主題讨論會一：波動之下，如何把握産業機遇？ | 2024長三角産業論壇

主持嘉賓：

黎振偉 世聯行首席技術官

讨論嘉賓：

葛培健 金地威新産業研究院院長 

張　鵬 園動力董事長

朱　軍 新建元集團黨委委員、副總裁、财務總監

許志遠 中集産城園區運營公司華東區域總經理

黎振偉：謝謝主持人，我們來到葛總的長三角産業基地來研讨，我們是從珠三角過來的，大灣區過來到長三角，産業園區跟上午的養老康養顯然不同，下午人滿滿的，看來大家很關注産業。的确，當房地産不好的時候，經濟下行的時候，國家很強調産業，現在很多企業都要轉型産業，很多制造業的企業生産不好了，也把他的工廠占進産業，所以面臨這種情況怎麼做？

所以下午的讨論主題就是波動之下如何把握産業的機遇。第一個議題就是地産思維走向産業思維，我想這是一個很重要的前提，如果這個思維搞錯了以後，我們又回到過去的地産，就麻煩了。

關于第一個話題，有請金地威新産業研究院葛培健院長，我的問題是這樣的，您曾是國家級科技園區的領導，現在又擔任新産業研究院的院長，過去與現在有不少産業園區的建設，大多都帶有地産的思維，産業思維是弱的，地産思維是強的，您如何理解房地産這個産業，創新之間的差别和認知，兩個産業如何融合？如何從地産思維轉向産業思維？

葛培健：非常感謝黎會長。這個題目從地産思維走向産業思維，說實話我早在2017年5月18号京津冀高峰論壇會上就提出過，我認為雄安模式標志着傳統園區開發模式行将結束。

我當年接受了人民日報《中國經濟周刊》三篇繫列專訪，第一篇就是“雄安模式標志着傳統産業園區開發模式的終結”；第二篇“産業導入，基金操盤的時代己經到來”；第三篇“逐鹿中原，産業園區開發主體進入並購時代”。而地産思維的鮮明特點就是“三高”即高投資、高負債、高周轉。而目前政府在新型工業化、制造業當家的推動下，對工業用地、産業用地的監管更加嚴格了，産業思維需要一張産業藍圖幹到底，需要久久為功的耕耘。

我僅舉三個案例：一是我為何選擇金地威新？當年全國房地産三十強，其中好幾家來到上海尋求與張江合作，推進房地産公司的轉型，而真正轉型成功的是金地。其領導者即金地集團原淩克董事長，他堅持長期主義打造生命科學産業高地，僅在美國矽谷等地就有6個個孵化加速器，並對園區産品品質非常注重，形成了全國化布局戰略，目前在國内19座城市，開發項目42個，管理面積四百多萬平方米；全品類産品繫列，包括研辦、研産類等；全自持擁有資管，即不是以銷售為導向的，而是以自持運營為主的；全生命周期運營，並建立了生命科學園區産品力標準。體現了金地從地産思維向産業思維轉型成功範例。

第二個是我的老東家，張江高科600895，當年張江高科團隊引以自傲最大的成就感就是轉型為科技投行，形象地表述即房東+股東、基金十基地、園區十社區。當年張江園區約有816家企業與張江高科是租賃關繫，而低租金、免租金又是政府對公司招商引企的基本要求，作為上市公司既要能滿足社會投資人的回報預期，又要完成政府招大引強的任務？這就倒逼我們從傳統的地産思維向産業思維、科技投行轉型。據悉，張江高科的增長已經徹底與房地産指數脫鈎了，這幾年房地産指數連續下跌，這個黎會長比我更熟悉，而張江高科的增長指數已經跟集成電路、創投類指數等産業類指數挂鈎，充分表明公司房地産屬性明顯弱化，而科創屬性顯著增強。這就是地産思維向産業思維轉型的重要標志。

我再講第三個案例，就是東湖高新，東湖高新史文明總經理，去年在上海産業地産30頒獎大會上發言宣布東湖高新未來三年不依賴靠租金收入，而是靠産業賦能的服務收入，為此他們專門成立了一個叫索元數據公司，依托海量數據基礎，提供可定量計算的一站式産業分析和獵商繫統，為區域産業規劃、産業招商、産業投資和産業運營等提供輔助決策，做實延鍊、補鍊和強鍊。這也表明了從地産思維向産業思維的成功轉型的範例。上述三個案例足以說明，地産思維向産業思維轉型己成為産業園區開發主體重要標志。

