8億美元債拟投向城市更新 金科股份試水增量債發行？

觀點地産網 近期房地産行業融資動作逐漸頻密，在這種潮流下，房企也在着力探索資金的補充渠道。

其中一個典型動作是，金科股份董事會于11月12日審議通過一項融資議案。該公司表示，拟在境外發行總額不超過8億美元（含8億美元）的高等級債券，募集資金主要用于“發展公司城市更新項目”。

房企将新發債用作借新還舊以外的目的，這或許在過去兩三年的時間里都會被視作一種勇敢的嘗試。實際上，房地産行業發行境内外債券，已基本限制為償還到期債務的再融資用途，而非投向境内外房地産項目。

包括房企及金融機構相關人士接受采訪時均表示，目前發改委對境外債的相關政策仍未見松動，同時資本市場處于低信用風險偏好，存在一定發行難度。但若真成功發行非再融資用途的債券，對行業而言無疑有風向標意義。

而金科方面亦回應觀點地産新媒體，公司計劃向發改委申請一筆涉及城市更新業務的美元債券，目前是嘗試申請階段。

至于城市更新，早在2017年起金科已開始提出土地拓展方式向城市更新等多點發力轉變。去年金科制定“5年沖擊4500億”目標時，還将城市更新視作需推動發展的創新型業務。但在上市公司公告中，該公司鮮有披露該業務的規模等方面數據。

增量債試水？

金科股份在11月12日公告中提及，鑒于公司再融資需求及業務發展需要，進一步發揮國際資本市場低成本資金在促投資、穩增長方面的積極作用，公司拟發行不超過8億美元高等級債券。

考慮到當下房地産監管體繫收緊，房企普遍面臨融資挑戰，金科此番計劃将上述美元債用作發展城市更新項目，而非滿足再融資需求，本身已代表了一種新迹象--

房企或在尋求增量的融資額度，用于業務發展及其它一般企業用途。

金科股份此番發行境外高級美元債券的規模，需以最終備案的發行額度為準。根據發改委2015年2044号文規定，企業發行外債實行備案登記制管理，需要備案登記的外債包括1年期以上境外債務工具。

觀點地産新媒體了解到，金科股份上一次拟申請境外發行高等級債券是2018年1月，額度不超過10億美元。同年5月11日，發改委官網顯示，金科境外發行債券經發改委予以備案登記，具體金額並未透露。

而從歷史的角度審視，金科2018年申請境外債有一定的運氣加持。

實際上，在它境外債獲備案的同一天，發改委官網亦正式發布《國家發展改革委财政部關于完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》（簡稱706号文）。

2018年6月底，發改委就706号文答記者問，有關負責人表示，引導規範房企境外資金投向，房企發債主要用于償還到期債務，限制房企外債資金投資境内外房地産項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

至2019年7月13日，發改委于官網發布《國家發展改革委辦公廳關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（簡稱778号文），這被解讀為對706号文的補丁文件。

778号文提及，房企發行外債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務；房企在外債備案登記申請材料中要列明拟置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經發改委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。

截至目前，接受采訪的房企及金融機構人士均對觀點地産新媒體表示，仍未聽說發改委對房企境外債政策有所放松。有人士形容，美元債處于“熔斷”狀态。

發改委收緊境外融資帶來的影響是顯著的，民生證券曾表示，778号文對“境外發債資金不得用于增量項目”的要求，在債券市場基本已經得以體現。從房企發行美元債的情況看，多數房企基本用于再融資，只有少部分用于其他用途。

甚至對于美元永續債券（金科預計可使用的其中一種形式），已有案例顯示，2019年5月雅居樂新發6億美元永續債，主要目的也是替換另一筆永續債，並未涉及項目發展用途。

一位華南房企人士對觀點地産新媒體表達看法稱，金科股份計劃将美元債用于非再融資用途，應該只是企業自身的一種說法。其續稱，個别企業會存在特殊情況，但不代表全面推行。

境外債並非唯一被收緊的融資渠道。此前10月下旬，不同房企的人士曾向觀點地産新媒體提及，房地産在境内的交易所、銀行間發債渠道並未獲得新增額度，行業現在基本屬于借新還舊。

