計提2.5億折戟華南 華遠接盤恒大佛山舊改曲線入粵

观点地产网

2021-11-25 00:35

  • 在華遠華南的布局中,佛山是重要一棋。

     觀點地産網 恒大已經漸漸從輿論風口淡去,賣資産籌資的消息也不再新鮮;而誰會接盤,則成為了衆人新的聚焦點。

    11月23日,佛山里水河村山塘工業區項目重新以公開競投的方式引入土地前期整理合作方。據了解,該項目此前的整理方為恒大集團。

    最新消息顯示,華遠地産拿下上述舊改項目的土地整理權,享受50%增值收益。

    事實上,過去二十余年,在地産行業繁榮發展的年代,華遠地産選擇放慢腳步,主打“安全牌”;2018年以來,行業進入下行階段,華遠則默默提速,這一時期,華南一帶成為其布局的重點。

    無疑,此次拿下佛山舊改能夠擴容其在灣區的土地儲備。但不可否認的是,舊改項目周期長、資金沉澱較大,華遠仍舊面臨挑戰。

    曲線入粵

    近兩年,随着地産行業逐漸由增量市場向存量市場轉變,以及北上廣深等一線城市相繼出台城市更新的重磅文件,越來越多的房企加大投入城市更新領域。

    據觀點指數不完全統計,位列前100的房企當中,已有超過50家涉足城市更新領域,包括碧桂園、萬科、華潤、龍光、時代中國等等。

    2021年,華遠地産亦開始布局城市更新領域。

    最新消息顯示,11月23日,華遠地産中選佛山里水河村山塘工業區項目土地前期整理方,享受50%增值收益,同時,須提前墊資1.45億元實施拆遷,土地整理期為兩年。

    上述項目位于佛山市南海區里水鎮碧湖路以東、碧湖路以西,土地整理面積約6.32萬平方米,項目地塊計劃出讓土地的占地面積約56.44畝,折合3.76萬平方米,配套基礎設施約38.33畝。

    按照土地整理面積94.77畝計算,土地權屬人共可獲得約3.9億元貨币收益(不包含土地整理成本,為土地權屬人的純貨币收益)。

    值得注意的是,上述舊改項目此前曾由恒大集團拿下。

    今年4月,恒大旗下的佛山市金堃置業有限公司以50%增值收益獎勵比例成功中選里水河村山塘工業區項目土地前期整理方,整理期2年。

    但由于恒大並未按照《土地前期整理協議》相關條款約定履行相關義務,5月14日,土地權屬人與恒大解除協議,並重新招標。

    事實上,自危機爆發以來,恒大已接連退出了廣州黃埔、順德大良等多個項目,而上述里水舊改,由恒大2021年4月30日拿下,項目處于更新初期,後續還需要提供大量的資金進行拆遷、改造。

    分析人士認為:“恒大退出佛山的舊改項目,能夠減少後續的資金投入,這一階段,恒大應全力處理債務危機”。

    但對交易的另一方--華遠地産而言,此次奪得舊改項目,能夠迅速補充其在華南區域的土地儲備。

    數據顯示,2016年12月21日,華遠地産與廣東中力集團有限公司簽訂協議,以13.79億元受讓廣州高雅名下土地及項目的開發權。自此,華遠地産正式布局華南地區。

    時間荏苒,如今五年時間過去,截至2020年末,該公司在華南僅有5個項目。其中,廣州1個,佛山4個(其中一個于2020年2月退出),整體增速並不算快。

    與此同時,目前全國一線、新一線城市可供發展的土地資源愈發稀缺,城市更新已經成為房企納儲的重要途徑,華遠此次拿下佛山里水舊改,或許也有“曲線救國”的意味。

    佛山漂流

    在華遠華南的布局中,佛山是重要一棋。

    據了解,2017年,保利華南以10.78億總價競得佛山高明西江新城地塊,項目聯合萬科、美的、華遠三家企業開發,各占25%的權益,這一地塊最終打造成保利玥府項目。

    在上述項目東側,華遠地産還以增資入股方式,獲得佛山市高明區美玖房地産開發有限公司33%股權,上述地塊由美的在2017年以10億元斬獲。

    随後,2018年3月,華遠地産七天内二度進駐佛山三水新城,豪擲31億元拿下海藍城、天驕兩項目地塊,並引入遠洋集團合作開發。自此,華遠地産在佛山共計參股、開發四個項目。

