溫商陳承守與新明中國的至暗時刻

观点地产网

2020-11-25 22:50

  • 在資金和債務高度緊張的情況下,一邊是償債壓力,另一邊是積壓不少等待動工開發的項目。

    觀點地産網 新明中國的多米諾骨牌效應,或許從很早就埋下了伏筆。疫情對市場和環境産生巨大的影響,讓這家看上去不那麼“抗打”的企業遭遇了一場暴風雨。

    作為新明中國主席兼行政總裁,陳承守今年過得不太平。前不久,他以1港元名義代價賣掉公司29.5%股本,公司股價随後經歷暴跌88%,陳承守被強制平倉1.64億股,新明中國被迫列入“仙股”席位。

    于11月24日,新明中國披露到期尚未結清的3億港元可換股債券違約事件,該筆融資用于項目開發,目前該筆款項仍未結清。

    很明顯,新明中國今年以來的發展情況並不樂觀,疫情影響項目交付和銷售進展,中期業績虧損擴大10倍至7160萬元,營業額有所下跌。

    資本市場的反應很直接,上述債券違約公告披露第二天(11月25日),新明中國的股價維持下跌态勢,收盤報0.118港元/股,跌幅3.28%,港股市值2.22億港元,當日換手率1.02%,成交額226.83萬港元。

    上市至今已經過去5年了,陳承守想要在商業地産的紅海里脫穎而出,但如今卻面對股價暴跌、業績承壓以及債券違約,這家别人眼里的“小房企”——新明中國的發展模式和未來正飽受考驗和質疑。

    債券違約風波

    此次債券違約,繫新明中國旗下位于重慶及山東兩個大體量商業地産項目“惹的禍”。

    2018年5月15日,新明中國發行本金總額不超過3億港元的可換股債券,所得款項拟用于山東興盟國際商業城(百地茂商城)項目和重慶新明置業旗下的中國西南城項目。

    資料顯示,中國西南城項目位于重慶市大足區海棠新城核心區域,占地面積500畝,建築面積56萬平方米,總投資約50億元,繫大足區人民政府和新明集團共同打造的渝腹地品類最齊全、輻射範圍最廣的市場型城市綜合體。

    興盟國際商業城則位于山東滕州,規劃總占地面積2000畝,總投資100億元,拟打造為一站式生活采購中心,項目一期總建築面積48萬平方米。

    截至去年上半年,新明中國表示,可換股債券所得款項已全部用完,其中興盟國際商城投入1.522億港元,西南城項目投入1.478億港元。

    事實上,這兩個項目的營收情況並不算理想。就今年上半年錄得收入看,新明中國物業銷售同比減12.8%至6370萬元,其中興盟國際商城錄得收入420萬元,而西南城項目啟動至今已有8年,今年上半年錄得收入400萬元。

    新明中國曾表示,興盟國際商城全部建成後預計實現年銷售額300億元以上;西南城建成後預計實現年銷售收入不少于40億元。而這些,目前來看似乎仍是新明中國“美好的預期”。

    新明中國旗下大部分項目目前仍面臨入不敷出的尴尬情況,項目營收下滑和融不到錢的境地,導致新明中國的現金流變得更加緊張。

    到目前為止,新明中國上市以來公開披露的發債公告僅一筆,即為此次違約的3億港元可換股債券。即便如此,新明中國的負債高築,截至今年上半年總負債達到48.92億元,其中流動負債43.46億元,須于一年内償還的借款為18.86億元。

    值得一提的是,截至2020年6月30日,新明中國尚未根據借款協議的還款時間表支付的借款本金為11.15億元,構成違約事件進而導致若幹借款發生交叉違約,同期交叉違約的借款本金為7.7元,借款的利息合計1.175億元亦已逾期。

    換言之,新明中國目前已知未償還並構成違約逾期的本金加上利息的金額合計20.025億元。

    然而就目前的現金流來看,新明中國在手現金難以覆蓋一年内到期債務,償債壓力較大,截至上半年的現金及銀行存款(包括受限制現金)僅920萬元。

    于今年10月,陳承守及新明中國便以股抵債的方式,以1港元名義代價出售新明中國5.5億股權予北控城投香港,這部分股權占新明中國總股本的29.5%,北投城控香港躍升為公司第二大股東。

    陳承守持有新明中國617,706,510股股份,相當于新明中國已發行股本總數的約32.88%,陳承守及其一致行動人仍為新明中國控股股東。但北控城投香港並非“免費”獲得29.5%股權,陳承守提出了解決新明中國“債務危機”的條件。

