的三個一，第三個就是和廣州高科打造了一個機器人産業園，大家可以去看一看。

我們對比了一下長三角和大灣區在工業上樓發展上的一些産業性，實際上灣區在整個推動都市産業發展，尤其是工業上樓的工作，做的更早，更靠前，二十年前深圳工業廠房都已經蓋到二十樓了，但在長三角區域，市場客戶對于上樓去發展産業的接受度，在這幾年才逐漸提起來，但是在灣區基本上沒有什麼抗性。

從政策上來說，大灣區很多政策出的連續性比較強，並且有很多出的比較早，已經從粗到精的階段在做，長三角包括蘇州、上海、杭州幾個重要城市，近幾年也出台了政策支持上樓，但是點狀分布的，聯動性和繫統性並不是很強，有待進一步提升。

聯東這些年在都市工業的發展，尤其在長三角是我們重點布局的區域，在這個區域里面有很多典型的示範項目，像去年上海市經信委發布的智能制造的空間載體，聯東在上還有五個園區獲得了優質項目的認定，屬于典型的工業上樓項目。除了獲獎的這些園區之外，我們在全國五百多個園區里面，有一大部分都分布在一線和二線城市，基本上GDP過萬億的城市，聯東U谷是全部都有項目布局的，在這種情況下，我們在都市工業上面也獲得了一些經驗。

這不是簡單的事情，針對能夠到中心城區的産業要有一定的了解，他們過來之後對于載體的需求是什麼樣的，有很多人說産業園區這個事情很復雜，我個人不是這麼理解的，或許因為我自己的知識面有限，我覺得産業園區這個行業領域，與其說它專業度很高很復雜，倒不如說它是一個繫統性非常強的工作。

昨天我們一個專題會還在讨論一個公司項目的定位問題，我們産業研究部門對于這個區域的産業和潛在的客戶做了深入的研究分析之後，對于這個項目的層高，究竟要做4米5還是4米2的問題，就是樓上的部分，認為做4米5更好，但設計中心就提出來一個意見，如果說每一層樓上都做4米5的話，整個建築的總高度就超過了當地的限高標準，這個限高標準超過了以後，有很多的功能配置都增加大量的成本因素。

在這種情況下就要考慮，雖然大部分産業客戶對于層高的要求，可能是産業研究部門提出來的，但設計部門不能有效銜接的話，為了某一層層高的設計，無端增加了很多建築成本，對于整個園區的開發來說也是非常不利的，我認為産業園區這個行業要想做好，不僅是産業要研究清楚，後面的設計以及成本控制到招商整個全鍊條，是非常繫統的活。

聯東在工業上樓項目上來說，從整個園區的規劃、立面設計、功能配套有一整套的繫統，尤其是垂直交通怎麼解決，我們都有自己的一套體繫。

還有這些年聯東U谷早期大家印象中就是建廠房的，這些年我們在核心城市的中心區域有很多工業上樓的項目，整個園區的形象，包括功能屬性和入園企業的品質都是非常高的，目前我們的産品一直在叠代，現在已經到第九代産品。

還有一個就是把園區建好，企業招進來，更重要的要把服務做好，大家都說當前的經濟形勢，每家企業都很困難，剛才汪秘書長問我最近怎麼樣？我說還可以，我不想說都很難。其實我們做園區的很多，入園的企業更難，我們要做什麼？除了把硬件載體做好，把他們請進來之後要服務好他們，這是做園區最成功的。

聯東在園區服務這一塊打造了四層服務體繫，從園區基礎的物業服務、産業服務，以及到供應鍊管理體繫和智慧化園區的管理繫統，這些就不多介紹了，這是我們近兩年發布的産業鍊供應平台，主要幫企業降本增效，還有我們打造了兩院五平台。

這些是我們在上海和全國建成的典型項目，就不多介紹了，大家如果有興趣的話可以抽時間看一看。像廣州億航，是以無人機低空領域為主的，還有杭州西湖區以發展生物醫藥為主的基地，這是在蘇州工業園區建設的，發展半導體，這是在蘇州姑蘇的項目，以數字經濟為主。

除了聯東已經建成的園區之外，這幾年還幫助很多地方政府和企業建設園區，把我們的管理輸出出去，像在上海松江、鄭州的中原區、四川綿陽，一起合作的園區，從前期項目的策劃定位到園區設計、成本管控、工程管理，一直到後期的招商和運營服務，可以提供全流程、全周期的管理輸出服務。

最後我想說聯東做管理輸出這個業務的宗旨，就是想把我們積累二十多年的産業園區運營經驗分享給社會，幫助更多的政府和企業把園區做好。

我也希望在座的各位專家和各個同行的高管，我們大家可以一起把我們研究出來的，在産業園區這個領域比較好的知識和經驗，分享給做園區的朋友們。我們一起把各地的産業園區都做好，維持這個行業良性發展，這個就是我們在座的各位，包括我自己，我們對國家産業發展、對經濟發展能做出最好的貢獻，謝謝。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。