黎振偉：非常精彩，一個是全生命周期，一個是房東+股東，一個是從依靠房産指數向産業指數提升，這個要探讨還不容易，前面怎麼解決資金，怎麼解決基礎，很多開發商在早期的時候還是有錢的，但他們的思維沒轉變，結果現在房地産不行的時候，也把自己的産業拖累了，這是後話了，我們下次論壇再深入研究。

第二個嘉賓來自中集産城的，有請中集産城華東區域總經理許志遠許總。先從數字認識中集産城，中集産城是中國第一家以産城命名的公司，依托中國集裝箱集團全球的産業資源、全球運營平台，通過合作機制創造整合了一千加戰略級的大型産業集團，聚集了一萬家中型優質企業，連接了十萬家生态型小微企業，服務了一百萬家産業人口、産業生态聯盟和主題産業社區，打造了高質量的産業集群。

我的問題就是，你們很典型的從一個制造業企業，做集裝箱的，到一個産業園區，這兩者之間它的特點和關繫是什麼樣的？能把握住嗎？下一個問題是從當前政府到企業，都在大力發展産業園區，我們如何避免進入認識和發展的誤區呢？有什麼經驗呢？

許志遠：感謝黎總和觀點，給我們一個一塊來聊一聊産業園區的機會。成如剛才黎總所說的，中集為什麼做這個産業園區？中集躬身入局，本身是一個制造業鍊主企業，除了集裝箱闆塊，我們在海工裝備，在物流，在特種車輛，都是行業里面的頭部企業，也就是我們本身實際上就是制造業的鍊主企業。

以這個身份去做園區的布局，我們從2003年開始成立中國第一家以産城命名的公司，從此之後我們就跟做房地産項目切割開了，就算早期有一些地産類、住宅類、商業類的項目，也都是交給專業的地産公司做待建，去合作。從制造業的這個鍊主身份，還是回歸到為企業服務、為産業服務商，剛才葛院長說的六大化，我非常認同，這就是我們在服務企業、服務産業所需要做的事情。

回到這個主題講地産思維和園區思維，從我們中集的理解，地産思維有明顯的行業特點，我們認為園區區别于地産思維，是從需求端出發，從政府發展企業的需求端出發，圍繞這個需求提供的價值，去做這麼一個行業的生意。更多的我們講的是賦能，講的是利他精神，地産更多的是從供應的角度，是一個利我的，自我閉環産品開發銷售的邏輯，園區服務我們認為更多的是一個利他，鍊接賦能的一個邏輯，這是我們的一個理解。

我們認為做産業園區的幾個特點，作為制造業的鍊主企業，一定要了解這個企業的需求，所以我們集團專門成立了産業研究院，我們這個産業研究院圍繞服務我們集團在各地政府的産業落地，去銜接需求。同時研究我們集團内上下遊相關的生态企業，通過研究先行做到知識圖譜、産業圖譜，圍繞我們的研究和客戶的需求，我們專門開發了産業服務産品。

在數字化的領域，我們在賦能方面，也同時開發了集享會和集刻會的數字化賦能産品。從專業化的賦能角度，我們把每一塊價值的賦能點都獨立開發出相應的專業化産品，為我們的企業賦能。像我們在東莞的中集智谷，就是圍繞手機的一條産業鍊，五年之内60%的企業都是圍繞手機相關的，從鴻蒙的開源生态到感知的模組，到背殼的沖壓設計。

我們在深圳的園區專門做衛星互聯網，專門成立了一個衛星互聯網産業研究院，圍繞這個上下遊的産業生态去集聚。中集園區總結起來，内部講叫産業人做産業園，懂産業也懂企業，懂這個行業，才能把這個事情做好。

黎振偉：謝謝許總。下一位有請園動力董事長張鵬總，你們公司發展第五個年頭，集團先後取得中國園區運營服務商的第一、資管運營實力的第一等多項殊荣，在全國賦能了一百多個園區的運營，在這驕人的業績下，我馬上要問了，怎麼看當前園區發展的一些問題呢？這些問題政府跟企業他們又應該怎麼去化解呢？作為我們專業公司怎麼幫助他化解？特别最後一條對于那些将要進入這個賽道的，不熟悉園區的企業，您有什麼建議？

張鵬：謝謝主持人的提問，也謝謝這次大會和葛老的邀請。主持人您提到了兩個一，是我們這四到五年跑出的業績，也是中國經濟社會比較動蕩的五年。我算是行業内比較年齡的選手，81年生人，四十多歲，我們作為一股新生的力量，之所以能有這樣的結果，我認為回歸到本質，您的問題背後是兩個一，你們有沒有真正的實力。

