直擊業績會 | 李從瑞：反對拿地王 輕重並舉為金茂商業上市做準備

觀點地産網 這是中國金茂在甯高甯正式上任主席後的第一場業績會。

8月23日下午，中國金茂控股集團有限公司在香港舉行2016年中期業績會，與往年一樣，主場的仍是首席執行官兼執行董事李從瑞和副總裁藍海青，剛剛履任主席的甯高甯並沒有親自到場。

上半年來，中國金茂在銷售業績、營收、利潤等多項指標都錄得了較大的增長，相比去年全年幾乎全線下滑的賬面數字情況已經有了大幅的改善。對此，業績報解釋稱，這主要因城市及物業開發項目的收入較上年同期增長所致。

據觀點地産新媒體了解，上半年中國金茂共實現收入達103.88億港元，上年同期增長41%。其中，城市及物業開發收入約為82.88億港元，較上年同期增長57%；商務租賃及零售商業運營方面，收入與上年同期基本持平；酒店經營收入方面，較上年同期下降5%，該項指標下降主要因匯兌所産生的損失。

但是，營收的增長並沒有過多的帶動利潤的增長。财報顯示，上半年公司所有者應占溢利為15.40億港元，較上年同期僅僅增長了0.3%；如若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利為12.30億港元，同比增長34%。

賺得多，所以花的也多。據了解，截止8月20日，金茂今年已經在8個城市獲取了8宗土地，涉及土地總資金達到342億，其中金茂自身出資就達到了230.8億，這已經超額完成了金茂全年200億的土地收購任務。

值得注意的是，這8宗土地除了深圳項目外其余7個均位于二線城市，且均為今年以來最為熱門的幾大二線城市，金茂在這8宗地中共産出了5個地王。

對于拿地王，李從瑞也顯露出無奈之意，“拿地的出價高低和國企還是民企沒有關繫，我們會根據地的實際情況來理性地分析土地屬性，獲得它本身應該具備的價值。”

談及地王，今年的地王潮有一個明顯的特征，即資金實力雄厚成本低廉的央企占據了地王團的半壁江山。李從瑞随後又立馬進行表态，稱“中國金茂是堅決反對拿地王的，盡量以比較合理的價格獲得土地。”

在金茂的“雙輪雙翼”發展戰略中，銷售業務只是其中的一個“輪”，而另一個“輪”則是持有型業務金茂商業。

今年5月，甯高甯首度以中化領導人的身份亮相金茂商業戰略發布會，並為其商業品牌取名“金茂覽秀”。這對外界來說，無疑是在傳遞着一個信号——這位一手締造了萬象城和大悅城的商業教父要開始操刀金茂商業了。

同時，随着甯高甯的到來，金茂商業的上市日程表也開始浮出水面，這早在今年2月底的上海視察中，上市苗頭就已經顯現。在本次的業績會中，李從瑞再次提及金茂商業的上市計劃。

據李從瑞介紹，金茂商業成立之初就計劃要在五年内上市。不同于前兩年的戰略，為了加快上市進程，現在的金茂商業除去傳統重資産的開發之外，還開始進行輕資産的輸出，“輕重並舉就是為了金茂商業整體上市來做充分的準備。”

目前來說，重資産方面目前已開出廣州南沙和重慶的社區商業，另外接下來長沙覽秀城與青島項目也即将開業；而輕資産方面，金茂商業已經就青島奧帆廣場項目已經簽訂了相關的協議，進行管理輸出。

李從瑞表示，“未來仍然會在這一方面（輕資産）有更多動作。”

以下為中國金茂控股集團有限公司2016年中期業績發布會的現場問答實錄：

現場提問：上半年中國金茂大概達到全年目標的55%，下半年有信心完成全年的銷售目標嗎？

李從瑞：上半年總體銷售情況還是不錯的，達到了207億，下半年我們對360億是充滿信心的，預計能夠超越目標。

現場提問：之前管理層提過将增加買地方面的投入，且将集中在二線城市，現在情況怎樣？

李從瑞：關于二線城市拿地，在去年年底我就談到，内地的二線城市正在出現新的地産投資機會，現在看來這個機會正在實現。

今年上半年中國金茂也主要是在這些二線城市拿地，大概有5個二線城市實現了突破，這些土地全部是通過合作來拿地開發的，未來我們仍然還會采取合作拿地的方式，希望至少在明年能實現10個二線城市的突破，那我們在一線城市向二線城市熱點轉換的過程中，就能夠抓住商機。

現場提問：海外投資方面會加大力度去做一些寫字樓或者是商業物業嗎？

李從瑞：關于海外投資，中國金茂一直是持比較積極的态度，對一些重要的城市做了很多的研究，希望寫字樓、酒店方面都能在适當的時候有所突破，當然這還取決于最後真正獲得土地的機會和項目的機會。

