成見 | 萬科“降息”與明發飲鸩止渴

觀點地産網 這是最好的時代，也是最壞的時代。

央行6月2日舉行的新聞發布會上透露，今年定的目標就是公司類信用債券淨融資要比去年多一萬億。

與此同時，統計數據顯示，截至5月27日，申萬行業二級分類屬于房地産開發的企業共發行債券3168.63億，加權平均票面利率為4.17%。

然而，巨大的資金池塘里，有位于食物鍊頂端的大魚，也有夾縫中求生的蝦米。

一方面，處于融資窗口期的房企們不僅抓緊機會發債，更趁勢下調過去兩年融資收緊期的發債利率，試圖重新緊握資金市場的話語權。

另一方面，前兩年因踩錯市場節點而深陷泥潭的小房企們，卻沒能享受當下環境的紅利，繼續用高額的利息艱難換取狹窄的發債空間。

債券利率下調潮

6月1日，萬科發布公告稱，拟下調“17萬科01”公司債券票面利率，預計在該債券存續期後2年，将票面利率由4.5%調整為1.9%。

對于購買債券的投資者而言，“下調”是個格外敏感的詞匯，然而近兩月房企卻在屢屢觸碰投資者的神經。

據上海證券報統計，僅今年4月就有61只債券票面利率出現下調。

其中，4月20日，金地宣布拟将2018年公司債券（第二期）（品種一）公司債券票面利率下調為1.5%。

據了解，上述債券票面利率為5.29%，存續期的第2年末（2018年5月28日至2020年5月27日），根據當前的市場環境，金地計劃在後1個計息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）的票面利率調整為1.5%。

該舉動招致投資者的不滿，更使得上交所發出相關監管函，要求金地解釋這一調整是否符合約定。

迫于壓力，一周後金地對上述調整債券利率事宜給市場造成不當影響深表歉意，並宣布維持原有5.29%利率不變。

作為第一個吃螃蟹的頭部房企，雖然金地未如願下調利率，但這無疑是一次對市場的試探，並吸引其他房企紛紛效仿。

據觀點地産新媒體了解，包括華夏幸福、陽光城在内的千億級别房企随後也宣布下調此前發行債券的票面利率。

4月28日，華夏幸福調整2018年發行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%；5月26日，該公司再度宣布，調整2018年公司債（第二期）“18華夏03”利率，由7.15%降至4.4%。

不僅利率持續走低，下浮空間也由原來的180個BP擴大至275個BP。

據推算，如果一筆債券規模10億，那麼利率每下調1%每年就能為房企節省1000萬成本。對利潤收縮、資金壓力大的房企而言，無疑有着不小的作用。

相比之下，陽光城的利率下調地略顯“謹小慎微”。

5月10日，陽光城稱，2017年度第二期中期票據的債券簡稱“17陽光城MTN002”，發行總額12億元，原票面利率為7%，調整後票面利率降低10個BP至6.9%。

對此，業内人士嚴躍進指出，企業單方面降低債券利率将直接影響投資者收益，“除此外，也會影響企業後續的一些信用評級”。

盡管如此，為降低成本，減少利息支出，仍舊有房企宣布下調已發行債券利率。

事實上，與過去兩年融資緊縮時相比，今年房企債券利率已普遍降低。不僅多家房企祭出了“2”字頭的利率，平均水平更是持續回落。

5月27日，萬科上市的25億公司債，利率最低2.56%；此外，兩家今年三四月被證監會恢復境内發債的房企融創、旭輝，也完成規模超30億的公司債。

其中，融創于5月27日發行33億元公司債券，票面利率為5.60%。同日，旭輝也宣布成功發行31.2億元公司債，利率最低3.8%。

觀點指數研究院發布的報告指出，根據2020年1-4月債券融資數據的票面利率，評級房企中獲得Baa/BBB級的房企有9家，加權平均成本約為3.46%，而高收益級房企平均加權收益為4.96%，大致高于投資級房企融資成本1.5個百分點。

加量不加價，如今債券市場對房企而言可謂“最好的時代”。華泰證券研究報告也指出，目前優質房企融資環境堪比2015-2016年。

明發飲鸩止渴

錦上添花易，雪中送炭難。有人享受政策紅利，有人卻只能“飲鸩止渴”。

6月1日，明發集團公告表示，建議發行1.76億美元債券，按年利率22%計息，該筆美元債于2020年到期。

此外，明發集團表示，如果公司在債券到期日未能按條件支付到期款項，則應自初始日（包括該日）起，至全部支付逾期款項之日期（不包括該日）按22%年利率加上按年利率10%。

換言之，若明發不能按時償還債務，這筆債券利率将高達32%，這一水平甚至超過大部分房企的毛利率。

另據觀點地産新媒體了解，今年年初，明發還完成了一筆利息15%的美元債，發行規模為2.2億美元。

事實上，因财務數據真實性存疑，2016年4月1日期，明發被香港證監會責令停牌。

面臨退市危機，明發集團幾乎在最後關頭“沖刺”發布2016-2018年财報，此前首席财務官潘永存曾表示對于復牌有信心，認為已達到復牌條件，惟目前復牌仍然需要待聯交所批核。

然而，停牌整整4年，對于究竟何時會復牌，明發集團始終沒法明确表态。

“停牌時間較長，公司信用評級受限，使得融資活動受到較大限制，不得不開出較高的價碼來吸引投資人。”業内人士對此指出。

“财務造假存疑”、“長年停牌”，種種負面因素累積下，明發在資本市場基本沒有任何話語權。

一面海水，一面火焰，資本面前，境況不同的房企仍在上演一場冰與火之歌。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。