黎振偉：您做了那麼多項目以後，認為有什麼問題？

張鵬：我再補充七個一，第一個一，園動力是真正意義在産業園區做産業園區運營服務的公司，而且是一個全國化、全流程的比較高的出發利益點來做這個行業，包括現在為止，很多開發型的企業，所謂重資産的公司要轉型做輕資産的時候，會把園動力作為一個很重要的參考藍本。倒不是我們做的有多好，是因為我們走的靠前，我們很多理念叠代速度比較快，得到了很多同行的認同。我這個人本人總結能力比較強，經常把最新的理念無私的分享出去，這是第一個一。

第二個一要補充的就是我們園動力到現在，就是專一了，這五年的時間從來沒有變過我們的主營業務，只做一件事情，就是給産業園區提供全流程價值體繫的服務，這套體繫也是我這麼多年從業履歷里總結積累，在五年跟我們客戶合作過程中不斷地叠代，我預告一下，今年6月份會有重要的升級，就是全新的園動力全流程價值體繫升級，會選在輸出中國産業園區的會議上，在我們的主場，會是像過去五年一樣進行無私的發布，希望真正推動這個産業的發展。

專注的背後就是園動力在這五年中經歷了無數的誘惑，可以自信的介紹園動力的前面先介紹三個不，園動力不拿地、不開發、不建設，我跟很多地方政府的同事也會匯報，否則很多政府會懷疑我們的純粹性，先要證明給他們看，我不拿地，也不搞開發，不搞建設，因為這三件事情，回歸到我要補充的第三個一，我認為有更重要的，或者更合适的客戶群體适合拿地、投資、建設、開發，就來到了第三個一，園動力只做了非常專一的兩類客戶，一類是央國平，未來大量的優秀産業園區，一定會回歸到央企，比如我們台上就坐着央企，央企、國企以及地方的平台公司，将成為優秀的産業園區開發企業，我們會以補充協同的形式，或者是在地方國企能力不足的情況下，形成一個很好的補充協同作用，主流一定是央企、國企和平台公司。

他們主力做産業園區的方向，就是在國家每年新增的産業用地做新增的産業園區。第二類服務的客戶主體就是實體企業，園動力現在100+園區里面，其中30%是實體企業園區，70%是央國平的園區。實體企業也存在另外的形态，對實體企業存量土地重新盤活，現在通過園區運營服務商，也就是我們的出現，能夠嫁接或者促成地方政府和存量土地地重新合作，盤活低效用地，尤其在珠三角做了大量的業績，在其中找到了很多化解矛盾的方法。這是我補充的第三個一，我們很專一的做這兩個客戶。

第四個是福州市前市委書記送給我的一句話，認為園動力在做的這件事情就是産業園區一張藍圖繪到底，這是我們的核心理念，原來沒想過，現在一想，确實在做一張藍圖繪到底的事情，因為我們是長期主義思維者，從來沒有以短期利益為原點做這件事，而是真正想推動行業進步，做一件偉大的事情，這是第四個一。

第五個一是園動力核心的操盤邏輯，我們一直是一體化的工作模型，在開發企業中，大家可以回想一下，都是按部就班，一件事情做完，投資部拿地，然後産研部做定位，設計部做設計，成本部對這個目標成本進行管控，再由招商部進行招商，物業部進行管理。還是回到到地産思維和産業思維，地産思維就是快周轉，這樣的處理方法效率更高，但是會發現一旦這個公司規模化了之後，出來的産品大相徑庭，同質化非常嚴重，開發的效率很快很高，但是對某一個園區的獨特性，以及和産業的高度适配性差了很多。

我非常推崇幾個市場公司，比如說金地威新，一路以來堅定在優質城市做持有資産，對産業的研究深度是比較高的。在這點向下園動力的模型就很不一樣，我們並沒有像流水賬一樣做一個園區，每來一個園區，園動力的工作機制基本上圍繞着四個主要的一體化來完成，比如說率先産研設計一體化，産研部門和設計部門協同工作，他們的績效考核、管理模式、對外輸出不會分開，包括在招商階段，我們認為招商和全國聯動也是不可切分的，現在園動力已經進入了39個城市，在39個城市中某一個産業招商指標是同時下給整個招商體繫的，咱們回憶一下其他開發公司，可能人很多，但指標是分别下給某一個城市或者某一個項目的，並沒有真正形成協同，而園動力不是這樣思考問題的，每一個指標都是分給全公司所有的體繫内。

