學徒行記 | 走進城開·莘社區 探索微觀都市保租房商業邏輯

觀點網 四月的上海，芳菲漸濃，公園、河濱、社區花園乃至街頭巷尾早已染上絲絲春意。

正如當前的住房租賃行業，在政策全面支持與資本熱度加碼下，吹來陣陣暖風。

2024年以來，住房租賃行業接收到了來自四面八方的積極信号，融資端再度放松、公募REITs繼續擴容、行業盈利性穩步增強……

這個市場蘊含着前所未有的機遇和挑戰。

在此之下，如何打造高配置的産品，如何提供高品質的服務，如何創新運營模式，如何實現青年人對美好生活的向往，成為各家企業邁步新台階的必考題。

作為上海市第一批保障性租賃住房試點項目，城開·莘社區是行業值得學習的對象。

4月25日，觀點企業課堂攜手來自全國的行業嘉賓，走進城開·莘社區，共同探索築造微觀都市社區的商業邏輯。

微觀社區法則

“最近我走到社區里面，感受會跟一年前或兩年前的四月天有非常大的差異。”上實城開事業一部常務副總裁袁轶婷告訴我們，她覺得社區樹木長的郁郁蔥蔥、鳥兒在唱歌，花兒也在微笑，還有寵物會對你撒嬌。

正是在這樣最好的四月天，觀點企業課堂嘉賓學員們與瓴寓國際高層、城開·莘社區負責人來到了這個位于上海閩行區的保租房項目。

據了解，城開·莘社區位于上海市闵行區莘莊商務區，是上海市第一批保障性租賃住房試點項目，也是闵行區首批獲得人才公寓認證的住宅小區。

項目由闵行區莘莊鎮和上實城開集團共同開發建設，由瓴寓國際提供運營管理服務，總建築面積約18.6萬平方米，含6棟住宅樓、3棟配套設施，是一個集“運動、社交、文化、萌寵”四大標簽的活力社區。

按照規劃的動線，觀點企業課堂一行人參觀了住宅樓布局，了解了房源及戶型規劃。據介紹稱，目前城開·莘社區共規劃6棟住宅樓，提供超過2500套高品質的精裝租賃公寓，房型豐富多樣，包括一室戶、一室一廳及兩室一廳，且建築面積從28-80平方米不等。

參觀過程當中，有嘉賓發現，無論是大戶型項目或是小戶型項目，城開·莘社區在設計過程中均保留看大面積的南向開窗及獨立陽台。

“我們希望保租房不是縮小面積的普通住宅，其實是一個青年人的活動空間。”工作人員介紹：“讓陽光可以直接灑進屋内，年輕人可以有一個更好的、更愉悅的心情迎接嶄新的每一天。”

沿着規劃的動線，一行人來到了東南角開放式步行街，這里規劃了約1萬平方米的商業中心，為居民提供便利生活服務的同時，還能與莘莊商務中心形成功能上的鍊接，實現城市空間與居住社區的軟過渡。

穿過商業中心，來到了社區遊泳池、籃球館、羽毛球館、足球場……

即便是在工作日的下午，運動空間仍有不少跑步的人群，場館内也聚集着三三兩兩打球的人群，不遠處的社區的花園、草坪，有不少曬太陽、逗寵物的年輕人。

在上海這樣一個快節奏城市中，我們亦有幸看到了城開·莘社區的靜谧與美好。

不僅如此，項目配備了專門的寵物公寓樓，設立了寵物遊樂場，為寵物愛好者和寵物之間的互動和交流提供了更多選擇。

“我們希望通過這些空間以及相應的内容運營，能夠跟年輕人建立一些關聯，通過這些關聯打造年輕人的生态氛圍圈，給他們提供全新的生活方式。”

按照瓴寓國際項目負責人的介紹，除了硬件設施以外，城開·莘社區在軟件方面也花費了大量功夫。

據了解，在日常生活當中，項目通過不斷舉辦文化活動建立社區文化服務平台，希望通過這種方式增強年輕人的歸屬感和幸福感。

“希望每一個遠離家鄉的年輕人，在上海也能找到一個和諧溫馨、有家的氛圍的青年社區。”

社會、經濟效益

一個多小時項目品鑒之後，觀點企業課堂嘉賓與上實城開、瓴寓國際高層圍坐一堂，共同探讨城開·莘社區這個微觀都市社區的商業邏輯。

上實城開事業一部常務副總裁袁轶婷率先進行了致辭，對到場的嘉賓表示了熱烈歡迎，同時對城開·莘社區的規劃、設計及運營進行了詳細介紹。

透過她的分享與講解，嘉賓們見證了一個高配置産品從無到有的過程。

但並非簡單粗暴的羅列，反而像一位多年未見的老友，将城開·莘社區誕生這些年的感悟與體會娓娓道來。

據了解，城開·莘社區于2019年7月開始建設，但接踵而來的便是三年疫情，期間項目還被臨時征用為隔離用房，直至2022年8月才開業。

三年磨一劍，提及城開·莘社區設計理念、規劃布局，袁轶婷表示：“能把年輕人吸引來，其實僅僅是我們的第一步。”

