華為加持下 廣州羅沖圍舊改補償方案的選擇題

觀點網 随着廣州羅沖圍舊改加速，原本歡天喜地的居民開始犯了難。

近日，廣州市白雲區土地研發中心針對白雲區螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目中的校園路東側佳麗軒、佳星樓地塊國有土地上房屋征收補償方案，公開征求公衆意見。

此次征求意見中，羅沖圍改造項目首次公布國有土地補償標準，涉及地塊規劃用途包括中小學用地和城市道路用地等。

此次補償方案共提供了貨币補償、房屋産權調換、房票安置、購買存量商品住房安置等多種補償方式供被征收人選擇。

其中，貨币補償指導價為22500元/平方米，加上征收獎勵、棄産獎勵、搬遷時限獎勵、搬遷費等，最高補償標準可達38550元/平方米。

原本這對于原址居民來說是天大的好事，城市更新一來可以改變城中村較差的面貌，交通能更為順暢；二來片區升級改造後，能引入更多産業，發展的道路更寬廣，但難就難在選擇項太多，需要時間兌現。

到底是選擇看好未來，還是選擇落袋為安？這是擺在村民面前最大也最難的一道選擇題。

選擇題

具體來看這份難以抉擇的選擇題。

據公告顯示，此次征收的是羅沖圍螺涌村首期征地範圍内佳麗軒地塊，征收面積並不大，僅是松洲街校園路10余棟住宅，該地塊未來将用作中小學用地和城市道路用地。

目前白雲區政府給出了貨币補償、房屋産權調換、房票安置、購買存量商品住房安置等六種方式。

其中，針對國有土地住宅房屋的貨币補償方案，被征收人可以按住宅房屋評估價簽訂征收補償協議，也可以按照22500元/平方米的補償指導價簽訂征收補償協議。

若選擇後者，在2.25萬元/平方米基礎上，還可獲取5000元/平方米征收獎勵，6000元/平方米搬遷限時獎勵（3個月内），以及5000元/平方米棄産補助。

折合計算下，持有國有土地住宅房産證的居民最高可獲得3.85萬元/平方米補償，這一價格在廣州市内也有較多的新盤可供選擇。

例如，主城荔灣區的珠江·廣鋼花城，今年2月全新加推4棟樓，開發商喊出了“首付38萬起買主城準現房”的口号，當中79平方米三房總價大約250萬元起。

再者就是位于荔灣滘口附近的新世界天馥，2024年3月20日開盤，貝殼APP上顯示，建面為76平方米3房1衛戶型，總價約295萬元/套；89平方米3房兩衛西南朝向，約340萬/套。

若不想棄産，被征收人還能選擇産權調換，按1：1面積進行安置。

這個選項的好處是幾乎實現原址回遷，産權調換的房産為羅沖圍片區的復建房，位于廣州市燃氣集團有限公司物資供應部倉庫地塊，原廣州市白雲區孖涌路13号，僅一街之隔。

不過，該項目等待時間較長，預計2029年底前交付，将近4年時間。若征收人無其他居住地，需另外租房直至新房入住。

若想快，也可選擇房票安置，按《廣州市白雲區房票安置實施細則》施行。

目前公告中並未披露可選擇的房源，僅表示如若選擇符合範圍内的存量商品房，且使用房票支付，可在房票安置政策獎勵基礎上增加800元/平方米補助。

值得注意的是，房票金額實行總額控制，申請額度不得超過1.5億元。這也就意味着，若選擇房票的人數居多，後面簽約居民只能選擇其它方案。

這麼多的可選方案下來，給到居民的也不過是二選一選擇題：是耗時長的選擇原址回遷，還是耗時短的異地搬遷。

二擇一

選擇的難題來源于不确定性。

羅沖圍位于廣州西北部，臨近北環高速公路、廣清高速連接線和内環路等城市幹道，與佛山、清遠相鄰。

受制于地形條件限制，在羅沖圍片區匯入環城高速、内環路，造成常年塞車，類似金沙洲大橋、廣清立交橋、西場立交都是著名的交通堵點。

觀點新媒體從佛山里水路經金沙洲大橋時，塞車現象並未發生好轉，電動車甚至速度更快。

同時，作為交通交匯點，羅沖圍引來了無數前來做生意的外來人口，逐漸形成一個由摩配批發市場和貨運市場結合的産業體，周邊住宅水平相對低下，多為城中村面貌，且距離地鐵站相對較遠。

近年來，羅沖圍片區内幾乎無新房入市，以二手房居多。闆塊内二手盤主要有富力桃園、富力碧濤灣、富力半島花園等，挂牌均價主要為2-3.5萬/平方米左右。

圖源：貝殼APP

然而，華為研發總部的加入，又給了當地居民希望。

2020年年底，華為在白雲區羅沖圍拿下華僑糖廠地塊，建設在廣州的首個華為研發總部，該項目也将推動形成千億級智能汽車及自動駕駛等産業集群，為廣州西岸的開發鋪墊道路。

此前華為給東莞松山湖帶來的經濟效益，大家是有目共睹的。

數據來源：公開資料 觀點指數整理

2019年，華為完成了在松山湖全面布局，2024年松山湖GDP突破1000億元。

在此背景之下，大家都期待華為帶動羅沖圍片區甚至是整個白雲區“逆風翻盤”。

不可否認，自華為明确入駐羅沖圍後，該區域的煥新改造步伐顯著加快。

羅沖圍操盤方為廣州灣區新岸城市開發投資有限公司，背後是三家國企：珠江實業、白雲城市開發投資集團、機場建投集團。

資料來源：公開文件 觀點指數整理

2024年1月底，羅沖圍舊改獲得國家開發銀行全國首筆城中村改造專項借款1億元；6月誓師沖刺930正式開工；9月松溪片區三大摩配城完成拆除；10月青橋街項目主體工程順利完工。

就目前進度來看，2024年的5個工作目標已全面完成。

據了解，2025年2月末，華為在廣州市白雲區松洲街的研發中心項目已正式投入使用。

同時，為了提高華為員工及周邊居民出行便利，松洲街1号線便民車早于2024年2月17日正式開通，采用“定點定班”運營模式，連接西場地鐵站和華為研發中心，全長約3公里。

地鐵交通方面，13号線羅沖圍站也預計在2025年開通。

總體來看，在華為的加持下，羅沖圍未來發展必然是向好的，但需要一定時間兌現。同時，由于地理位置，想要復制第二個“松山湖”似乎也不太可能。

因此，到底是選擇未來還是選擇落袋為安，成為擺在村民面前最大的一道選擇題。

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