第六個就是已經做到第一百個園區了，並不是證明我們有多努力，或者我們的成就有多大，而是證明了當時在設想這個模式，因為園動力是創造這件事情的一家企業，在創造的過程中帶有非常多對這個行業未來趨勢發展的預判，我們當時就預判到了，央企、國企、平台公司會成為增量産業園區的主體，所以圍繞着這些搭建的組織架構。做到一百個園區反向印證了前面的假設有前瞻性，确實自己五年的成長，到今年為止又有很多新的認識和假設，也會變成未來的組織架構變化。

第七個一百就是我們已經進入到了一百個園區，但是我們短期内的目標，希望未來在中國一百個城市中想找園區服務商，都能找到園動力實際的辦公場所。比如現在此時此刻我們同時在新建的産業園區客廳，同時在裝修就有二十個，我們已經進了39個，在今年内就會完成60個到70個園動力辦公室的布置，這些未來都會成為産業園區服務整個城市跨區域交流的重要場所。說實話把這個課題交給任何一個城市，或者任何一個開發區，在全國一百個城市布置招商辦公室也是很難的一件事情，不容易。既然是服務機構，就應該有這個擔當。

最後一個一補充的還是堅定不移地做産業園區價值流程體繫，謝謝。

黎振偉：謝謝張總，您的八個一很精彩，我們期待第五年後再多一百個項目。

剛才大家談了長期主義，那錢從哪兒來呢？第一桶金怎麼辦呢？接下來有請新建元的朱軍總，怎麼解決财務的問題？怎麼投入，當然他們有REITs，但怎麼實現？怎麼樣讓園區健康長期的發展，金融在里面起的作用，朱總您介紹一下。

朱軍：感謝觀點，剛剛所有的理論，葛院長的主題演講都全部包含了，我只是從蘇州工業園區實踐的實例，我來講一下相應的狀況。首先先介紹一下蘇州新建元，蘇州新建元是蘇州工業園區規模最大的一個國有企業。

第二個我來講一下整個蘇州工業園區，始終定義的是2+4+1這麼一個産業結構，2是高端制造業和新一代信息技術，這兩個主要是以外向型，向全球招商引進的制造業，這也是傳統的。

4做的是什麼呢？定義了四個新興戰略産業，一個是人工智能，一個生物醫藥，一個是納米技術應用，第四個是這兩年我們新提出來的綠色與新能源。1是現代服務業，我重點講一講+4里面的三個，第一個是人工智能，在講人工智能之前，引用剛剛葛院長的一句話，工業園區或者是一個管委會和國企的角色問題，是要合一的，因為做一個産業的話，培育一個産業，不是一年兩年、三年五年就能做成的，第一個例子是人工智能，人工智能是2000年的時候，蘇州工業園區專門成立了一個國企，叫蘇州科技園公司，它的前身主要做信息技術、軟件開發，随後逐步轉型到了現在的人工智能，這一個産業2000年布局，到了現在經歷了24年。

第二個我講到生物醫藥，生物醫藥在蘇州市作為一号産業，也是生命健康大領域里頭的。蘇州工業園區是2005年布局的，也是專門成立了一個生物公司，成立了之後專門做這一個産業，2005年到現在也近二十年了。

第三個産業我們布局的是納米技術應用，也就是說半導體等等最前期的技術，這個産業布局是2009年，從這個來看，布局一個産業的發展，肯定要十幾年、二十年，甚至不止，是永恒的。

我們來做産業園講到了産業思維，我的理解是兩個，一個是通過運營來體現資産的價值，不是我的成本決定的，蓋房子花了多少錢，而是運營體現的。第二個因為長周期持有這個資産，如果短期把這個資産賣掉了，想要再規劃，或者再來調制整個産業，很難做到，如果像住房一樣，賣給很多的小業主，不可能整個區域的發展導向來走的。所以在這里就形成了剛剛主持人提出來的，長期持有資産，怎麼樣能夠把它做的更大、做的更強，讓自己的企業能夠發展起來呢，尤其2021年6月份，首批的基礎設施公募REITs上市了之後，打開了相應的渠道，我們有幸在2021年6月21号，就是全國首批九單里面的其中一單，東吳蘇園，用兩項底層資産發行了公募REITs，實現了整個産業運營的投資、融資、建設、運營到退出，後續把整個企業的模式模型也發生了一定的變化，我們叫做以退定投、以退新增這麼兩項。