    北控城投香港亦承諾,盡其最大努力協助新明中國解決上述3億港元可換股債券的逾期金額、公司借款項下的逾期利息、将于2020年内到期的貸款等有關的問題。

    終歸是一場“自救”,但並不輕松。

    于今年8月,北控城投香港同意向新明中國旗下的山東興盟提供一筆總額不少于3億元人民币的貸款,但按年利率高達15%,期限一年,顯然留給新明中國的時間並不多。

    此外,新明中國将繼續與多家金融機構磋商以延長償還日期或為未償還借款進行再融資。即便如此,新明中國不願意通過轉讓項目回流資金以解決債務問題,其表示,由于公司流動性及财務得到改善,未必會出售重慶項目或重慶新明。

    發展遲緩與溫商陳承守

    新明中國起家于廊橋之鄉溫州泰順,于五年前登陸港交所主闆,但新明中國的定位與内地其他開發商有很大不同,把兒童主題和地産放在一起創辦公司,陳承守是第一人。

    陳承守有着溫州商人的烙印,起初從事鑄鋼生意的他,在1998年開始将投資眼光轉向房地産。

    其承建的第一個項目便是在老家溫州,當時溫州掀起一股“買房熱”,趁着這股東風,陳承守于1999年創辦新明集團,相繼在上海、杭州、台州、重慶以及山東滕州等地拿下項目。

    2015年上市時,陳承守就明确表示,新明中國的目標是要打造中國兒童地産香港上市第一股,未來會在更多一二線城市以及高增長地區複制“中童巴比尼”品牌。

    起初,新明中國希望以兒童地産為噱頭,突破傳統商業項目的同質化瓶頸。如今來看,兒童地産項目落地和複制緩慢,僅在上海和杭州落戶。在這種情形下,新明中國推出綜合體品牌“百地茂商城”,似乎又回到商業綜合體開發的路徑。

    新明中國的房地産業務發展並不順利,已經連續四年于中期業績報告中出現淨利潤虧損的情形。如今,新明中國的業務簡介里,除了地産開發還有電子商務、金融保險等多個門類,發展多元化業務。

    據悉,2012年6月,新明集團入主溫州銀行,以4.01億價格成為後者的大股東。2016年,新明集團還進軍保險經紀領域,參股祁安保險經紀有限公司,並于今年7月推出祁安保險。

    值得一提的是,住宅物業開發仍然是新明中國的主力軍。今年上半年,新明中國的物業銷售收入6370萬元,占總收入的67%,同比下降12.8%,主要由于疫情導致項目招商停頓、物業銷售建築交付面積同期錄得下滑。

    具體到物業項目,新明中國的兩個兒童地産主題項目繫集團收入的主要來源,占上半年總收入近80%,其中上海嘉定區兒童城項目收入3540萬元,杭州項目錄得1490萬元收入,平均售價分别為12972元/平方米及26084元/平方米。

    然而,陳承守在中期報告的致詞中對新明中國的定位有了些許變化,他表示,未來半年,将會繼續加快去庫存為首要目標,按市場需求變化适度調整原有的兒童主題地産,加入生活家居、建材等相關元素,迎合消費者需要。

    由于商業地産項目的資金沉澱、周轉慢,加上今年疫情影響商業地産項目的銷售和招商、延緩物業交付進度,即使是曾經涉足保險、金融行業的新明中國,依然面臨資金流緊張、負債難以兌付的風險。

    今年上半年,新明中國的股東應占虧損達到7160萬元,同比上升10倍,其表示虧損擴大主要由于借款違約相關的利息罰款撥備約4500萬元及投資物業減值變動虧損約460萬元所致。

    此外,新明中國手中還積壓了不少待開發項目。中報顯示,新明中國目前擁有16個項目,其中台州10個項目,重慶3個項目,上海、杭州及滕州各一個,總建面106.73萬平方米,但已竣工的項目建築面積僅占49.84%,5.51萬平方米在開發中和48.02萬平方米待開發。

    在資金和債務高度緊張的情況下,一邊是償債壓力,另一邊是積壓不少等待動工開發的項目。但即便沒有多余的現金,新明中國仍在年内有一次收購動作。

    新明中國在今年6月通過發行新股份的方式收購恒生置業全部已發行股本,代價1.78億港元,按發行價每股1港元、折讓4.76%配發1.78億股新股份。

    據觀點地産新媒體了解,恒生置業間接持有一宗位于汕頭潮南區峽山街道占地面積為8400平方米土地的95%權益。該地塊目前用作貨運站,已被納入潮南區三舊改造計劃,並獲汕頭人民政府批準将地塊改為住宅用途。

    彼時,新明中國認為,目標土地蘊含巨大的發展潛力並為優質物業資産,收購将為集團業務網絡擴展至中國其他地區提供了良好契機,對集團的長遠前景及擴大收入基礎均具有重要的戰略意義。

    就目前來看,陳承守與新明中國正逢至暗時刻。

    撰文:鄭培茵    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    新明中國