復蘇路途 融創商業2024年密集布局下沉市場

觀點網 走過了艱難幾年，伴随市場回暖復蘇，商業運營管理行業顯然已漸入正軌。剛剛結束的2024年，融創商業亦有不少積極動作。年内新開業在南甯首個輕資産項目路橋融創茂、開業南甯廣路融創精彩天地等項目，簽約崇左融創ins park……

3月尾聲，距離融創商業打造的天津天拖·巷往1956項目開業也更進一步。

這是天津首個老城新生活方式ALL LIFE全場景體驗街區，不僅是一處商業項目，也擔當起城市文化傳承與創新的角色。項目原為工業遺迹，融創商業保留了老廠房的歷史風貌，将其與現代商業文化元素融合，打造出能同時彰顯城市文化與潮流風尚的非標商業項目，按照計劃，天拖·巷往1956将在2025年5月亮相。

實際上，近年多地實施城市更新行動，伴随老舊商業區、工業遺址等的改造升級，非標商業成為商業地産市場“寵兒”。

當然，非標的成因並不止于此。在主流消費群體年輕化、消費需求多元化等多方原因的共同作用下，“非標”項目針對更細分的市場，迎合特定消費群體的需求和喜好，打造不同的消費場景與空間體驗。這對于商業運營管理方來說，亦是機遇與挑戰並存。其中，融創商業的腳步越來越密集。

商業“溯源”

關于融創商業的具體表現，可以從融創服務的财報中窺見一二。

融創商業是于2021年被“並入”融創服務旗下。相關公告在當年11月8日發出，彼時正接近融創服務上市一周年。公告指出，融創服務與融創中國訂立收購協議，通過收購目標公司100%權益的方式，将融創中國商管輕資産運營闆塊整合至公司旗下，代價為人民币18億元。

這里的“目標公司”為融樂時代（海南）商業管理有限公司，成立于2021年2月，是融創中國的間接全資附屬公司，為融創文旅集團商業闆塊的運營管理公司。

融樂時代主要從事提供商業項目的運營管理服務，具體包括商業項目的研策服務、開業籌備服務、招商代理服務及運營管理服務。

當時的關注焦點大多在于物企收並購、拓寬業務賽道等等。确實，就在公布這項交易前約一周左右，融創服務剛正式宣布拟收購第一服務合共3.22億股份，占第一服務控股全部已發行股本約32.22%，交易總價約6.9億元人民币。

短時間内的兩筆交易，尤其是收購融樂時代，使得融創服務的在管規模及業務覆蓋領域都同步得到擴大。

截至公告日期（2021年11月8日），融樂時代的在管建築面積約為305.4萬平方米，合約建築面積約為372.9萬平方米。

已簽約的商管項目28個，其中在管項目21個。在簽約的商管項目中，融創集團自持的商管項目建築面積約為343.5萬平方米，占比約為92%，來自第三方的商管項目建築面積約為29.4萬平方米，占比約為8%。

通過收購事項，融創服務成功布局了商業運營管理業務闆塊，並收獲一支組織架構完整且經驗豐富的商業運營管理團隊，提升綜合服務能力和資産的專業運營能力，同時有效助力了商業項目的市場拓展。

而與此同時，當時公告中還提到，于2021年11月7日，融創服務與融創中國訂立商業管理服務框架協議。據此，融創服務于2021年11月7日至2041年11月6日止20年期間向融創集團成員公司提供商業管理服務。長期而言，融創集團大量在建項目将為融創服務商業管理業務的長期發展提供穩定性。

復蘇起點

收購融樂時代後，融創服務在當年的年度報告中對商業運營管理業務做了更為詳細的介紹。

于2021年12月31日，融創商管布局中國21個核心城市，合約項目33個，合約面積約404萬方，已開業項目22個，所管理的商管項目實現年銷售額約69億元，年客流量1.4億人次。

