從安信、雪松再到科學城 廣州黃埔“巨無霸”舊改前世今生

觀點網 國資兜底接盤，已成為廣州市黃埔區何棠下舊改的最終歸途。

近日，何棠下舊改項目取得復建地塊一、復建地塊九的國有土地劃撥決定書。意味着政府将正式将標的土地劃撥給舊改操盤方，允許企業進行相關建設活動。

同時，也標志着何棠下舊改項目的正式迎來復工及重新實施。

據了解，本次土地劃撥繫科學城旗下城更集團首個完成土地劃撥的項目，為跑通城市更新的供地工作流程積累了經驗及有效做法。

觀點新媒體了解到，何棠下舊改自2011年啟動後，龐大的開發體量先後熬走了兩位“前任”，最後由黃埔國資接棒，交由科學城集團操盤。

一波三折

何棠下舊改項目位于中新廣州知識城核心區，預計建新用地128.39萬平方米，總計容建築面積466.36萬平方米，是近年來廣州市規模最大的舊改項目之一。

截至目前，該舊改復建區工程分四期開發建設，在項目區位較好的地塊上規劃復建住宅總量超過1萬套，戶型面積涵蓋60-238平方米。

何棠下村舊改早在2011年就開始啟動，但在接下來六年里幾乎沒有任何進展。

直到2017年，黃埔區政府明确提出要加快何棠下村的方案審批，這一項目才迎來了關鍵轉折點。此前，缺乏大型開發商的介入和舊改經驗的缺失是導致項目停滞不前的重要原因。

時間來到2019年，曾被譽為最賺錢、待遇最好的安信信托入局何棠下村舊改，並成為該項目原始股東和資金主要來源。

安信信托的介入，在一定程度上幫助了該村舊城改造項目的盤活。

公開信息顯示，項目主要操盤公司廣州景騰成立于2012年，注冊資本約4.88億元。2017年至2019年期間，工商信息發生了多次變化，控股股東期間上演“走馬燈”戲法。

廣州景億實業、廣東方冊産業咨詢、深圳逸合投資于2017年先後成為公司股東，參與到了何棠下村舊改項目的推進。然而，這些公司于2019年集體退出，取而代之的是新成立的廣州信騰。

值得注意的是，廣州信騰公司由安信信托與前述三位股東共同創立，成為廣州景騰的全資持有者，這標志着何棠下村舊城改造正式進入了安信信托階段。

信托入局後，何棠下村舊改推進迎來了短暫的“黃金”時期。2019年4月，何棠下村召開改造征拆會，同年6月正式進入征拆階段，7月該村聯星社同意集體搬遷。

随後各經濟聯社陸續開始拆遷動作，其中，聯星舊村僅使用15天便完成100%建築清零。

2020年，安信信托迎來全面暴雷，給何棠下村舊改帶來第一重挑戰。該信托因國家政策調整和内部事宜不能繼續投資舊改項目，原股東的股權責任和義務轉讓給雪松集團。

恰好此時，雪松集團正加大于廣州的投資力度，何棠下村舊改得到了平穩過渡。只不過誰也沒有料想到，平靜的海面下仍涌動着危險。

雪松接手初期，的确在穩步推進着何棠下村舊改。曾在2020年8月時，如期披露了首期復建的戶型出爐並開始征詢意見，並于年末奠基，次年對外開放了城市更新展廳。

但彼時現金流逐漸“捉襟見肘”的雪松，便對何棠下舊改項目動起了“集資”的心思。

2021年3月，雪松推出何棠下舊改項目融資區商品房合夥跟投方案，将項目中的部分房源開放給員工進行内部認購，價格為市場價5-6折。

但好景不長，從暴雷信托接手項目的雪松，也迎來了同樣的暴雷結局。

2022年1月30日深夜，雪松控股發出致歉信，宣稱原定于1月底完成的兌付，受資産特性、交易價格、交易流程等各種因素影響，資産處置及回款計劃未能按照預期方案落實等等因素而無法完成兌付。

幸運女神再次關顧了何棠下村，但未降臨在融資區投購人身上。在雪松控股正式宣告暴雷前夕，2021年底，廣州科學城集團官宣接盤。

但仍因雪松融資區産品的各種交割問題，該區始終無法按正常節奏入市。

因此，科學城将項目的推進重心放在二期項目之上。今年4月，何棠下舊改項目復建區二期動工啟動，共有2個地塊同步推進建設。其中，住宅計容面積約43萬平方米，規劃16棟回遷安置房，預計于2026年下半年開始陸續竣工交付。

舊改兜底

黃埔區是廣州市舊改的主戰場，而區屬國企科學城集團既是舊改主力軍，也是穩定器。每當出現企業暴雷導致的舊改問題，科學城集團通常是第一時間接手、兜底。

除了接盤雪松的何棠下舊改項目，科學城集團還曾在奧園出現資金危機時，2.04億元接手後者城市更新集團19.62%的股權，並将其位于黃埔的舊改收入囊中。類似的例子，還有接盤寶能知識城楓下舊村改造項目等等。

在城市更新闆塊中，科學城集團下設城市更新集團，主要提供三舊改造前期服務。該司持有的城市更新項目儲備較多，每個項目在實施過程中有所不同，經營模式也因此有差異。

舊改的實際操盤可大致分為前期服務、二級開發兩個階段。其中三舊改造前期服務包括動員村民、土地整理、簽訂補償協議、拆遷回遷安置等工作。

項目進入二級開發階段時，科學城集團則會與房地産開發商合作成立項目公司，開發商按進度支付前期服務費，項目方案批復後由項目公司負責二級開發，周期通常在3年以上。

受房地産市場景氣度下行和項目結算放緩影響，科學城在城市更新業務闆塊的收入上也呈現出波動。

數據來源：觀點指數、債券公告

近幾年數據顯示，科學城在城更闆塊的收入普遍維持在10億元以上，除了2022财年以外。

據悉，2022财年科學城集團城更收入按年減少超6成，主要為受到房地産行情下行以及政策調整影響，項目推進速度有所放緩，确認的前期服務費減少。

毛利率表現上，由于科學城集團城更業務主要以前期服務為主，成本為報批手續的相關費用，總體較低。因此毛利率表現上表現亮眼，2020财年一度到達98.84%，最近兩年也維持在75%左右的水平。

随着近幾年科學城接盤的舊改越來越多，業務規模不斷擴張，對工程施工和城市更新等項目、並購業務、園區内企業的投資力度較大，2022年及2023年投資活動淨現金流分别為-75.52億元和-45.42億元。

期内經營活動現金流則表現出缺口較大的情況，近兩個報告期的經營活動淨現金流分别為-11.99億元和-24.97億元。

據觀察，科學城集團主要通過外部融資彌補資金缺口，籌資活動持續保持大幅淨流入且淨融資規模持續擴大，近兩個報告期的籌資活動淨現金流分别為67.15億元和84.79億元。

截至2023年末，科學城集團總債務高達1138億元，包含借款及應付債券在内的長期債務占比為59.84%。

但總的來看，伴随城更、産園、房開等業務成本支出及投資計劃，作為廣州開發區重要國企之一，科學城集團仍擁有大額備用流動資金，再融資能力較強。