觀點直擊 | 九龍倉吳天海：内地房地産市場氛圍比去年輕松

觀點網 香港報道 3月13日，九龍倉集團發布截至2024年12月底全年業績，基礎淨盈利按年減少21.5%至27.98億港元，年内由盈轉虧，錄得股東應占虧損32.24億港元，第二次中期息20仙。

年内，九龍倉基礎盈利27.98億港元，按年少22%，主要因為中國内地發展物業确認入賬銷售額減少，及應占減值撥備增加至20.18億港元，而2023年同期則為18.5億港元。

期内收入有121.15億港元，按年少36%，其中投資物業收入有46.44億港元，按年少4%，主要由于内地商場和寫字樓租金偏軟；發展物業收入有22.54億港元，按年減少74%，主要由于一個杭州項目落成，而香港沒有銷售額确認入賬。

據了解，九龍倉集團自2019年以來再無購入新土地，旗下活躍項目和待售存貨均有所減少。2024年集團應占已簽約銷售額下降至14億元，而年末的未确認入賬銷售額下降至6億元。已發展和未發展存貨總計有120萬平方米，包括40萬平方米已落成但銷情極緩慢的非住宅物業。

九龍倉集團主席及常務董事吳天海表示，旗下内地發展物業活躍項目和待售存貨均有所減少。但集團作為綠城中國的第二大股東，持股達22.97%，當下對内地的物業投資由直接轉為間接，而綠城近年發展不錯，成果令人滿意的。

"綠城中國是發展穩定的民企之一，或者比起九龍倉直接投資更好。透過綠城間接投資内地住宅市場，不代表九龍倉就一定不直接投資，不排除有适當機會時，可與綠城一同合作發展，惟目前未見有關機會出現，會視乎市場情況調整。"吳天海補充。

他又稱，内地房地産市場的氛圍輕松了。他認為政府的支持力度會更大；未來政策的落實細節仍然需要觀察，同時各地執行的方法有别，不可一把尺量度全國發展。

對于集團将債務轉化為人民币的做法，吳天海解釋道："集團持有大量人民币資産，人民币借貸主要用作對沖，不失一個穩健的做法，且近年人民币借貸利率低于港港元或美港元，更加可以一石二鳥。"

另外，寫字樓方面，由于持續供應過剩而需求疲弱令出租率和租金水平繼續受壓，着重成本控制的租戶紛紛遷往較低檔次物業，尋求更相宜的選擇。九龍倉集團該分部整體收入下跌4%至45.71億港元，營業盈利下跌6%至29.83億港元。

吳天海指，内地寫字樓供應過剩，即使在一線城市亦有大量庫存，市場需要時間消化。而去年集團的大額撥備主要針對非住宅物業，因為留意到供求失衡，不是一兩年内可以消化。

海運港口方面，期内物流基建現代貨箱碼頭于香港的吞吐量下跌6%至350萬個標準箱。吳天海坦言，香港海運港口壓力不小，尤其是2月開始有全球性的船運公司重組。

他預計，香港今年海運港口的吞吐量，未必能保持2024年的數字，暫時未感樂觀 。雖然目前也在發展，同西方國家以外的地區貿易，但暫時沒能完全取代，希望可以陸續補充空缺。

吳天海認為，中國與西方以外地區的貿易日益頻繁，期望可彌補缺口，盡管有市場人士指香港港口排名處于十大榜尾甚至跌出十大，但在世界上仍是可觀的數字、不是小數目，相信香港作為港口有存在價值。

值得一提的是，九龍倉集團因應本地分銷和跨境電子商貿令香港需求增加，正在葵涌碼頭興建一座全新現代化物流中心。

對此，吳天海指出，是仔細研究供求後的決定，目前同類物流中心有兩種，一是規模大且處于葵涌碼頭一帶，但是在三十、四十年前落成，而因科技及人客都有大變化，以全新姿态出現的物流中心有較強競争力；第二種是不在碼頭附近或規模小的物流中心，競争力不及旗下現代貨箱碼頭。

他又稱，土地作為重要成本因素，該項目另一優勝之處是不需要補地價，面積約40萬方米、相當于400多萬方呎設施，投資50億至60億港元，盡管投資額不小，但評估過後認為值得投資，目標2027年上半年完工。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。