境内公司債、中期票據等融資渠道，在申報發行時還需要面對“85折”的窗口指導。以公司債券為例，上交所規定，住宅地産企業申報發行額度不得超過拟償還到期及回售債券本息規模的85%。

通過限制融資規模，監管層正促使房企降低負債水平，避免繫統性金融風險的出現。

實際操作性

2018年金科股份申請美元債額度時，曾計劃将募集資金主要用于補充項目建設資金、償還境内公司債券及金融機構貸款和一般公司用途。從實際運作結果看，金科亦並未逃脫“借新還舊”的桎梏。

公告顯示，金科股份曾于2019年6月20日發行3億美元高等級債券，債券期限為2年，票面利率8.375%。

今年5月28日，金科再度發行3.25億美元高等級債券，債券期限為3年期，票面利率降至6.85%，主要用于為現一年内到期的中長期債務再融資。6月20日，2019年所發行美元債到期兌付，兩筆債幾乎無縫替換。

這也是金科股份至今存續的唯一一只美元債券，反映利用境外融資工具程度較低。截止上半年，該公司應付債券合計人民币140.61億元，較期初增長近19%；其中海外美元債僅占20.65億元，較期初增長1360萬元。

金科股份管理層也曾提及，公司制定2021-2025年總體規劃戰略時将“三道紅線”要求作為重要考量因素，在堅持銀行低成本融資的同時，進一步豐富多元化融資渠道。具體而言，銀行借款、債券、其它融資方式，争取實現5:3:2的結構。

最近，金科股份選擇申報新一輪的境外債額度，甚至提出募集資金主要用于發展公司城市更新項目。參考上一輪備案及實際發行經歷，以及更趨緊的融資環境，受訪的資本市場人士對其是否能備案，甚至是否能成功發行仍抱有疑問。

其中一位不具名的資本人士對觀點地産新媒體表示，最近美元債發行難度較大，受數家房企債務違約事件的沖擊，市場的信用偏好已經處于較低位置。“我覺得在這個時間段挺難發得出來。”

也有意見指，金科的發債初衷仍有一定概率實現。受訪的人士對此表示，增量債可以用于其它的用途。目前該說法暫未得到證實。

金科股份方面接受采訪時表達了發債工作的不确定性，其表示計劃向發改委申請一筆涉及城市更新業務的美元債券，目前是嘗試申請階段。

而與佳兆業等房企不同，城市更新並不是金科的主要拓展渠道。早在2017年，金科曾提及，其土地拓展方式由單一招拍挂方式向收並購、城中村改造、合作開發等多點發力轉變，年内非招拍挂項目28個，占比約39%。

此後，金科持續對外傳遞“多點發力”的擴張方式，包括2020年12月金科對外發布5年總體規劃，提出2025年沖擊4500億元的目標，並推動創新型業務發展，如代建業務、城市更新業務，挖掘新的利潤增長點。

提高非公開市場拿地比重，一方面是銷售目標的倒逼，一方面則源于企業對獲取更高毛利率項目的需求。上半年該公司營收增長45%，歸母淨利增長14.26%，毛利率20.14%低于過去三年全年水平；同時由于布局優化和城市能力提升，新增拿地成本逐漸上升，上半年增幅為13.7%。

即便如此，在金科股份年度報告中，關于城市更新的發展卻鮮有提及。今年8月份發布的半年報提及，金科與青島能投在城市更新、新能源業務、物業管理、項目投融資等領域展開合作，該事項被列為新能源業務的發展成果。

公告披露以外，觀點地産新媒體了解，金科年内曾先後與華遠地産、河南省建設集團、成都市金牛區等企業或地區簽署框架協議，涉及城市更新、産城融合等領域，也均未披露具體規模。