私募REITs連續擴容 這次是周大福旗下投資平台觀博啟城

觀點網 持有型不動産ABS，又被稱作"私募REITs"，為國内房地産投資運營商提供了更多元化的融資選項。

自2023年推出以來，這種全新金融産品受到歡迎。特别自2024年下半年以來，項目申報踴躍上交所和深交所反應也敏捷，受理、發行開始提速，持有型不動産ABS得以持續擴容。

最新一只獲得受理的産品是"國金資管-觀博啟城持有型不動産資産支持專項計劃"（下稱，觀博啟城持有型不動産ABS）。

該産品原始權益人為上海康達高地企業管理有限公司，計劃管理人為國金證券資産管理有限公司，拟發行金額為4.99億元。

而自3月末至4月初，上交所實質上已連續受理了5單持有型不動産ABS項目。

除上述觀博啟城持有型不動産ABS之外，其他項目還包括：人保資産-中鐵諾德持有型不動産資産支持專項計劃、泰康資産-财通-遠景新能源持有型不動産資産支持專項計劃(碳中和)；

以及東百集團倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃、中金凱德商業持有型不動産資産支持專項計劃。

觀博啟城啟動證券化

在推出市場很長一段時間内，持有型不動産ABS的發行主體以央企為絕對主導力量，例如"中交繫"已連續申報或發行了4只産品。但近來，民營企業、外資企業參與度正在提高。

資料顯示，觀博啟城是由周大福企業與啟城投資（WS Ascent），于2022-2023年共同組建的資産管理公司。

其中周大福企業是周大福集團旗下的私人投資控股平台，在能源、醫療、教育、媒體和私募投資等多個産業闆塊均有布局；而啟城投資是于2019年由凱雷投資集團的中國不動産投資業務獨立拆分而成。

觀博啟城的成立本身就是奔着發行REITs而去。據介紹，該平台重點關注的投資對象，是目前符合國内公募REITs發行所涉及的不動産或新基建類資産，如保障性租賃住房，生物醫藥産業園及高端制造産業園等。

成立之初，觀博啟城便瞄準了啟城投資早年孵化的，生物醫藥産業園投資平台康達源集團（Concora Group）。後者由啟城投資與啟元創新集團/百放英庫創始人團隊聯合創立。

2023年，觀博啟城将康達源集團吸納為成員企業，並立即啟動對上海張江醫谷、藥谷兩處生命醫學産業園的收並購。

截至目前，康達源集團擁有康達源谷、康達醫谷兩個投資運營項目。

其中康達源谷可出租面積21,691平方米，車位數量180個，主要租戶有碩迪生物等；康達醫谷建築面積71,746平方米，由18幢（1棟主樓和17個小獨棟）建築組成，停車位389個，主要租戶有先聲藥業等。

觀博啟城另一個着力領域是住房租賃。2023年6月，觀博啟城與定位"宿舍型公寓"運營商的輕松寓，發起成立了保障性租賃住房資産管理平台城璟租住集團，並發布針對中國大陸地區的住房租賃運營品牌"EASE LIVING城璟租住"。

亦是在成立後不久，城璟租住集團便與開元旅業集團合作，通過收購後者的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，完成首筆重資産收購。目前，該項目已被改造升級為"城璟·寶山中環社區"且已投入運營。

2024年3月，城璟租住集團完成第二筆收並購，将復星集團旗下項目收入囊中，並升級為"城璟·寶山中環社區"。

那麼觀博啟城持有型不動産ABS的底層資産會是什麼？

根據股權穿透，這只持有型不動産ABS原始權益人上海康達高地企業管理有限公司，持有上海康達源醫藥有限公司100%股權。上海康達源醫藥有限公司注冊地址為上海市浦東新區芙蓉花路118弄1号3層317-338室，即康達醫谷園區内。

答案相信也比較明顯。

持有型不動産ABS擴容

作為2023年才推出市場的創新金融産品，持有型不動産ABS發展十分迅速。

資料顯示，持有型不動産ABS被視為公募REITs制度逐步完善的成果。

根據上交所的宣講介紹，該産品定位為可與Pre-REITs和公募REITs銜接的場内標準化權益産品。

在産品制度安排上，整體借鑒公募REITs政策導向和産品要求，但會基于融資人、投資人的需求設置更靈活的制度。一部分人亦稱其作"私募REITs"。

同時，持有型不動産ABS對入池資産類型不設限，對底層資産規模、收益率也不設硬性標準，沒有首期發行規模和現全流分派率的最低要求。更重要的是，募集資金用途無限制。

簡單來說，持有型不動産ABS比Pre-REITs更進一步，但比公募REITs更靈活寬松，發行門檻更低，擴募也更方便快捷。

自2024年下半年以來，持有型不動産ABS擴容明顯提速。

包括目前已成功發行的7只持有型不動産ABS産品，6只均在去年下半年後完成挂牌發行。

也是在這段時間，持有型不動産ABS的資産類型從公路資産，逐漸拓展到住房租賃、寫字樓、數據中心、綠色低碳資産等。

例如，越秀地産就在2024年12月成功發行了"中信證券-越秀商業持有型不動産資産支持專項計劃"。它為市場上第四單持有型不動産ABS，也是市場首單商業物業持有型不動産ABS。

其發行規模14.13億元，底層資産為廣州環貿中心（廣州ICC）辦公空間+停車場。

作為以辦公為主的商務綜合體項目，廣州ICC建築面積超23萬平方米，"辦公空間+停車場"建築面積達11.6萬平方米，超過標準因此沒有辦法發行公募REITs。

截至目前，正在申報途中的持有型不動産ABS已達到10個。

其中，建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃(2024年第一次擴募並新購入租賃住房項目)為首只擴募産品。廣明高速持有型不動産資産支持專項計劃則已獲批通過。

另外值得注意的是，這批申報中産品，發行主體的民營企業、外資企業濃度逐漸升高，如基匯資本、凱德集團均是外資企業。

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