年報觀察丨世茂集團的2024

觀點網 幾經波折，世茂集團的境外債務重組方案終于獲得香港法院批準，随後世茂集團披露了2024年的業績情況。

3月27日，世茂集團發布2024年業績公告。公告顯示，報告期内，世茂集團實現營業額為599.75億元，較2023年同期的594.64億元微增0.9%；毛虧為1.77億元；毛利率為-9.8%；年度歸屬公司權益持有人虧損約為359.05億元，同比增長147.5%。

業務分析

從細分業務來看，物業開發業務持續發揮核心支撐作用，物業管理業務繼續創造利潤，酒店經營、商業運營及其他業務則出現小幅下滑。

報告期内，世茂集團旗下物業開發業務入賬銷售收入為479.11億元，占總收入的79.9%，入賬銷售面積為357.9萬平方米，合約銷售額達人民币340.02億元，累計合約銷售總面積為267.5萬平方米，全年的平均銷售價格為每平方米12710元。

交付方面，世茂集團全年實現49座城市、73個項目、136個批次的交付。公告披露，截至2024年12月31日，世茂集團擁有約246個項目，共約4，361萬平方米（權益前）的土地儲備，目前在建面積約2，328萬平方米，2024年竣工面積約為458萬平方米。世茂集團在綜合評估土地市場供給和集團現有土儲情況後，在2024年度未補充任何土儲。

物業管理業務全年收入實現78.95億元，毛利潤為15.64億元，權益持有人應占核心淨利潤為4.92億元，在管建築面積2.18億平方米，合約建築面積3.14億平方米。

管理層表示，2025年，世茂服務将調整現有的經營結構，對資源進行更合理的配置；積極開辟第三方競標外拓市場的新賽道，緊跟行業趨勢和市場需求，把握新興領域的業務機會通過創新服務模式和方法，提供便捷服務，來實現創收。

酒店運營業務全年收入實現22.25億元，相比2023年同期減少3.1%。原因是酒店客房數目、入住率及平均價格降低。世茂集團旗下的奢華酒店以價換量的态勢最為明顯，平均房價同比下降6%；高端酒店的每房收入的跌幅高達7%。因此，世茂集團計劃2025年酒店業務将緊跟消費者與投資人的需求變化，圍繞數字營銷創新、餐飲爆款産品研發等，持續提升競争力。

項目拓展方面，2024年世茂集團旗下的寶雞如意茵香茂禦酒店的開業、大理鑫鶴茂禦酒店的試運營，以及代建管理業務在三亞全新奢華酒店項目上的落地。截至2024年12月31日止，世茂集團自持酒店已開業的有23家，租賃直營酒店有4家，客房總計8800余間。

商業運營業務全年收入實現16.67億元，較2023年同比減少4.2%，報告期内，世茂集團在管商業項目客流同比增長6%，累計銷售額較同比下跌5%，其中區域級商業、社區型商業均呈現出客流提升、銷售額下降的趨勢；在管商業項目整體出租率接近90%，與上年末出租率水準基本持平；在管寫字樓受宏觀經濟及租戶降本外遷的影響，整體出租率仍然有所下調，寫字樓整體出租率70%，低于上年末出租率約7個百分點。

管理層希望在2025年抓住“大力提振消費、提高投資效益、全方位擴大國内需求”政策機遇進一步推動多元化業務布局。

成本、債務與重組

物業減值成為了導致世茂集團成本增加的本源。

報告期内，世茂集團銷售成本約為658.44億元，較去年同期約為536.16億元增加22.8%，減少原因主要為由于物業減值撥備增加。

此外，世茂集團的運營成本較此前又明顯的改善，營銷及市場推廣成本為人民币9.01億元，較2023年同期14.20億元減少36.5%；行政開支約為39.22億元，較去年同期47.03億元下降16.6%。

但企業的融資成本增加，2024年世茂集團融資成本約為120.75億元，較去年同期約為79.72億元增加51.5%。融資成本的變動主要由于報告期間内物業發展項目的施工面積減少，致使資本化利息占利息開支總額的比例較截至2023年12月31日止年度有所下降。

公告顯示，截止至2024年12月31日，世茂集團擁有現金及銀行結余約為157.52億元，較2023年的214.32億元下降26.5%，其中受限制現金人民币43.99億元，較2023年的62.46億元下滑29.5%，預售監管資金約為53.18億元，較2023年75.35億元下降29.4%；有抵押借貸總額約為人民币2180.51億元

負債方面，截止至2024年12月31日，世茂集團的借貸合共約為人民币2521億元，較2023年2639.63億元減少約4.5%，其中約人民币2102億元将于未來12個月内到期償還，占總借款的83%，而其現金總額約為人民币158億元。世茂集團未按計劃還款日期償還的借貸共計人民币1721億元。

目前為止，世茂集團的資産借貸比率約為57.8%，較2023年48.6%提高9.2個百分點；流動比率約為0.9倍，2023年為1倍。

借款之外，還有大筆的短期應付賬款需要世茂集團解決。截止至2024年末，世茂集團應付貿易賬款及其他應付賬款達到830.83億元，其中90天内須支付的貿易賬款金額達到142.4億元，90天至1年内支付的金額為176.52億元。

而世茂集團應收貿易賬款及其他應收賬款金額為435.44億元，減值27.05億元，其中物業銷售的應收賬款約為人民币36.63億元。

債務重組方面，公告披露世茂集團拟議的境外債務重組計劃已于2025年2月24日的會議上獲得約98.75%參與投票的債權人批準，其後于2025年3月13日獲得香港高等法院的批準。

重組計劃生效後，世茂集團在重組計劃下的境外債務，包括本金總額約為68億美元的美元計價優先票據，以及來自各家境外銀行及金融機構本金總額分别約為21億美元和204億港元的借款，連同相關應計利息，将由相關計劃債權人全額解除，作為代價，上述債務将以發行新的短期票據、長期票據以及零息強制可換股債券予以替代。

公司表示，預計重組計劃将于2025年完成並生效。

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