物業維艱 | 綠城服務設立相似的目標

觀點網 3月24日，綠城服務召開了2024年度業績發布會，出席會議的管理層既有為人所熟知的董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗，還有在一個月前才接過首席财務官職位的“新面孔”張玲波。

據與會投資者轉述，在關于對行業展望的必答題，楊掌法認為，今年的政策為物業行業存量市場的發展帶來了新的機遇，不管是從國家還是各地方政府的層面出發，對物業服務的支持力度都會進一步地加大。

與此同時，他還指出，在需求層面，業主越來越希望能夠享受到美好生活，而服務是通向美好生活的唯一途徑，因此行業需求量也在不斷地擴大。

只是，從公司2024年的表現來看，樂觀的态度背後亦潛藏着隐憂。

與過往一樣，公司管理層在今年的業績會上也對各項指標設立了目標，但有不少都與去年一樣，比如市拓年飽和營收不低于40億元。

目標實現背後的頹勢

在2023年的業績發布會上，金科麗曾提出，2024年要保持核心經營利潤增速高于規模增長，其中核心經營利潤的增速不低于15%，規模的增速不低于10%。從結果來看，綠城服務實現了這一目標。

在召開發布會前的一個工作日，綠城服務披露了公司2024年度業績公告。

數據顯示，綠城服務2024年的核心經營利潤為15.88億元，較2023年全年12.96億元增長22.5%，超過去年立下的15%最低目標；與此同時，公司錄得年内利潤約8.67億元，同比增長21.12%；其中權益股東應占利潤為7.85億元，較2023年全年的6.05億元增長29.7%。

不過，雖然綠城服務年内取得了不錯的利潤表現，但公司營收卻開始顯現出頹勢。2024，公司實現全年收入為185.28億元，與2023年的173.93億元相比增長僅有6.5%。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

從數據來看，綠城服務營收增速自2021年後就開始逐漸下降，2024年更是跌至個位數，為近年來最低增速。若保持這一趨勢，公司明年有可能會出現首次負增長。

按闆塊來分析，物業服務是綠城服務的營收大頭，年内收入達124.01億元，占集團整體收入的66.9%，相較于2023年全年111.02億元，增長11.7%；園區服務收入33.73億元，占集團整體收入的18.2%，同比下降5.5%；咨詢服務收入24.12億元，占比13.0%，同比增長5.1%；科技服務收入3.41億元，占比1.9%，同比下降20.3%。

毛利率方面，綠城服務近兩年的毛利率得到了輕微的改善，2024年錄得同比上升0.5個百分點至17.3%，只不過，該水平仍低于行業平均。根據觀點指數數據，64家上市物企2024上半年的毛利率均值為23.41%。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

從分部來看，占營收大頭的物業服務反倒是拖累公司毛利率水平的重要因素，而其他業務雖然是撐起公司毛利率的重要分部，但這些年來均錄得了不同程度的下滑，咨詢服務和園區服務在當中尤為明顯。

截至年末，綠城服務的在管面積為5.09億平方米，同比增長13.5%，淨增加6060萬平方米；在管項目3554個，覆蓋了全國31個省、直轄市和自治區202個城市。

不過，在管面積的增長卻有“吃老本”的嫌疑。

作為未來在管面積的主要來源，綠城服務近些年的儲備面積規模持續在下降，2021-2024年末分别為3.48億平方米、3.79億平方米、3.72億平方米、3.57億平方米。

綠城服務在年報中指出減少是因為受房地産市場環境影響，公司審慎開展增量市場的拓展，側重于優質的存量市場拓展，同時主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，以盡力減少後續可能出現的項目交付風險。

與此同時，公司這些年新拓年飽和營收規模也在下降，2021-2024年分别為45.12億元、45.84億元、43.21億元、37.73億元。

對于未來策略，金科麗表示，2025年公司将以深化改革、全面執行為總綱，聚焦戰略落地、精益運營、繫統躍遷三大主線，不斷實現從組織變革驅動向服務創新驅動轉變。

在給出的具體指標方面，綠城服務2025年的核心經營利潤增速要不低于15%，毛利率提升大于0.5個百分點，管費下降大于0.5個百分點，經營性淨現流覆蓋淨利潤1倍以上，市拓年飽和營收不低于40億元。

今年設定的目標基本與上年的相一致。

實現“新”目標的方式

據參會投資者轉述，在設下一繫列未來指標之後，金科麗也提出了相應的舉措，其中包括通過明确不同周期、不同客戶、不同賬齡的回款策略，實現應收款的有效管控。

數據顯示，2024年綠城服務的貿易應收款項高達53.80億元，較上年同期的46.54億元增加約7.26億元，增幅達15.60%，遠高于6.5%的營收增速。

對此，張玲波坦言：“這個離我們自己要求的結果是有差距的，我們希望控制的結果是應收款的增速小于營收的增速。”他還表示，公司在2025年還有非常大的提升空間。

據稱，張玲波指出應收賬款增加的原因主要包括三個方面：一是公司在管項目的增長；二是結構的的改變，公司非住業态的在管面積規模越來越大，2024年達1.06億平方米，增加了17%，而非住業态的繳費周期相比于住宅業态會更長；

三是自身的原因，“其實在業主的滿意度上，包括自身的管控力度上，我們認為還是可以做繼續地加強。”

年内，綠城服務對應收賬款合計計提減值5.37億元，同比增長約37.85%；期末公司應收賬款余額為48.43億元，同比增長13.56%。

按賬齡來分析，一年内占比61.61%，一至兩年占比20.54%，短期賬款占比較高。但剩余17.85%的應收款項賬齡均在兩年以上，該部分規模高達8.65億元，在未來有較高的計提減值風險。從來源看，其中來自C端的應收賬款余額占比約51%，B端占比約43%，G端占比6%，客戶結構與上一年度整體保持穩定。

與此同時，應收賬款余額的大幅提升也為綠城服務帶來了2.41億元的金融工具預期信貸損失，該部分去年損失為2.02億元，虧損同比擴大19.3%。

針對于應收賬款的收繳，張玲波表示公司已采取了各項措施，希望在2025年不僅僅實現對應收款余額的控制，綜合回繳率也能在2024年的基礎上提升一個點以上。

據了解，綠城服務管理層並未透露公司2024年的回款率，只表示與2023年基本持平。

與此同時，在歷時三年，通過三輪遞進式改革完成組織能力重構之後，綠城服務方面提出了區域組織變革的2.0版本。

楊掌法指出，2024年底，公司再一次提出了符合未來3年發展的組織變革。據其介紹，新一輪改革将會更加地扁平高效，重點圍繞着以項目的精細化模型、以單體的項目經營運營夯實服務基底，以綠洲項目群規模集合釋放地區的效能，職能繫統建強機制垂直穿透賦能為核心路徑，實現服務的標準化復制力、資源的節約力和戰略支撐力，進行第二輪的變革和躍升。

楊掌法還提到，要将物業以及生活服務和城市服務全面融合，並指出公司已在2024年度推出了物業＋專業公司的聯動拓展。

在他看來，這是“提高營收、提高利潤很好的一個方法，也是我們這麼多年來堅持由物業服務向生活服務轉型所取得的階段性成果。”

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