融信靜安項目“救兵”浮現 萬科54億入股49%的綜合平衡術

觀點地産網 12月2日，萬科在披露前十一月銷售達到3413.6億元的同時，也透露了以53.95億元的代價入股靜安項目的消息，在這個項目中萬科持有49%的權益。

某種程度而言，萬科的公告更像是一個“揭盅儀式”，因為融信靜安項目引援的消息人盡皆知。在高調拿下該項目後，融信就曾對外透露，已經在接洽國内一線上市房企，其時萬科位列名單之首，但囿于雙方的緘默，合作事宜並無下文。

靜安中興項目操盤難度不小，整體樓面價過10萬，可售部分的樓面價更是達14.59萬/平方米，加之80%的中小戶型占比以及不低于15%的住宅自持比例，對絕大數房企來說，這都是一道復雜的命題作文。

在外界看來，融信的引援在情理之中，雖然靜安項目位置幾近絕版，但這家遷都上海不久的閩繫房企並無太多操盤上海高端項目經驗，一時間要讓其獨自完成這樣一個項目並非輕易之事。

融信中國向觀點地産新媒體表示，尋找合作方是其踐行輕資産模式的體現，該模式的基本方式是融信在獲取土地時，會選擇部分有實力和品牌影響力的開發商合作，從而降低杠杆和風險，同時實現優勢互補。

而萬科入股必然也有其理據，否則不會貿然行。“萬科在上海做過一些高端項目，産品溢價能力也有，而且在靜安中興項目周邊就是萬科收購而來的翡翠雅賓利項目，兩個項目之間其實可以有一個平衡。”上海中原地産研究咨詢部高級經理盧文曦指出。

融信入靜安

融信奪下靜安中興項目可謂轟動一時。

8月17日，在萬科、保利、龍湖、世茂、雅居樂、仁恒、融信等18家房企的競争之下，上海靜安中興社區宅地拍出了過10萬/平方米的樓面價，可售部分實際樓闆價達到14.59元/平方米，刷新全國紀錄。

拿地聲勢很大，對融信操盤和資金能力的質疑聲也沒有停止，未來項目售價超過15萬/平方米幾乎成為業界的共識。盡管融信過去拿下的項目當中不乏“高溢價、高單價、高總價”地塊，但畢竟不屬于“豪宅專業戶”，如何進階做頂豪對其來說難度依然存在。

不過，對于如此大手筆高價拿地，融信有自己的盤算。融信董事局主席歐宗洪表示，該地塊的可售樓面價實際為每平方米11萬元左右，但是由于上海土地非常稀缺，供應量非常少，該地塊位于上海核心地段，也是近十年來上海出讓最核心的地段。

事件不斷發酵，融信拿地後兩天又爆出了一個“重磅炸彈”，稱已經與國内一線上市房企商洽合作開發意向，但並未透露合作方，融信的“救兵”一時間也成為各方猜測的焦點。

萬科成為了首當其沖的對象，因為靜安中興項目隔街便是萬科從上置集團手中收購而來的綠洲雅賓利項目。“從底氣來說，萬科比其他開發商更适合入股這個項目。”上海資深地産專家薛建雄指出。

不過，萬科與融信合作傳聞在各方的緘默中最終歸于平靜，直至12月2日萬科披露的月報才最終坐實了入股的消息。萬科稱，其在該項目中持有49%的權益，對應需支付的土地價款約53.95億元。

觀點地産新媒體獲悉，靜安項目淨用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建築面積約11萬平方米。包括将近1.1萬平方米的商業以及9.89萬平方米的住宅，其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，其余将配建物業管理用房、保障房等。

上海萬科有關人士向觀點地産新媒體表示，萬科參與此項目是基于對項目所屬的區域規劃和後續發展的信心。随着項目周邊城市舊改推進，學校、商業、辦公等綜合配套将不斷完善，項目内在價值正日益凸顯。“項目本身具備一定體量，可與周邊的城市舊改、更新、及現有産品進行聯動開發，進而擴大市場規模和提升影響力，符合萬科城市配套服務商戰略。”

據融信中國方面透露，目前靜安中興項目前期的開發工作正有序推進，萬科介入項目後，融信和萬科正在全球範圍内征選設計方案，項目将由兩家公司聯合操盤。

綜合平衡術

“不拿地王”是萬科的標簽之一，此次選擇入股融信靜安項目顯然值得考究。

對萬科而言，入股後的利潤算法或許不僅僅只是關乎項目本身，隔街而對的翡翠雅賓利同樣是成本天平上的一枚砝碼。兩個項目在成本上的平衡将使萬科的收益最大化，一方面增加了新的土儲，另外對翡翠雅賓利也是一個幫助。

觀點地産新媒體獲悉，翡翠雅賓利是萬科高端繫列的代表作之一，該項目由萬科在今年年初從上置集團手中收購而來，萬科于項目中的權益為60%，在交易完成後，萬科成為了項目的操盤方，案名也從過去的綠洲雅賓利更名為萬科翡翠雅賓利。

其時，包括股權對價及償還債務，萬科為這筆收購付出的總代價為10.2億元，項目淨用地面積約13.4萬平方米，容積率約2.5，計容積率建築面積約35萬平方米。對照入股融信項目的總成本來看，雅賓利項目的土地成本可謂低廉。

“如果算兩個項目的總賬，雅賓利項目對成本其實有平衡，而且靜安項目對售價有帶動作用，萬科可能比其他開發商更合适入股這個項目。過去雅賓利是很難賣的大平層，萬科改做小戶型後，銷量和價格都上去了。況且項目周邊的配套其實不是很好，是舊改區域，别人不敢做，但基于萬科翡翠雅賓利良好的市場表現，所以敢入股。”薛建雄分析稱。

而且靜安中興項目成交後，對雅賓利項目的新房和二手房價格都有促進作用。

除了綜合的平衡帶給萬科的底氣外，補倉的需求也是萬科的動機之一。在萬科的城市公司中，上海萬科年銷售額已經突破300億元，但在銷售見漲的同時，上海萬科今年獲取土地的節奏卻顯得有些緩慢。

據觀點地産新媒體統計，截至目前，萬科公告已經披露的年内新增土儲中，包括融信靜安項目在内，上海萬科僅僅斬獲了三宗土地。另兩宗為徐泾地鐵上蓋項目和綠洲雅賓利項目，該三個項目的權益土儲合計為44.55萬平方米。對比超300億的銷售來說，這樣的土儲節奏並不足以覆蓋未來的進一步發展。

“萬科現有的體制不敢拍地王，導致在上海北京這些城市的拿地難度很大。萬科城市公司都是上百億的規模和幾百人的團隊，這麼大的公司不能沒有項目做，所以上海萬科這幾年一直在進行股權收購項目，因為萬科太缺項目了，既然融信和萬科都有訴求，合作也就是一拍即合。”分析人士表示。