中報觀察 | 招商房托：未來對寫字樓會比較謹慎

觀點網 香港報道 8月14日，招商局商業房托發布截至2024年6月30日止六個月中期業績，並于次日召開中期業績會。

招商局商業房托主席兼非執行董事余志良在會上表示，内地香港研究将REITs納入互聯互通，相信有利于香港REITs市場的發展，同時會促進兩地REITs的交流，認為目前的行業及監管環境有利于行業發展。

招商房托公布的中期業績顯示，上半年收益2.66億元，同比增長11.9%；可分派收入6201.8萬元，同比增長26.3%；每基金單位分派0.06港元。

于報告期間，整體物業組合的出租率由86.8%上升至92.7%，較2023年12月31日上漲了5.9個百分點。主要原因為在花園城升級改造後，新租戶包括主力店的大面積入駐，使出租率上升了11.3個百分點。寫字樓的平均出租率則因采用“以價換量”的策略穩步提升至94.7%，漲幅為4.7個百分點。

在此策略的影響下，寫字樓尤其是兩棟甲級寫字樓的現時租金均出現了較大跌幅。為了提升出租率，在續租及擴租的談判中公司給予了諸多優惠。同時，為了吸引新租戶在升級改造後盡快入駐以恢復出租率，公司同樣給予了花園城大幅度的租金優惠，令現時租金出現較大降幅。

集團8月 15日上午在線及線下同步舉行投資者業績會，新任主席余志良與非執行董事李堯、執行董事郭瑾、财務總監張喆及招商商管深圳區域副總經理劉中流一同出席會議。

據參會投資者向觀點新媒體透露，余志良于問答環節前發表講話，感謝前主席黃均隆對集團的貢獻。

他同時指出，自2021年以來，房地産行業面臨一個非常困難的階段，正經歷市場預期轉弱及需求不足的狀态，但中央不斷出台有利于行業發展的政策，認為行業還是一個非常大的賽道，故對未來充滿信心。

他又指，内地香港研究将REITs納入互聯互通，相信有利于香港REITs市場的發展，同時會促進兩地REITs的交流，目前的行業及監管環境有利于行業發展。

而且美國利率有望于年内高位回落，及人民币利率一直會處于低位，在利率下行的過程中，相信REITs的預期收益率會回調，進入一個估值修復的通道。

今年4月時，中國證監會為響應國務院發布的《關于加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若幹意見》，提出與香港方面深化合作的5個新措施，當中便包括談論多時的将REITs納入滬深港通，總體拟參照兩地股票和ETF互聯互通制度安排。

另外，投資者引述余志良的話稱，旗下物業在改造及經營方面已進行提升，明白市場比較關心商業用地年限的問題，但三中全會中已明确提到工商用地的使用權延期及到期續期的政策，明确反映中央推行政策是為了鞏固投資不動産估值的問題，所以相信目前的估值調整是階段性技術調整。

至于下半年的市場走勢，執行董事郭瑾表示，房地産市場已經在探底過程中，這個階段企業的擴張意願減弱，加上北京及深圳下半年有不少甲廈供應量投入市場，需求端面臨中長期結構性萎縮，令集團面臨挑戰。

在市場仍然非常嚴峻的情況下，招商房托要對未來的租賃情況進行提前規劃，“加上今年整體物業的租賃到期租約占月租金收入的22%，達到一定比例，所以會盡最大努力把出租單價維持在穩定的水平，未來會以開源節流為主。”

郭瑾還稱，由于供應問題，未來對寫字樓方面會比較謹慎，但仍将持續留意一線城市的機會；同時加大購物中心的資産配置，不排除留意位置良好的三至四線項目。