REITs觀察 | 中金普洛斯REIT：持續、穩定高分紅樣本

觀點網 過去近四年時間，優質、分散度高且具規模效應的資産組合，疊加普洛斯的專業市場化運營管理，令中金普洛斯REIT業績穩健向好，並持續給投資人帶來高比例的、高頻次的現金分紅回報。

3月27日晚間，中金普洛斯REIT披露上市以來第四份年報，報告中首次涵蓋10個基礎設施資産的全年數據。2024年，該基金合並報表營業總收入約4.56億元，報告期内實現可供分配金額約3.58億元，單位可供分配金額約1.849元/10份。

這源于中金普洛斯REIT底層資産穩健運營的貢獻。

自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT均完成或超出招募和擴募說明書預期。

繼2024年公告四次分紅後，中金普洛斯REIT于同日披露最新的分紅公告，以2024年12月31日為收益分配基準日進行2025年第一次分紅，分紅方案為0.4950元／10份基金份額，實際分配金額達9594.43萬元，分紅比例約100%。

為投資者持續創造回報

産城園區評論獲悉，中金普洛斯REITs是公募基礎設施REITs“首發+擴募”雙首批之一，既是首批産權類基礎設施REIT中規模最大的一單，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT。

REITs基金的主要财務指標重點包括收入、EBITDA以及可供分配金額的完成情況。中金普洛斯REIT于2024年合並報表營業總收入約4.56億元，其中基礎設施項目租金及物業管理服務費收入約4.5億元，剔除公允價值變動損益影響後的息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）淨利率67.07%。

在衆多公募REITs中，中金普洛斯REIT憑借上述較穩定的現金流生成能力維持了高比例、較高頻次的分紅。于2024年内，中金普洛斯REIT公告了四次分紅，累計分配金額約3.67億元。

待2025年最新的分紅完成後，中金普洛斯REIT累計分配次數将達到11次，分配金額共約11.26億元，歷史年度分紅比例近100%，持續高比例向投資人分配可供分配金額，積極回報投資人。

産城園區評論獲悉，公募REITs底層資産業務模式清晰、收益穩定性高且具有強制分紅條款，此類資産能夠滿足中長期配置需求和低利率環境下機構對于優質高息資産的配置。随着債券收益率進入“2時代”，在低利率環境下，REITs這類有穩定分紅特性的安全資産受到投資者關注。以2024年12月31日收盤價測算，2024年度中金普洛斯REIT的現金流分派率約5.47%，高于同期國債及銀行理财收益。

近期，受益于債市資金的溢出和市場對于高股息資産的找尋，公募REITs在二級市場普遍上漲。而中金普洛斯REIT作為份額目前多為機構投資人持有，截至2024年末，由專業機構持有份額高達96.16%，以國内保險、證券等為主。

運營穩健的底層資産

上市以來，中金普洛斯REIT底層資産的運營管理各項指標亦表現穩健，這基于其原始權益人兼外部管理機構普洛斯優秀的運營管理能力。

年報顯示，報告期内，中金普洛斯REIT基礎設施項目整體表現穩中有進。截至2024年末，資産總體簽約出租率約92.07%，期末合同租金及物業管理服務費(不含稅)有效平均租

金單價為35.74元/平方米/月，加權平均剩余租期約547天，租金收繳率99.70%，核心指標優于行業均值。

普洛斯是全球領先的專注于供應鍊、大數據及新能源領域新型基礎設施的産業服務與投資公司，結合投資與運營的專長，致力于為客戶及投資者持續地創造價值。

深耕中國市場二十多年，普洛斯已打造覆蓋核心樞紐的資産網絡，例如，在中國70個地區市場，投資開發和管理運營着450多處物流倉儲園、制造研發産業園等供應鍊新型基礎設施；截至2024年底，普洛斯數據中心投入運營的數據中心總計達14個，總交付規模穩健增長，IT負載超過1，400兆瓦（MW）。

