業績會直擊 | 雅生活黃奉潮：仍談增值服務 A+H還在研究

觀點地産網 3月20日，香港四季酒店4樓，擁有高大落地窗的海景禮堂内，雅生活服務的2017年業績發布會就在那里舉行。

這間坐落在香港中西區的豪華旅館，因擁有Caprice和龍景軒兩間米其林餐廳而享有盛名。今天來參加活動的媒體同行人數不少，其中便聽到有人感歎自己長年從事企業報道，來到這里總是要趕稿，從未有機會品嘗星級美食。

但或許，三位雅生活高管在介紹完業績後會有興致到那兩間餐廳聚聚，犒勞一下自己，因為公司去年的業績确實不錯，他們在會上的表現也不錯。執行董事兼董事會聯席主席黃奉潮一如既往地慷慨激昂，話語里充滿了對未來的暢想。

唯獨在之後的幾年，相關目標能否順利落實，其實還有待時間的考驗。

利潤增長來自增值服務

相比起上市當日的盛況，今天只有黃奉潮帶領執行董事兼首席執行官劉德明、首席财務官兼聯席公司秘書李大龍來到現場面對媒體。第一個開腔的是李大龍，因為根據安排，是由他來介紹公司去年的情況。

據了解，雅生活在2017年，比去年增長了41.5%，其中作為主業的物業管理服務較2016年增長了超過23%。淨利潤方面，雅生活也錄得大幅增長。若剔除掉上市費用，實現的淨利潤比2016年的1.69億上升了近85%。

規模方面，在管面積增幅56.5%，合約面積增幅更達71.8%。财務方面也相對健康。年輕的CFO強調了兩次，稱因為在上市之前，一口氣清償了有息負債，所以公司截至2017年底，資産負債率只有41%，同比下降了一半有多。

增值服務是被特别提到的一個點。

這個話題被交給了黃奉潮，因為他在2月份上市當日也回答過相同的問題。其表示：“未來收入增長很大部分就是增值服務。”

據了解，雅生活的增值服務包含小業主和大業主增值服務。小業主增值服務主要包括生活及資産管理服務，去年增長速度是86.4%，占集團總收入約5.8%。黃奉潮特别提到，在資産管理類服務中，将在2018年内特别發展租賃和二手房買賣。

而非業主增值服務主要包括協銷、物業代理、房屋檢驗服務及廣告，收入主要來自于雅居樂集團，但未來要全面進入綠地控股。“過去主要是雅居樂，未來也來源綠地。目前正進入綠地山東事業部和廣東事業部。我們要替綠地去賣房子。”

由于此前成功的收購，這項非業主增值服務同比去年增長了113%，超過一倍，占集團總收入約25.7%。其中，協銷服務即所謂的“賣房子”，所得收入占非業主增值服務所得收入的71.3%。

其他服務方面，主要收入來自物業代理服務收入，占非業主增值服務收入總額的比例為22.1%，這主要來自于已獲得的62個物業代理服務項目。

同時，增值服務還有賴于“雅管家”APP的推廣。目前，雅生活通過該平台已實現與多間物管企業建立聯盟，聯盟簽約面積達到約8.2億平方米，将在集中采購，社區經濟方面發揮作用。但黃奉潮指出，“雅管家”很難在短時間内為公司帶來明顯收益。

大家可以看到，上面業績的描述里都沒有加入相關數據。事實上，雅生活去年全年總收入為17.6億人民币，淨利潤剛達標3個億，剔除掉上市費用後淨利則是3.12億元。

被寄予厚望的增值服務，業主增值服務實現1.02億元營收，非業主增值服務收入比較高，有大約4.53億元。

截至2017年年末，雅生活在管總建築面積為7834萬平方米，合約面積為1.26億平方米。

所以，從這一串具體數字看來，雅生活仍然是一家規模有待提升的物業公司。

A+H要處理關聯交易

據悉，在正式挂牌前雅居樂方面就業已替雅生活公布了較為詳細的招股信息，及大致的發展計劃、目標等，其中有一項是2020年營收達到100億的目標。

這個目標受到了不少質疑。當時在場的劉德明回應稱“雅生活作出這樣的一個規劃，是基于一個認真、審慎的考量的。” 

在今天的業績會上，黃奉潮針對這個大計劃就表示，要快，而首先的就是要在拓展管理面積上下功夫。

據透露，未來幾年内雅生活一部分的面積增長，仍是來自雅居樂集團和綠地控股的給付，目標是每年不低于2000萬平方米。

黃主席透露，按照雅生活和綠地合作協議，2018到2022年每年交付量都一千萬面積交付。但實際上綠地控股在這方面都有在提前給付。“2017年下半年給了516萬，這其實是2018年的指標的。所以按照綠地控股的承諾，每年都會前置。”

另一部分增長是來自第三方，負責這方面的是雅生活旗下24個城市公司，一百多人的拓展團隊，目標是超過2400萬平方米。第三部分則是來自收並購，目標是每年超過4000萬平方米。

而2018年内，要實現拓展面積最少8000萬平方米，累計在管面積1.4億平方米，累計合約面積2億平方米的目標。按照計劃，雅生活預計在此基礎上開展增值服務，快速增加收入規模。

其實可以看到，雅生活一直在努力降低來自兩位大股東的承接物業的面積比例，這又與A股上市有關。

此前，劉德明曾雄心壯志地宣布“我們要成為A+H架構物業公司第一股。”，登錄港交所只是雅居樂物業版塊發展的起步而已。

而今天，這位首席執行官表現得有點躊躇，其稱：“未來會選擇适當時間窗口登錄A股。”至于什麼時候是适當的時間窗口則只字未提。“具體時間看A股市場情況和雅生活發展情況兩方面，無具體時間表。”

最後，黃奉潮就松口到，他們已經去研究了中國證監會對物業管理企業上市的條件、要求。雅生活登陸A股前，最主要是要解決關聯交易，跟市場化不夠兩個難題。