未來差距或将拉大，頭部物企多元化探索及獨立性顯著領先。

業内收並購市場活躍度顯著提升，相關交易呈現出“内部整合主導”的特征，重心從外部市場化擴張轉向集團内部資源的深度梳理與歸集。（報告期2026.03.24-2026.04.28）

頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長，形成鮮明對比。

2018年至2023年，中國城市服務市場規模增至人民币1.4萬億元，年復合增長率達10.7%。自2024年至2028年，這一市場将由人民币1.6萬億元增至人民币1.8萬億元。

2025年受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企内部運營效率的顯著提升，行業淨利潤得以修復並出現反彈。

随着“城市大管家”等綜合服務模式的快速推廣，傳統環衛龍頭長期深耕累積的政企資源、項目壁壘與技術沉澱等，共同構築了物企短期難以突破的競争護城河。

行業的規模集中度正在持續上升，頭部企業憑借品牌、資金與運營能力形成顯著拓展優勢，在第三方外拓和多元化布局方面展現出更強的競争力。

2025 年，物業企業深度踐行“質效並重”的發展策略，行業“退盤”與“拓新”並行，整體在管規模雖保持增長，但增速持續放緩。

在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，找到“新糧倉”，才能保障未來業績增長。

多家物企公布了2025業績預告或年報，整體上行業呈現營收增長，但利潤承壓分化的情況。（報告期2026.01.27-2026.03.24）

改善主要源于物企逐步适應當前市場狀況，信心逐步修復、優質項目獲取能力增強以及城市服務需求釋放等因素。

2025年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。規模偏小、具有财務風險、成長性較弱的物企，上市阻力空前增加。

鑒于信宸資本一貫聚焦可整合、可提升、可退出的優質市場化資産，其入主恒大物業的可能性微乎其微。

預計物業行業2025年整體規模增速仍處于低位，但較2024年會有所好轉，擴張節奏将邊際回暖。（報告期：2025.12.24-2026.01.27）

就主要業态來看，住宅方面物企仍面臨一定程度的“丢盤”壓力。城市及公共服務項目，越來越多采用短期合同和動态淘汰機制，績效約束正在加強。

樣本物企的市場化拓展熱度保持回溫；一方面，年底收官階段公布外拓情況的物企數量增加。另一方面，物企在多種類型項目的獲取上斬獲頗豐。（報告期：2025.11.25-2025.12.24）

國銳生活的理由是要積極開拓商機，尋求業務組合多元化，拓寬其收入來源並改善長期股東回報。

若最終退市條件達成，金科服務将成為藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之後，第四家退市的港股物企，凸顯物企在資本市場被持續邊緣化。

與蒙牛集團合作，碧桂園服務通過引入乳業龍頭企業的供應鏈能力和品牌背書，彌補了在社區零售闆塊産品專業性的短闆。

物企之間仍呈現營收與盈利能力分化的态勢，頭部物企在營收增長方面保持優勢，淨利潤增長也較為穩定。