    值得注意的是,2020年初,遠洋正式退出三水海藍城項目,而華遠退出天驕項目。換言之,華遠海藍城、遠洋天驕将由華遠地産、遠洋地産各自獨資操盤開發。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    除去遠洋天驕,華遠地産在佛山的另外三個項目均出現了不同程度的跌幅。其中,海藍城項目2020年結轉2.03億元,但項目期内淨利虧損2.33億元;美的明湖北灣花園二期虧損3260.62萬元,保利文玥華遠虧損573.02萬元。

    不過,海藍城項目、明湖花園項目被華遠計提存貨跌價。

    數據顯示,截止2020年末,華遠在長沙、西安、天津、佛山的9個項目存在存貨減值的情況,2020年合計計提存貨跌價準備金額6.62億元,佛山兩項目金額占2.49億元。

    上述總計提對淨利潤影響為-6.58億元,對歸屬于上市公司股東的淨利潤的影響為-5.02億元,對歸屬于上市公司股東的淨資産的影響為-5.02億元。

    熟悉佛山樓市的分析人士表示,“三水、高明的價值還沒有完全釋放,未來高明新機場建成後或許能夠提振高明的房價,但目前來看,兩個地區還處于佛山房價低窪。”

    據了解,2021年佛山樓市受限購、限貸等措施影響,成交均價有所回落,尤其是四季度以來,佛山“滿城盡是特價房”。有數據顯示,三水區今年1月份新房備案均價為10288元/平方米,10月份新房備案均價為9485元/平方米,下跌了803元/平方米,降幅為全市第一。其次是高明地區,降幅達到第二。

    佛山三水、高明房價未見大額漲幅,但華遠幾個項目的地價並不算低,海藍城項目地價甚至超過7000元/平方米,加上建設成本等費用,其10500元/平方米的售價並不算高。

    換言之,華遠在佛山的幾個項目,利潤空間並不算大,這或許也是導致其計提存貨減值的最重要原因。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    華遠在佛山的布局,似乎與其三十余年的發展一般,存在錯步。

    當同行在規模的角逐賽中争得面紅耳赤時,華遠謹慎地在後方低頭踱步;當高速奔跑的同行開始放緩腳步,華遠卻反其道而行之,默默提速。

    其在佛山的布局亦是反其道而行之,2015年前後,房企搶占佛山南海、禅城、順德等經濟中心、政治中心,但華遠卻選擇布局三水、高明等相對較為偏遠的區域。

    如今,南海、順德等臨廣地區的土儲增量大大減少,房企開始布局三水新城、高明新城,但華遠似乎無法“反包圍”,借道舊改,布局中心城市,或許是華遠下一階段的重要戰略。

    據悉,華遠地産此次布局的南海里水,與廣州白雲接壤。無疑,華遠地産希望借此次項目破局,但舊改項目周期長、資金回流慢,就意味着,華遠需要在其中沉澱大量的資金。

    财報透露,截至2021年6月30日,華遠地産總負債約516.92億元,總資産620.95億元,資産負債率83.2%,一年内到期的非流動負債約88.62億元,但期末現金余額僅為67.15億元。

    盡管華遠地産的債務情況較前幾年有所好轉,但在融資難度加大、銷售下行的今天,華遠地産的城市更新暢想能否如願,還不得而知。

    撰文:龔麗欣    

    審校:勞蓉蓉



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