觀點直擊 | 建發國際：似乎最壞的時期已經過去

觀點網 2024年的建發國際在等待市場黎明的到來。

3月26日，原定于今晚發布2024年全年業績的建發國際，卻在業績告示中額外夾雜了人事變動公告。

公告顯示，執行董事林偉國已受委任為董事會主席及公司提名委員會主席，不再擔任行政總裁，而該職務則由華東區域公司董事長田美坦接任。

與此同時，趙呈閩不再擔任董事會主席及提名委員會主席，但繼續留任執行董事，以上職務變更自公告當天即3月26日起生效。

而就在前不久的2月17日，建發集團全資子公司聯發集團也發布了公司董事長及總經理變更公告。王文懷被任命為公司董事長，趙勝華則被降回總經理，不再擔任董事長職務。

進入2025年不到三個月，建發集團便對地産開發公司進行了一繫列的人事變動調整，這仿佛也在預告着建發房地産業務的“變革”。

銷售、利潤雙下滑

過去，由于高速增長的營收，建發常被譽為地産界的“黑馬”，其中建發國際貢獻了大頭數額。而2024這年，建發國際卻罕見地出現了增收不增利的情況。

數據來源：建發國際集團财報 觀點指數整理

财報顯示，2024年全年建發國際實現收入1429.9億元，較2023年同比增長6.4%。其中，主營業務物業開發全年錄得1386.2億元，占比97%。

而在盈利方面，報告期内建發國際錄得全年毛利189.72億元，同比增長27.2%，毛利率也較去年同期的11.10%微升至13.30%。，但歸母淨利潤同比減少約2.31億元，降幅4.6%至48億元。

有市場分析師指出，盡管建發國際收入依舊在增長，但增速較前幾年已有所放緩，而增速的放緩與歸母淨利潤的下降與其2024年下滑的銷售情況及計提減值有關。

數據來源：建發國際集團财報 觀點指數整理

财報顯示，2024年全年，建發國際累計權益合同銷售金額約1033.6億元，累計權益合同銷售總建築面積約504.8萬平方米，同比分别減少約25.1%、24.3%，甚至低于2022年。

銷售動态往往與新增地塊互為呼應。2024年全年，基于不确定的市場環境，建發國際不管是新增項目還是貨值都較2023年大幅縮水。

回顧2023年，建發國際全年新增78個土地項目，全口徑拿地金額1169億元，新增貨值2180億元；而2024全年僅新增23個土地項目，全口徑拿地金額556億元，新增拿地貨值1007億元，同比分别下降70.%、52.4%及53.8%。

計提方面，由于前期在市場峰值下的高溢價拿地，地産開發成本遠超出市場銷售變現價值，2021年至2024年期間，建發國際合計計提並表存貨減值損失近百億，其中2024年減值虧損約37億元。

充分的大幅計提減值之下，建發國際的毛利率水平也受到了一定的影響。

數據來源：企業公告 觀點指數整理

2020年-2024年期間，建發國際的毛利率分别為16.35%、16.60%、15.30%、11.10%和13.30%。盡管2024年的毛利率因為報告期内已交付項目毛利率水平高于2023年而有所微升，但相較TOP5的房企而言，還是略有差距。

據悉，華潤置地2024年開發銷售毛利率為16.8%，保利發展2024年上半年毛利率為16%，中海毛利率為22.1%，綠地控股為15.05%。

不過在林偉國看來，雖然建發國際2024年的毛利率並不是很高，但也相對合理。

他進一步指出：“從經營角度來說，房地産最壞的時期似乎是在去年，最壞的時期似乎已經過去，各家開發商之間也不像從前說的面粉比面高貴，所以未來整體的結轉利潤和毛利可能都會逐漸恢復到一個比較正常的水平。”

銷售、拿地态度大轉變

基于管理層對2025年房地産市場的積極預判，今年建發不管是在土拍市場上，還是銷售目標上都一改去年的“低迷”态勢。

進入2025年後，不同于去年的謹慎，建發今年在核心一二線城市的土拍市場上已經多次刷新了“地王”戰績。

就在今天3月28日的杭州土拍市場上，建發歷經102輪的激烈競價，成功擊退濱江、綠城、中海、華潤、偉星、招商、金茂等其余13家房企，以總價34.35億元摘得蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊，溢價率高達115.39%，成交樓面價8.8萬元/平方米，成為杭州新單價地王。

而前一天，建發在成都同樣刷新了最高宅地單價戰績。

3月27日，歷經213輪的競價，建發以總成交價33.47億元奪得成都金融城三期H10地塊，溢價率達106%，成交樓面價為4.12萬元/平方米，為成都宅地新單價地王。據悉。參與競買的房企多達10家，包括華發、錦江統建&金茂、華潤置地、中海、招商蛇口等。

然而，對于建發高溢價拿地的行為，市場還是不免為其後續項目結轉的利潤而表示擔憂，畢竟前期大幅計提的老路已經給出了現實的教訓。

據參加投資者會的人分享，建發國際管理層在會上對高溢價行為做出了相應解釋。

新任主席林偉國表示：“雖然近期部分取得的地塊溢價率看起來很高，但事實上是與起拍價定價有關，而且核心城市核心地段的地塊素質高，自然會獲得更多的開發商一起來競争，從而導致溢價的結果”。

新任行政總裁田美坦也指出，在堅持流動性有限的情況下，建發國際基本的拿地利潤會在6-8個點的水平之間。“我們雖然在杭州拿了一個地價最高的項目，但實際上還是比我們的預期要低。”

截至2024年末，建發國際的流動資産為3773.85億元，同比減少了3.5%。其中，銀行及手頭現金為572.59億元，同比增加了5.7%。

與此同時，田美坦進一步補充道，建發入市的住宅項目均是改善型戶型，如佛山漫雲、北京觀宸、廈門第四代住宅閱海等，未來的市場是偏向改善型為主的，因此核心城市核心地段的占有率就極為重要。

談及市占率，目前建發除了在福建省市占率達到10%以外，其它省份的市占率總體還是比較低，在1%-4%之間。“成都去年有3000多億的銷售額，但建發也才占了2%。

因此，建發國際管理層認為，在2025年房地産市場止跌回穩得到持續深化環境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。

從另一層面而言，與頭部房企的庫存量相比，建發國際确實有必要擴充自己的彈藥庫。

截至2024年末，建發國際土地儲備總庫存面積約1243萬平方米，庫存貨值約2211億元，權益比例約78%；而同期華潤置地的土地儲備已達到了5194萬平方米，是建發國際的4倍。

最後，在2025年的銷售目標上，田美坦态度十分明确：“基于今年比較穩定的宏觀環境，希望能夠達到1500億元，保持增長。”而去年管理層給出的回答是 “難以确定全年銷售目標”。

其實，不止建發管理層在盼，市場也在期待建發房地産業務的新掌門人們，能否破解建發在高速發展後的挑戰之局。

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