股東會見聞錄丨去庫存、降負債 龍湖勾勒“百MALL時代”藍圖

觀點網 6月18日下午，龍湖集團以線上方式召開了股東周年大會。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平，執行董事兼首席财務官趙轶，執行董事、高級副總裁兼地産航道總經理張旭忠等管理層均出席了會議。

大會流程並不復雜，就相關議案表決完成後，很快便進入交流環節。

今年以來，各地樓市利好政策頻出，尤其是在五月的“史詩級”救市政策後，行業迎來首付比例和房貸利率全面下調的利好政策。

市場恢復情況如何？如何理解當下的房地産政策？各業務進展及未來策略發生哪些變化？投資者們希望聽到來自企業的聲音。

去庫存、降負債節奏

據參會投資者透露，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在股東周年大會上表示，517新政後，市場出現了一定的正向反饋。龍湖在上海、蘇州、深圳等地的新房市場出現了銷售端的明顯回暖。

“但我們也關注到，因為整個二手房市場的挂牌量仍然是在一個高位，二手房也會分流一部分的市場需求。整體新政後，二手房的回暖速度略快于新房市場。随着二手房庫存回落，新房市場有望回升。”

在這個背景之下，龍湖始終将債務安全放在第一位。據投資者轉述稱，在龍湖的策略鋪排里，短期債務削減的優先級是優于增量投資的，提前削減短債以應對未來的可能的不确定性。

事實上，龍湖集團一直以來堅持不逾期不展期的策略，保持公司負債和償債的安全，維持良好的信用，也因此得到了監管層和各大合作銀行的大力支持。

管理層表示，接下來将繼續利用信用方面的優勢，通過集團層面整體現金流為正，逐步有序地壓降有息負債總額。同時優化債務結構，尤其是短債結構和外債結構。

“截至2023年底有息負債為1926億，同比壓降了150億以上，未來幾年會逐步壓降。這其中銀行融資的占比接近80%，融資結構是非常安全的。”

2023年，龍湖實現正向經營性現金流，全集團合計淨流入35億元。據稱，2024年包括接下來幾年，集團都會保持這樣一個戰略，以正向的淨現金流來壓降整體的負債。

該公司表示，整體資産負債表存貨與負債同步下降在2023年已經實現了，2024年會堅定沿着這個戰略執行下去。整個鋪排其實與現在的去庫存政策也是吻合的。

“龍湖集團在C1地産的庫存，其實從2023年就是逐步下降的，今年預計實現庫存的下降與負債同步下降。”參會者轉述，“總的來說，龍湖集團将一如既往重視業務底盤，重視财務基座，讓公司持續地、有序地發展。”

在土儲及未來拿地策略方面，龍湖管理層在股東周年大會上表示：“今年以來已經在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山七個城市獲得了七幅土地，總建面51萬方，權益建面37萬方，權益地價60億元。”

數據顯示，截止2023年底，龍湖總土地儲備為4539萬平方米，對應貨值大概是5300億元，其中約80%的土儲布局在一二線高能級城市。

按照相關說法，龍湖集團堅持以銷定支，把握好銷售投資節奏，嚴守投資刻度，優中選優。在投資的城市選擇方面，高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場的變化。

“百MALL時代”藍圖

就整體而言，本月稍早時候，龍湖集團發布的5月末未經審核經營數據顯示，截至2024年5月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額410.8億元，合同銷售面積292.1萬平方米。

5月單月，集團實現總合同銷售金額86.9億元，合同銷售面積68.7萬平方米。同時，5月單月歸屬公司股東權益的合同銷售金額為59.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積為50.5萬平方米。

截止2024年5月末，龍湖集團實現經營性收入約107.5億元（含稅金額約114.5億元）；其中運營收入約56.0億元（含稅金額約60.0億元），服務收入約51.5億元（含稅金額約54.5億元）。

相比之下，運營及服務的經營性收入較去年增長9.7%，運營收入同比增長11%，服務收入同比增長8%。

基于此，管理層也在股東周年大會上表示，預計C2商業運營航道在未來保持兩位數以上的收入及利潤增長。

今年3月，在龍湖集團的2023年度業績發布會上，管理層曾提到，2024年将新開14座商場，其中8座重資産、6座輕資産。這也就意味着到2024年龍湖開業的商業項目将超過100個，屆時龍湖集團将正式來到“百MALL時代”。

截至目前，龍湖已開業的商場是89座，截止五月末的整體出租率達到95.9%。其中，龍湖商業于4月新開龍湖成都東安天街，這也是龍湖在成都開出的第十座天街。

該新開項目地處龍泉驿區東安新城核心區位，商業體量近14萬平方米，招商率100%，開業率99%。開業兩日，收獲總客流40.1萬人次，總銷售額2567萬元（不含汽車銷售數據）的表現。

另一方面，龍湖集團在4月發布全新資産管理品牌“逍遙洲資管”，定位為“全周期全業态資産管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、産業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業務。

與此相應，原長租公寓航道升級更名為資産管理航道，與地産開發、商業投資、物業管理、智慧營造，共同構築龍湖集團5大航道。

上述參會者透露，截至目前，C3資管航道中，長租公寓“冠寓”的出租率已超過95%。

據悉，管理層在會上還提到了“歡肆”業态。“歡肆”是融合了公寓及街式商業的混合空間産品，通常由兩萬平方米左右的長租公寓、少體量的産城辦公、以及1-3萬平方米的街區式商業混合而成，未來将在合肥、上海、杭州逐步推出。

管理層在會上指出，2023年全年的運營及服務收入是249億元，為集團貢獻14%的收入，超過60%的利潤，這個趨勢在未來将保持。管理層預計，在2025年運營及服務業務的核心權益後利潤有望突破100億。