西九龍将改變香港寫字樓市場格局

紀言迅 在最新的香港财政預算案中，西九高鐵站所屬地塊已經挂賬。該地塊将建設大量甲級寫字樓，面積相當于區内現有存量的兩倍以上。随着西九龍高鐵站在年内開通，短期内供應的激增将對西九龍寫字樓市場造成巨大影響，長遠看将波及整個尖沙咀地區乃至香港其他商圈。

西九高鐵站上蓋項目規模宏大，總建築面積約為29萬平方米，其中九成——即約26萬平方米将作為寫字樓面積。連同附近環球貿易廣場現有的22萬平方米，西九龍頓時從一個只有一棟寫字樓的區域蛻變成距中環一站之遙的新興黃金商圈。

從建築面積看，以上總共48萬平方米是鲗魚涌港島東中心的三倍之多。如果再算上一站之外的奧運站的17萬平方米，該新商圈可比肩太古坊的辦公區。

這意味着又一新的辦公區即将問世，與中環一水之隔又多一個非核心區域可供選擇，從地理上對港島東等類似辦公區構成直接競争。

當然，與西九龍相比，港島東具有租金優勢，其優質寫字樓租金比中環低約100港元，而環球貿易廣場的租金目前只比中環低約40港元。不過，預計大量新增供應将使這種差距縮小。

話雖如此，發展一個新商圈需要的不單是周密計劃。打造營商環境也需要時間，這是西九龍現階段的短闆。

有利一面在于西九龍高鐵站和高鐵線路本身。鑒于距深圳金融中心福田中央商務區僅20分鐘車程，有意進入香港金融市場的内地企業有潛在的落地需求。交通改善後，大灣區高科技産業優勢與香港金融實力之間将形成聯動。西九龍正處于門戶位置，這一優勢是港島東或香港其他非核心區域都無法匹敵的。對于新增的寫字樓供應，如果摒棄非核心區域的視角，以潛在的下一個中央商務區看待，或許租金差異就變得合乎情理了。

别忘了，西九龍未來幾年還将上演一幕接一幕的巨變，不僅将變成新興商業中心，而且還将成為世界級的藝術勝地和休閑場所。西九文化區的劇院、博物館及公園将随同高鐵站項目陸續落成。屆時，西九龍的標志性建築和美麗景觀必将讓本地居民和遊客趨之若鹜。

我們也期望這一計劃中的過程随着時間的推移，能夠與尖沙咀的寫字樓、酒店和餐館産生協同效應。但是，西九龍最終将如何發展，實際上取決于規劃部門、開發商以及商界如何通力合作，營造适當的房地産組合。無論如何，西九龍對寫字樓市場的潛在影響不容小觑。

紀言迅 萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管，觀點地産網專欄作者