憑借在倉儲物流園、數據中心等資産項目網絡化、規模化優勢，普洛斯在中國的客戶組合變得極為多元化。

據了解，普洛斯的倉儲物流園租賃企業大部分為全球500強企業、跨國企業及國内大型企業集團，涵蓋電商零售、制造業、醫藥、第三方物流等多個新經濟行業，客戶群體較為穩定。該公司長期與國内外知名企業建立良好合作關繫。

深厚的客戶資源令其具備高度市場化的招商運營能力。區别于非市場化的、單一大租戶整租模式，中金普洛斯REIT依托普洛斯高度市場化的專業運營管理，是多元租戶模式的代表。普洛斯為園區企業客戶提供倉儲供應鍊全鍊條優質的基礎設施與運營服務，不僅是倉儲設施租賃及物業管理服務，還涵蓋大型項目定制化開發、分布式新能源解決方案等個性化服務。這有助于滿足企業當前對供應鍊提質降本升級的關鍵需求，從而極大地提升了其旗下園區優質客戶的粘性。

于2024上半年，普洛斯便通過主動管理、有序進行中金普洛斯REIT旗下普洛斯澱山湖物流園内基金重要現金流提供方換租。這樣帶來的結果是，自2024年三季度起，中金普洛斯REIT無收入占比超10%的單一大租戶（即重要現金流提供方），收入來源分散度和抵禦風險能力進一步提升，有助于中長期業績的平穩表現。

截至期末，中金普洛斯REIT基礎設施項目租戶結構穩定，簽約租戶70家，行業構成多元，其中前五大租戶租金收入占比為28.09%。

並且，從基礎設施項目資産端來看，普洛斯REIT還是現有上市的國内倉儲物流類REITs中資産數量最多、規模最大、區域覆蓋最廣的REIT，基金持有的上述基礎設施資産分布于5個城市群，7個城市，通過分散投資緩釋倉儲物流市場供需關繫周期性波動對基金整體業績的影響。

基于上述底層資産多區域布局、多資産組合、多元化租戶結構，中金普洛斯REIT已具備良好的收入來源分散度和抵禦風險的能力。

物流倉儲韌性發展帶來機會

現代物流業是與國民經濟緊密融合的基礎性現代服務業。倉儲是物流的必要載體，是支撐實體經濟的重要基礎設施。“十四五”規劃明确提出建設現代物流體繫，根據2024年中央财經委員會第四次會議精神，物流是實體經濟的“筋絡”，聯接生産和消費、内貿和外貿。

近年來，各政府部門均發布物流業相關政策文件，發展現代倉儲物流産業。而政策環境持續改善，進一步穩定和明确了物流業在國民經濟中的基礎性、戰略性地位，明确了倉儲業在物流業中的地位以及倉儲業轉型升級與各類配送中心發展的方向。

有分析指，物流倉庫的需求将會持續增長，主要由網上銷售及跨境電子商貿業務的增長帶動。

呈現在數據上，2024年全國社會消費品零售總額同比增長3.5%，網上零售額增長7.2%，其中實物商品網上零售額增長6.5%，占比達26.8%。快遞業務量同比增長21.5%，達1，750.8億件。在實物商品網上零售額增長的推動下，快遞、電商、第三方物流等需求整體保持平穩增長。

電商及快遞行業的發展，帶動網上零售金額的增長，有利于倉儲物流行業的長期發展。

目前，中金普洛斯REIT持有的投資基礎設施項目所在區域的倉儲物流市場整體保持穩健。並且，倉儲物流租賃市場的表現與宏觀經濟環境、居民消費信心及能力的提升關繫密切。

随着将大力提振消費、多渠道促進居民增收、加快建設現代化産業體繫等舉措納入2025年政府工作任務中，倉儲物流租賃市場有望迎來需求的修復，中金普洛斯REIT未來也将成為“穩健運營+行業增長”的雙重載體，發揮行業標杆的引領示範效應。

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