怎麼叫以退定投呢？要持有産業園，REITs的方式是我擁有資産的控制權，而且資産又能夠相應的出表，所以在項目一開始上之前，就是以未來是否符合地方的産業發展，是否能夠以REITs的方式來退出，反向來控制投入的成本，我怎麼樣去運營，用什麼樣的方式，是這麼一個邏輯，從後面往前面倒推的。而有了REITs退出之後，有新的資金回來，可以放大新的杠杆，當時兩項資産合並發有35億，新建元有16億，發完了之後，這兩年撬動了170萬平米新項目的推進和投入，這是我們增值出來的。其實早在2018年新建元就開始摸索實踐REITs的方式，當時還沒有基礎設施公募REITs，我們采用相應的類REITs的方式，2018年把園區内的一些鄰里中心、社區商業，還有一些特色商業街等等，逐步來做，截止到現在，新建元做了類REITs和REITs整體做了八單，總的發行規模将近150個億，對于新建元來講，剛剛講的是蘇州工業園區規模最大的，但總資産規模到去年年底才540億，但REITs帶動的有一百多個億，這是我們覺得用了REITs的方式，實現了後期的融資和滾動投入再開發，以及整個産業園長期持有的方式。

黎振偉：謝謝，我覺得朱總您談到了一個很重要的東西，我們都想用REITs，如果沒有産業思維，沒有優良資産的思維，沒有運營思維，拿不到REITs，所以還是要從長期主義去思考，把這個基礎做好了REITs就給你了。

還有現在都面臨着出租率比較嚴峻的問題，在出租率下降的情況下，怎麼實現租金平衡？租金降還是不降？

葛培健：我先補充朱軍總沒講的，我幫他講一講，今年蘇州面臨中新兩國政府合資辦園區三十周年，新建元又是蘇州工業園區最大的國企開發商，他們正在緊鑼密鼓謀劃跟新加坡更高的層次搞合資，打造影響未來二十年、三十年的生命科學園區。他們與新加坡政府的淡馬錫公司采用合資公司的名義。我最關注的是什麼呢？他們怎麼來布局影響未來二十年、三十年的生命科學産業，這是很厲害的。

黎振偉：就是新産業、新業态、新模式。

葛培健：因為今天産業園區的人來的比較多，就全國而言，經濟下行的調整，特别是産業園區的出租率，包括租賃的單價，我歸納叫“雙降”，這對産業園區，特别是對發行公募REITs産業園區開發主體的壓力很大，因為當年中關村、蘇州，包括張江光大發行公募REITs，出租率都是92%以上，去年四季度都下降了。去年5月12日，張江園區的重要客戶面對全球經濟、手機市場不确定性，OPPO決定關停旗下子公司（哲庫科技（上海）有限公司，突然停租僅違約費就是1000多萬元。張江高科應對市場反應快、迅速導入新的客戶，穩定了市場、穩定了園區。我認為當下面臨産業園區“雙降”的修復期，如何盡最大努力穩定入住園區企業？成本相對最低的就是把我們園區開發運營的産服能力迅速提升，從而增強與園區企業的黏結度。

黎振偉：你們還有什麼建議嗎？面對出租率、租金雙降。

許志遠：我們所有的行業都這樣，園區行業面臨着租金、空置率，面臨經濟衰退，從我的理解，我覺得這不是衰退，更多的是在轉型，拿我們自身中集來說，中集成立四十年了，過程中碰到過所謂要穿越絕望之谷的時候，就是要跟着這個行業周期，把自己的專業能力打磨好。像葛老師講的，租金下降的時候，我們維護成本的時候，能否做其他的創新性收益，其他收益說的多，但産生的少，真的需要花時間和精力去研究。我們在抵抗租金下降的主營收入過程中，做了一些課題，從企服方面列了一百多種将近兩百種圍繞企業生态的服務産品，蚊子雖小也是肉，你的規模化達到之後，從各個方面都能做一些提升，可能彌補租金的5%、10%，這些服務産生的價值帶來的回報，能夠彌補5%、10%，可能就能夠達到所謂的危險水平之上，就能夠穿越周期，就能夠實現長期的耕耘，能夠站在舞台上一直跟随這個行業走下去。

黎振偉：謝謝，敢于新業态、新産業、新模式，還需要葛院長去研究探讨，這個時候沒有研究很難實現。

感謝各位嘉賓這一輪的讨論。

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