流標的西二村 實地、奧園、時代競標失敗後再現富力身影

观点地产网

2021-11-08 01:02

  • 資本、實力的較量疊加房企流動性危機頻發的時局,結果也有了更多變數,包括進入、退出、合作和競争等。

    觀點地産網 多房企參與競標同一個舊改項目,通常會出現混戰的精彩局面,但也難免因勢均力敵而難決勝負,導致招標終止。這些項目的後續進展如何,同樣值得關注。

    最新市場消息顯示,此前招標終止的廣州番禺洛浦街西二村舊改項目有了新的動向。該村在去年有實地、奧園、時代中國三家企業參與競標,目前據實探發現,隻剩下奧園在村内開設了舊改咨詢點,同時發現“新面孔”富力介入的身影,其亦設置了城市更新集團的展廳。

    距離此前公布招標失敗已過去一年有余,西二村尚未重新啟動招標,而時代中國、實地退出的同時,富力有意入局。從目前看,後續競争将主要集中在奧園和富力之間。

    此前在三輪差額投票制的規則下,最終沒有一家企業獲得2/3的贊成票,導致項目招商流標。

    按照投票規則,首輪投票表決沒有候選合作企業贊成票得票數達到到會代表2/3以上人數,時代中國遭末位淘汰。最為可惜的是實地,首輪投票中獲得最高票47票,僅差2票便可确認成為合作企業。随後的投票剩下奧園和實地對決,直到第三輪單投實地,也沒能得到2/3的票數。

    從項目本身窺視流標原因,從公開的招商文件看,條件要求並不算高。

    據了解,該項目位于番禺區洛浦街,屬于現番禺區舊村招標項目中面積第三大的舊村,總用地面積148.68公頃,僅次于沙溪村與里仁洞村,村集體經濟組織的在冊總人口為3496人。項目拟全面改造,總投資金額39億元,位于較低水平,主要因項目用地範圍内涉及不少現狀農田等未開發土地。

    對于合作企業的資格要求,西二村舊改項目要求申請企業具備房地産開發企業二級或以上資質,實繳注冊資本金不低于5億元,企業總資産不低于200億元,淨資産不低于50億元;房屋建築面積累計規劃驗收或竣工驗收超過300萬平方米;不接受聯合體競選。

    按照此前的招標文件,目前介入該項目的企業均通過上述資格審查。從過往案例看,較為可能是在拆遷補償比例和方式標準、公共設施配套建設和管理、項目未來增值預期和發展前景等方面,未能達到項目所設定的内部“門檻”。

    實際上,過去兩年廣州舊改項目流標的情況時有發生。一方面是競標房企數量未達標,或者是在資格審查階段出現問題,如保利此前失利石壁村;另一方面則是出現在公開投票階段,如葵蓬村,在保利、招商、富力空前激烈競争下意外招標失敗,同樣沒有一家能夠滿足2/3同意率。

    對此,有業内人士對觀點地産新媒體表示,從投票規則來看,當多方勢均力敵時難分勝負,也意味着沒有任何一家具有絕對優勢,增加了流標的風險;但這也促進了開發商之間的充分競争,利于探索項目改造的更優方案,保證項目實施質量更高。

    但這些競標失敗的項目何去何從?大概率是重新走招投標程序。

    一方面是在合作門檻及項目規劃、産業引入條件等方面或有所調整。如石壁村兩度招標無果後,針對招商規則進一步澄清、修改和補充,涉及複建權益分配、土地占用費、企業保證金等多處更改。

    此外則是競争局面發生變化,考慮到舊改市場競争激烈,如果勝算不大,或者時間、資金等投入與回報預期算不過賬時,便會有企業主動選擇放棄。

    實際上,開發商涉入舊改項目的變數或許從前期摸底介入、參戰競標的時候就開始了。據了解,舊改的前期介入亦是一項繁瑣複雜的工程,在摸底排查、方案規劃、利益協調等便會有資金投入、成本沉澱。

    另一方面,留下的開發商則會進一步優化投標方案,加深介入;而新的競標局面,或是入局者再決勝負,或是由競争變成合作,聯合操盤。

    如石壁村,保利失利後該項目重新招商,由富力奪下;另一個更為典型的例子是赤沙村,富力最早踏足該村,經歷11年長跑,随後保利半路介入,博弈和妥協下,富力和保利聯合操盤,但随後赤沙村招標書又明确提出不接受聯合體申請,再次使得雙方合作生變;最終結果,富力成為該村唯一過審申請企業,才讓招商結果落定。

    就目前而言,資本、實力的較量疊加房企流動性危機頻發的時局,結果也有了更多變數,包括進入、退出、合作和競争等。

    值得注意的是,本次受到關注的西二村舊改項目,前期服務商便是實地,去年實地還為項目支付了220萬元的合作費用。

    目前實地退出競標該村,聯繫其當前經營狀況,也並不讓人意外。今年5月份開始,實地接連被曝出商票逾期,加上此前沖刺上市失敗,潛藏的債務問題開始暴露出來。

    招股書顯示,2017年-2019年間,實地集團淨負債率分别達3809%、533%和225%;截至到2020年一季度末,實地一年到期銀行貸款和其他借款總額達43億元,而現金規模僅25億元,無法覆蓋短期負債,償債風險極高。

    但因為實地與富力過往的關聯關繫,讓外界對後者的入局也有了更多猜測。

    有聲音指,實地此前參與該村前期服務及競標,對于該村已有較深的介入程度,富力接手更為便捷有利。

    值得一提的是,10月份,富力介入已久的增城區永甯街簡村村舊村啟動招標,目前仍在持續推進。

    實際上,近年來舊改成為富力最為倚重的土地獲取方式。據不完全統計,今年上半年富力共簽約6個項目,涉及廣州、東莞、珠海、西安等地,形式為意向合作、前期服務及全面改造合作、爛尾舊改接手等,包括接手西安牛王廟城改項目進入區域市場,參與天津城市更新基金等。

    至于富力當下面臨的資金壓力,對舊改項目的取舍、進退則難言變數。而在西二村的競争中,于奧園而言,則多了一位勁敵。

    撰文:林海研    

    審校:徐耀輝



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