她強調，希望年輕人在社區里面住得穩，同時希望能夠進一步理解新市民和青年人，能夠滿足這個群體的生活需求。

袁轶婷致辭結束之後，瓴寓國際副總裁、上海公司總經理王浩宇進行了話題分享，主題是“瓴寓在保障性租賃住房的探索”。

作為城開·莘社區的運營管理方，王浩宇的分享更多集中在項目運營層面。

他提到：“我們要實現租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好。在此之上，提煉出來兩點核心的要素，一個是項目本身作為獨立運營主體，要實現它的經濟效益；另一個要時刻牢記我們是保障性租賃住房項目，要滿足社會效益。”

簡單來說，城開·莘社區不僅僅要考量的是社會效益，還要考量如何實現經濟效益。

社會效益方面，王浩宇強調，城開·莘社區主要服務于莘莊商務區闆塊及周邊一些企業，“目前已經階段性達成了這個目標”。

經濟效益方面，他列舉了幾項指標，其一，在項目爬坡期，城開·莘社區月均速度仍達到300套，單日成交突破600套。

其二，項目上市至今一年多時間，出租率基本維持在98%、99%。

其三，對比去年四月及今年四月的完整周期，到期客戶續租率超過了75%。

對此，現場一衆嘉賓點頭稱贊，這也足以看出城開·莘社區的運營效率及經營成果，同樣可以體現瓴寓國際在社區運營方面的優勢。

當然，除了數據的講解，王浩宇亦毫不吝啬的分享了瓴寓國際的運營方式、標準及體繫，這些看家本領同樣讓現場嘉賓會員受益匪淺。

他強調，瓴寓國際在運營過程中，主要通過一套比較科學的繫統，來實現客戶研究、産品匹配、安全管理、高效運營等一繫列服務。

“同時基于我們精準的市場客戶研究，優化了産品的品質，找準了客戶的一個定價，做好營銷和收益管理。”

具體來看，瓴寓國際在項目初期便提前介入到城開·莘社區的方案規劃當中，從而達到優化集成産品品質的目的。

“項目建設過程中，我們其實就已經介入了，通過咨詢的方式，結合我們大量的項目操盤經驗，提出一些合理化的建議。”

此外，在軟裝過程中，瓴寓國際同樣提供了大量的建議，並通共享了相應的物品部件供應鍊，有效降低成本的同時，提高了産品的展示效果和實用性。

在項目交付及運營階段，王浩宇提到，“我們也給業主（上實城開集團及闵行區莘莊鎮）提供了大量的共創建議，這也對運營過程中需要的場景提供了良好的基礎。”

通過上實城開集團及闵行區莘莊鎮對項目的打磨，以及瓴寓國際對項目的全渠道運營，在提升效率的同時，亦能實現降低成本、提振效益。

“我們認為，核心運營指標和服務指標都是超過預期的，也實現了最初的設想。營業部達成的共識就是：經濟效益和社會效益的雙豐收。”王浩宇表示。

長期打磨與完善

分享環節過後，進入了互動讨論環節。

觀點機構老朋友世聯行首席技術官黎振偉接過麥克風，發表了今天參觀與遊覽的感悟，他表示，“城開·莘社區非常有代表性，值得學習”。

發言之後，他主持了現場嘉賓的互動與讨論。

實際上，2019年以來，中國房地産行業已然進入一個新階段，但即便如此，行業的競争仍舊激烈、集中度仍在加速提升，龍頭企業的優勢同樣明顯。

各家企業仍舊發力住宅開發的大背景下，上實城開集團與闵行區莘莊鎮共同開發建設了這個大體量的保租房項目。

被問及做這一項目的初心，袁轶婷表示：“2018年、2019年的時候，住宅地産、商業地産還是當時的主流，團隊當時正在做另一個住宅、商業開發項目，其實是兼職來做城開·莘社區這個項目。”

她告訴現場的嘉賓會員們，當時的想法就是給年輕人提供一個長期居所。

“其實沒有想那麼多，因為當時市場上也沒有可以參考的樣本，沒有現成社區可以學習，我們是一點點跟年輕人共創和交流才摸索出來的。”同時，目前城開·莘社區所呈現的很多東西，不是一蹴而就的，是慢慢完善和去打磨的。

此外，作為一個保租房項目，一方面，城開·莘社區的租金及租金漲幅受到一定限制；另一方面，項目設有大量的公共空間，或在一定程度上影響坪效。

提及經濟效益方面，王浩宇強調，城開·莘社區所服務的莘莊商業區，是智能化比較集中的社區，周邊企業員工的素質、收入等會偏高一點。

“我們前期進行了調研，在定位過程中，明确房價不要超過這類企業員工收入的三分之一。”

除了項目打磨的初心、項目坪效、回報周期等，現場嘉賓接連抛出了自己感興趣的問題，有的涉及産品概念，有的涉及全景社區，有的涉及空間規劃，有的涉及運營理念……

窗外日光漸漸向西邊靠攏，現場讨論意猶未盡。當企業課堂漸入尾聲，嘉賓們仍舊三三兩兩聚集在一起，交談經驗、發表觀點。

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