年報觀察｜南都物業淨利潤大跌近九成的一年

觀點網 首家登陸A股市場的物業服務企業——南都物業，在4月18日這天交出了2024年年度報告。

報告期内，南都物業實現營業收入18.05億元，較2023年18.51億同比下降2.45%；毛利率為15.04%，較上年減少0.96個百分點；歸屬于上市公司股東的淨利潤為2190.53萬元，較2023年1.86億同比下降88.21%。

總體而言，在物業企業盈利能力普遍下降的環境中，南都物業2024年營收及毛利率降幅不大，還算是可控範圍内。

然而，将視線轉移到下降近九成的歸母淨利潤上，南都物業估計也沒有料想到，投資公司的股價波動會導致自身淨利潤的崩塌。

營收微降

年報顯示，南都物業2024年實現營業收入18.05億元，較2023年18.51億同比下降2.45%。其中，主營業務物業管理服務實現營收18.03億元，較去年減少2.46%，毛利率為15.04%，較上年微降0.97個百分點。

分産品看，物業基礎服務營業收入為15.94億元，較去年減少1.86%；物業增值服務營業收入為1.59億元，較去年減少5.90%；非業主增值服務營業收入為2368.91萬元，較去年上升2.59%；資産管理服務營業收入2690.89萬元，較去年減少17.98%。

聚焦降幅最大的資産管理服務，比對2021年至2024年的營收數據，可以看到，南都物業資産管理服務闆塊近幾年來營收金額整體呈下降趨勢。

數據來源：企業年報

對于整體營業收入下降2.45%，南都物業表示，“主要繫物業服務項目撤場所致”。

物聊社留意到，南都物業2023年總簽約項目722個，總簽約面積8868.54萬平方米。

到了2024年，盡管實現全年新簽項目100個，新簽約面積1040.47萬平方米，但總簽約項目減少到690個，總簽約面積也減少至8610.82萬平方米。物業項目大量撤場致使2024年簽約項目與面積相應減少。

從區域來看，公司總簽約面積中，江浙滬區域面積占比85.58%，較上年度略有提升；非長三角區域業務不斷開拓，重慶、湖北、湖南營收分别較上年提升11.83%、5.29%、5.73%。

全年新簽約面積中，江浙滬區域面積占比92.51%，較上年提升1.43個百分點。正如年報所披露，南都物業正由深耕長三角區域向江浙滬區域轉變。

從業态來看，公司總簽約面積中，住宅項目仍是主力賽道，占比65.17%，商寫項目占比26.33%，城市服務項目占比8.50%。

全年新簽約面積中，住宅項目占比45.70%，商寫項目占比38.61%，城市服務項目占比15.69%，商寫項目面積較去年同期提升3.71個百分點。

其中，新簽代表項目包括雲尖信息新基地園區、浙江海洋大學新城校區、桃花湖公園、浦東機場航站樓酒店綜合體等等。

另一方面，南都物業2024年毛利率為15.04%，較上年減少0.96個百分點，其中物業管理服務作為其主營業務，錄得毛利率15.04%，較上年微降0.97個百分點。

從産品看，物業基礎服務毛利率為13.17%，較去年微降0.36個百分點；物業增值服務毛利率為44.09%，較去年減少5.35個百分點；非業主增值服務毛利率為18.81%，較去年減少6.36個百分點；資産管理服務毛利率為-48.41%，較去年驟降44.82個百分點。

毛利率方面同樣是資産管理服務拖了後腿，而這又與營業成本增加有關。

公告顯示，南都物業資産管理服務2024年營業成本為3993.68萬元，較上年同期增加17.51%。南都物業解釋稱，主要繫公司長租公寓退出，一次性攤銷剩余裝修成本。

淨利潤大跌背後

報告期内，南都物業實現營業利潤5099.04萬元，同比減少80.08%；淨利潤為3334.67萬元，同比下降82.99%；歸屬于母公司淨利潤為2190.53萬元，同比下降88.21%。

收入、毛利率微幅下降處于正常波動範圍之中，然而南都物業2024年淨利潤及歸母淨利潤卻大跌超八成，究其原因，下降並非來自業務經營不善，而是資産投資上的“馬失前蹄”。

首先回望南都物業過往的業績表現，2023年，南都物業實現營業收入18.51億元，同比增長0.23%，與上年基本持平；實現營業利潤2.56億元，同比增長29.74%；淨利潤約為1.96億元，同比增長26.38%；歸屬于母公司淨利潤約為1.86億元，同比增長27.69%。淨利潤增速遠超營收增速。

營收基本持平，卻實現了淨利潤同比增長近30%，這得益于南都物業同年投資公司的成功上市。

物聊社了解到，2023年12月20日，安邦護衛集團股份有限公司股票在上海證券交易所主闆上市，其為國内首個全省域覆蓋的武裝押運企業。

南都物業早在2020年就通過增資入股方式認購安邦護衛約403.23萬股股份，占其首次公開發行前總股本的5%，占其首次公開發行後總股本的3.75%。其成功上市後，為南都物業帶來了約1.17億元的當期非經常性損益。

另一方面，安邦護衛占股55.8%的大股東為浙江省國有資本運營有限公司，最終可以追溯到浙江省國資委。

然而誰也沒有想到，一年後的安邦護衛，不僅沒有延續上市初期的輝煌收益，還給南都物業帶來了沉重一擊。

“歸屬于上市公司股東的淨利潤同比下降88.21%，主要繫公司投資的安邦護衛股價下跌确認公允價值變動損益。”

具體來看，安邦護衛股價波動導致公允價值變動損益-5306.45萬元，同比減少54.74%，減少公司當期淨利潤3979.84萬元，導致公司2024年度歸屬于母公司所有者的淨利潤同比下降1.28億元。

不過，南都物業似乎沒有因安邦護衛2024年帶來的損失而停下跨界合作的腳步。

繼2024年11月與陽澄湖水産簽署戰略合作協議後，今年4月初，南都物業宣布，計劃向杭州雲象商用機器有限公司增資1500萬元人民币，增資完成後将持有該公司8.5714%的股權。

南都物業表示，此次增資将加強南都物業與雲象機器人在商用清潔機器人領域的合作，利用雲象機器人的技術優勢，與南都物業的業務場景形成高度協同，共同打造“研發+應用”的生态協同效應。

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