房價上漲的根本原因是由供需矛盾所致

观点地产网

2006-12-19 15:31

  •   3年來,為配合國家對房地産的宏觀調控,各部委出台了一繫列的配套政策。政策措施如此之多,調控力度如此之大,恐怕在其他任何一個行業都是絕無僅有的。但調控效果至今還未能充分顯現出來,特别反映在部分城市的房價仍在繼續大幅度上漲。因此,有必要找出問題的症結,為下一步調整調控政策作必要的儲備。

      首先要反思土地供應政策對市場的影響。在市場經濟規律下,供需關繫對房價的影響最大。從土地的調控政策來看,一直實行最嚴格的土地控制政策,即嚴控新增建設用地,重點盤活存量土地。今年上半年出台調控政策前,對土地市場的評價是:住宅類土地供應量比上年減少了20%,特别是高檔住宅用地不到供應量的1%。

      2005年,北京市全年計劃供應住宅用地1950公頃,實際隻完成了800多公頃,即隻完成全年供地任務的40%;2006年,該市住宅用地計劃供應總量與2005年基本一致,但實際供應量從目前來看很難如期完成,缺口依然較大。

      新增用地受到嚴格限制,盤活存量受拆遷矛盾的影響,越來越難。各地方因受拆遷難的困擾,很難按計劃實施拆遷並及時把土地變成純熟地上市出讓。由此造成市場供應量從2004年以來,一直供不應求。

      反映到住房供應上,竣工量減少(如北京市10月份比上年同期減少了120萬平方米),大規模新開盤銷售項目越來越少,消費者持币待購,再加上房價上漲的預期,導致項目開盤一個搶購一個,大大超過開發商的預期。在供不應求和高額利潤趨動下,開發商坐地漲價的案例比比皆是。

      因此,從市場形勢來看,目前房價上漲的根本原因是供需矛盾導致的,即不僅存在結構的供需矛盾,總量上的供需矛盾更加顯化,並且日益突出。

      其次,要特别關注地價上漲對房價的提前引導效應。地價與房價是相輔相承的關繫,地價的上漲必然帶動房價的上漲。同時,房價的上漲又給高地價帶來足夠的上升空間。特别是在供不應求的市場下,地價上升的引導作用遠大于其本身項目的漲價。

      2005年,北京清河地塊招標,華潤26.65億元高價中標,樓面地價每平方米達到3800元,意味着房價就要達到7000元以上。而當時同區域的商品房均價才4000~5000元,其結果是導致周邊地區在售項目每平方米價格迅速提高了1000元左右。

      再如,2006年北京西北部溫泉鎮住宅項目招標,北辰集團以11.5億元中標,樓面地價達4800元/平方米,而當時周邊房價才5000元左右。雖然定位高檔項目,但對周邊房價的影響卻是引導性的,致使溫泉地區住宅價格已上升到每平方米7000~8000元。

      最近,備受關注的北京朝陽區四惠橋住宅項目用地招標,金地(集團)以7.56億元(底價為3.7億元)中標,樓面地價達到7389元/平方米。而目前緊鄰該地塊的東恒時代二期TIMES項目精裝修的銷售價格為11500元/平方米,壹線國際毛坯房的銷售價格在9000元/平方米左右。該地塊之所以被開發商熱捧,除了區域位置優勢外,更主要的是目前北京土地市場中可供選擇的土地數量太少。即開發商拿地和消費者購房的熱情一樣持續高漲。

      綜上所述,在思考發展形勢時,應認清什麼是當前最主要的、最緊迫的矛盾。在一些特大型城市,當前最突出的問題是把過快上漲的房價穩定下來。因此,要圍繞此核心問題,研究相關的政策措施,避免各項措施與調控目標背道而弛。市場經濟下,土地交易市場不可能再走回到協議出讓的老路上去。因為即使地價可以人為地壓下來,但在二級市場如果沒有良好的制約機制,尋租空間更大,也會帶來新的社會不公平。

      因此,一方面,要在一些房價上漲過快的熱點城市盡快加大土地和住房的供應量,緩解供需不平衡的突出矛盾。這是解決房價上漲過快問題的根本出路。如果供需矛盾一直十分突出,在市場經濟規律下,政府很難控制住房價的過快上漲。

      這就涉及到科學制定土地政策的問題,即在房地産市場供需矛盾突出的地方,應加大土地供應量,包括因結構調整中審批速度放緩的問題要盡快加以解決。在當前盤活存量土地困難重重的前提下,為了緩解拆遷引發的社會矛盾,依靠拆遷釋放的存量土地十分有限。因此,有必要因地制宜,加大新增用地的供應量,适度提高容積率,特别在制定土地供應計劃的同時多做宣傳,影響社會預期。最重要是,要盡快形成有效的供給,避免每次土地公開招投標都引發高價拿地帶來區域性房價上漲的不良示範影響和帶動效應。另一方面,加大保障性住房供地規模和比例,讓低收入家庭通過保障渠道買得到合适價位的住房,緩解社會矛盾。

      從國外的發展經驗看,住房市場化與保障制度要雙軌並存發展,即中低收入家庭依靠保障性住房解決住房問題,高地價高房價主要面向社會的高收入階層,這才是解決社會矛盾的根本方向,才能實現構建和諧社會、人人享有适當住房的發展目標。

      (本文作者為建設部政策研究中心處長、副研究員)

    撰文:文林峰    

    審校:0



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題