全年，商業運營管理服務實現收入1.76億元，約占總收入的2.2%。

而在2022年，融創商業年内新拓三個第三方項目，截至年底，管理開業項目21個。從管理項目的數量上來看，不增反降。全年項目銷售額維持在同期90%的水平，租金收入相較2021年持平。全年實現業務收入1.48億元，占總收入比重為2.1%。

對于收入的減少，融創服務給出的理由是集團出于謹慎性考量，對部分回款率偏低的關聯方業務調整了收入确認節奏，導致了部分收入未于本年度确認。剔除此部分影響，商業運營管理服務收入較2021年同期增加約人民币0.254億元。

此外，還有一些補充信息，能夠解釋業績表現“不佳”的原因。在2023年4月的一則公告中，融創服務表示，2022年商業運營管理行業受到了疫情、房地産行業環境的多重影響。融樂時代在2022年累計關停在管項目天數為177天，因項目關停給予商戶大量租金減免。房地産行業持續下行，商業物業的開發計劃有所調整，融樂時代新增項目計劃也受到嚴重影響。

進入到2023年，融創服務的年度報告中已不再有關于“商業運營管理服務”業務的具體内容。

但在融創中國年度報告中，文旅闆塊的樂園、商業、酒店及冰雪業務經營業績穩步提升。2023年，文旅闆塊實現收入約59.1億元，較上年增長約29.9%，管理利潤約為8.6億元，較上年的虧損7.1億大幅增加了15.7億元。文旅闆塊經營業績快速增長，收入、利潤均創歷史新高。可見，2023年融創商業的整體表現未必不如人意。伴随商業地産復蘇，過去的2024年内，融創商業的動作也更多了起來。

項目脈絡

自2021年開始，融創商業進行市場開拓的方式，就大多以輕資産為主。一是市場上有大量存量商業項目有待盤活，前景廣闊；二是融創商業有更為豐富的項目經驗，輕資産的方式有助于發揮品牌優勢及運營管理能力，減少資金占用、降低風險的同時實現靈活擴張。

從區域、城市布局上，融創商業並未拘泥在強一線城市，而是“避戰”将市場下沉，打造更具針對性的項目。

舉例來說，融創商業于2024年内開業兩個具有代表性的項目，分别是5月的路橋融創茂、11月的南甯廣路融創精彩天地。

兩個項目均位于廣西，其中，路橋融創茂是融創商業在南甯落地的首個輕資産項目。據悉，項目開業首日客流超23萬人次，開業三天總客流突破50萬人次，銷售額高達1800萬元。開業期間，40余家店鋪銷售額位列廣西TOP1，20多家門店銷售額居南甯TOP1，創造了南甯近兩年商業項目開業的新紀錄。

廣路融創精彩天地由融創商業與廣西廣路集團合作推出，是一處開放式街區商業體，由地下1層及地面3層組合而成。項目以24小時品質生活鄰里中心為定位，鎖定周邊家庭年輕客群的消費需求，項目引入多家品牌連鎖店，為當地家庭及年輕客群定制化打造獨一無二的情感鍊接和社交生活主題商業空間。

在2024年末，融創商業與廣西崇左市城市建設投資發展集團有限公司舉行了融創ins park合作簽約儀式，雙方就崇左市城南商業綜合體&融創ins park達成全面運營合作。

項目原于2020年12月開業運營，是崇左市重點推進的首家大型綜合體商業項目。占地面積4.43萬平方米，總建築面積8.8萬平方米，商業面積3.5萬平方米，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化等諸多元素于一身。在消費升級需求下，計劃打造為崇左高品質城市商業新地標——崇左融創ins park……

從上述動态不難看出，融創商業除了自“世紀大交易”中，繼承下的萬達“茂”繫項目，也陸續發展出更多産品分枝。

目前，融創商業已經形成了以融創茂、融創ins park、融創精彩天地、後海繫非標商業組合成的“3+X産品線”。在商業規模方面，其已經在廣州、成都、青島、濟南、重慶、合肥、昆明、南昌、南甯、哈爾濱、西雙版納等22個城市布局35個商業項目，建築面積約413萬平方米。

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