現場提問：公司在二線城市購入土地，是不是意味着将來會把業務的發展重心從一線城市轉移到二線城市？

李從瑞：獲取二線城市的土地，並不代表中國金茂會從一線城市向二線城市轉移，上半年我們在深圳就獲得了土地，北京、上海、廣州、深圳仍然是中國金茂重要的發展方向，只不過二線城市出現了更多的機會，我們也想抓住更多的機會而已，不是一個轉移丢棄的概念。

現場提問：公司在二線城市上半年布局得比較多，現在有傳聞說有些二線城市要開始限購，這會不會影響到中國金茂？另外，207億的銷售當中，一級開發占的比例大概在多少？

李從瑞：上半年部分二線城市成為大家關注的熱點，土地市場的火熱導致一些城市進行限購，甚至限貸。政府出限購、限貸的調控政策，是根據市場的情況所做出的非常及時、有效的舉措，這個舉措會有利于城市的可持續發展和地産的健康發展。

我們預計，半年以内限購政策還很難顯現出對地産的具體影響，在半年以後則很可能會遏制銷售量快速增長的态勢，但是價格預計還會比較穩定，不會出現大幅增長或者下滑的情況。中國金茂在南京的這些項目，對政府的限購和限貸是非常支持的，它将更有利于我們地産的健康銷售和發展。

上半年一級開發少于50億，75%都是房地産的銷售。

現場提問：有一些評級機構覺得，一級開發會給你們帶來不确定性，對于這一點管理層是怎麼看的？

李從瑞：一級開發在正常的市場環境之下，主要的節奏是由企業來控制的，但如果出現異常情況，政府就會幹預，我們預測，未來南京、長沙會進入一個比較正常的通道。

南京出現了熔斷的情況，但政府在通過相關的限購、限貸政策之後，相信南京的市場會慢慢回歸理性，熔斷政策只是暫時的，它最後還會回到一個正常的市場競争的态勢，不會對一級開發的土地産生太大的波動性的影響。

現場提問：關于商務租賃方面，未來兩年的目標是什麼？會達到什麼樣的占比？如果商務租賃業務發展上去，會不會令企業的負債率有所提升？

江南（首席财務官）：公司的戰略叫“雙輪兩翼”，其中“雙輪”指的是開發和持有。這幾年持有部分的收入占比為20%左右，後面幾年還是希望保持這樣的一個比例。

公司大部分的現金流都會通過開發來回收，之所以會保持80%與20%的比例，就是希望在比較快發展的同時，保持負債率的平穩。

現場提問：之前有談到今年大概會花200億左右拿地，上半年大概用了多少？

藍海青：上半年拿地總面積在120萬方，6個城市有8個項目，占的總資金是270億左右，但是我們都是合作，自有資金基本是在100億。

現場提問：債務比例方面，現在大概是52%左右，預計下半年或者是明年外債的比例可以下降到什麼程度？

江南：債務比例方面，中國金茂現在總的杠杆比例是51%，在行業里面算是比較健康的。外債比例方面，現在人民币債和非人民币債的比例大概是50%對50%，下一步我們會加大人民币債的比例，争取利率有一定幅度的下降，上半年平均利率下降了4%，下半年希望能夠繼續下降。

現場提問：下半年拿地的資金預留大概是多少？會去一些什麼樣的城市？你們是國企背景，在拿地方面會不會更加進取一點？

李從瑞：按照預算，今年上半年不到100億的土地已經完成了全年的任務，但是因為今年的銷售情況會比較好，預計能夠超額完成年初制定的360億目標，所以我們會根據銷售改善的情況，适當地增加土地的獲取。

在城市方面，除了一線城市以外，中國金茂現在已經進入5個二線城市，像武漢、無錫、珠海、廈門，這些城市仍然是我們的目標城市，希望能夠在适當的時候進入，獲得土地機會。

拿地的出價高低和國企還是民企沒有關繫，我們會根據地的實際情況來理性地分析土地屬性，獲得它本身應該具備的價值。而且國企也會很謹慎的，盡量避免拿地王，中國金茂是堅決反對拿地王的，盡量以比較合理的價格獲得土地。

現場提問：金茂商業的上市事宜現在有沒有進一步的進展？

李從瑞：金茂商業從成立之初就制定了5年具備上市條件的計劃，現在已經過去兩年了，我們還是按照這個方向在發展，現在采取的是輕重並舉的發展方式。所謂輕重並舉，一個是它擁有一些商業資産，這一塊現在每年都在有條不紊地按照既定的規劃時間在不斷地推進。

今年9月底，長沙的覽秀城就會開業，明年會有青島的商業要開業，今年廣州南沙的社區商業已經開業，而在重慶的社區商業也在開業之中。現在已開業的商業出租率都在90%以上，還是非常理想的，這是重的方面。輕的一塊是對外進行管理輸出，金茂商業的管理輸出現在已經有了一些目標方向，比如說在青島，我們已經簽訂了相關的協議，未來仍然會在這一方面，通過我們的能力輸出來獲取相關的收益，輕重並舉就是為了金茂商業整體上市來做充分的準備。