年報觀察 | 博時蛇口産園REIT：周期低潮下的調整一年

觀點網 受到宏觀經濟影響，産業園區類公募REITs于2023年也經歷了一段頗具挑戰的時期。

去年全年，博時蛇口産園REIT的三個項目公司實現營收1.76億元（含直線法調整下的租金收入517.43萬元），上年同期1.11億元。這包含了去年6月擴募的光明加速器二期貢獻的收入4634.83萬元，若剔除該部分數據，剩余2個項目收入可比增幅實際也達到17.52%。

但在去年發布的《擴募招募說明書》當中，博時蛇口産園REIT做了相關的盈利預測。至年底，按收入1.76億元計，其完成招募預測的98%；期内實現可供分配金額為1.18億元，未達到擴募預測的1.196億元，完成率僅約99%。

該基金解釋，這主要受宏觀經濟影響上半年處于疫情恢復期，年初起始出租率水平處于較低位，租金單價根據市場情況有所下調，收入略低于預期。

觀點新媒體對比，2023年1-2月博時蛇口産園REIT的基礎項目出租率處于基金成立以來的最低谷，自3月起才進入恢復期的爬升通道，但三季度因部分租戶搬離，出租率再出現波動。在大形勢的影響下，期末基礎項目的估值也下降了1.95%。

在3月28日召開的業績發布會上，相關負責人對該基金的運營情況、調整措施、分紅政策等内容進行回應。

波動之下

按照博時蛇口産園REIT的運營管理機構信息披露負責人付小龍的說法，2023年受宏觀經濟環境的影響，國内的經濟發展面臨需求收縮、攻擊沖擊、預期轉弱三重壓力的疊加，三個項目公司繼續承受了比較大的經營壓力。

對于該基金而言，壓力最大是在去年初，由于租賃市場受疫情影響表現出一定程度的滞後性，1-2月項目出租率較2022年四季度（期末時點出租率85%）進一步下探，“處于基金成立以來的最低谷”。

自去年3月起，博時蛇口産園REIT進入恢復期的爬升通道，整體出租率得到快速回升，一季末出租率84%，較上季度末提高2個點。至去年6月底，整體出租率逐步提高至95%，這也是該基金設立以來的最高水平；同時二季度項目平均出租率93%，高于年度招募預測水平。

三季度末時，博時蛇口産園REIT的項目出租率下降4個點至91%，出現波動主要由于萬海大廈、光明加速器二期項目部分大客戶搬至自有物業。盡管如此，觀點新媒體了解到，91%的出租率仍超過了該基金的預期。

随着租戶的簽約增加，三個項目公司在四季度出租率均得到提升，期末整體出租率重新回到95%的高點；其中光明加速器二期項目期末時點出租率97%，較上季度末提升6個點。

需要指出的是，在6月份進行擴募收購光明加速器二期項目時，博時蛇口産園REIT對季度業績進行過預測。只不過以這些招募預測作為指標，二至四季度該基金單季營收完成度僅分别為94%、95%、98%；其中四季度完成率稍高，而且加上押金罰沒收入後該季度完成率為103%。

導致上述完成率未達標的原因包括：二季度運營管理團隊積極遷入了一些知名或大面積租戶，免租期導致平均出租單價低于預期；三季度萬海大廈、萬融大廈新簽客戶受周邊市場情況、原來高單價的續簽客戶要求降價影響，平均出租單價不及預期等。

最終，2023年博時蛇口産園REIT的營收為1.76億元（含直線法調整下的租金收入517.43萬元），完成招募預測的98%；加上罰金罰沒收入及貨币投資手以後，完成率為101%。成本方面，期内項目公司實際成本支出2425.33萬元，為招募預測的81%，剔除管理費減免影響後為招募預測的98%，項目成本控制總體良好。

至于可供分配金額方面，去年該基金實現分配金額1.18億元，也僅完成招募預測的99%；假設按照100%分紅比率，按發行價值年化的現金分派率為4.23%。

盡管如此，博時蛇口産園REIT相關負責人仍表示，下半年出租率已經達到招募所預測的水平，全年的經營情況“基本符合預期”。

出租率or租金

在3月中旬，招商蛇口旗下招商局商業房托發布的業績公告曾提及，北京、深圳寫字樓需求疲軟等情況，穩定商辦項目經營，保證出租率将是首要目標。

外部環境影響的又何止是寫字樓。

數據顯示，2023年四季度，深圳市産業園區平均租金繼續走低，環比下降0.7個百分點，同比下降1.7個百分點至92.9元/平方米/月；其中廠房類園區、研發辦公區租金相對平穩，工業寫字樓則因業主以價換量的主流行為，甲級寫字樓水平的物業平均租金同比下降3.2%至144.0元/平方米/月。

付小龍介紹，2023年，面對異常復雜的這個市場環境，博時蛇兒産園REIT的運營管理機構采取了兩方面的應對舉措。“得益于提早準備有效的應對，各項目自二季度開始，出租率均企穩回升，效果明顯。”

這些舉措包括，第一，廣泛的拓展客戶的渠道，特别是政府的經濟主管部門、行業一等企業，大力拓展優質客戶資源；第二，堅持産業園區專業化的運營服務，穩定園區存量客戶，如積極開展政策解讀、申報，金融資源對接等。

從具體項目來看，博時蛇口産園REIT三個項目當中，萬海大廈、萬融大廈截至2023年底的期末時點出租率分别為91%、92%，同比分别提高10個點、8個點；光明加速器二期出租率則達到97%。

付小龍表示，這些項目的出租率顯著優于深圳的市場水平，並高于2021年底的水平。

從租金的角度觀察，萬海大廈作為其中最優質的項目，平均月租金從2022年的140.74元/平方米降至130.54%，降幅達7.25%；其他兩個項目基本平穩。這主要由于萬海大廈整體面臨較為激烈的租賃競争，出現新租戶租賃單價下降，或免租期延長，續租客戶申請單價下調等情況，一定程度上影響了項目的經營租金水平。

無論如何，以價換量的方式，依然令博時蛇口産園REIT實現了營收上的增長，去年萬海大廈、萬融大廈分别錄得營收7511.83萬元、5433.69萬元，同比分别增長12.93%、24.51%。

橫向對比，建信中關村産業園REIT截至2023年底平均合同租金5.48元/平方米/天，按每月30天計，月租金約為164.4元/平方米，同比下降6.69%；而期末出租率卻僅有63.75%，同比下降了17.54個點。

顯然，這兩只對于出租率的重視度並不一致。

擴募項目成色

2023年6月2日，博時蛇口産園REIT完成了光明加速器二期項目的擴募，這也是國内公募REITs首批擴募的案例之一。

擴募對于一只基金帶來的效果是立竿見影的，一方面新購入基礎設施項目後，基金的份額相應增加；另一方面，新購入的基礎設施項目将為基金新增提供可供分配金額的來源，對應的預測現金流分派率将有所提升。

比如，若以去年3月10日為基準日，博時蛇口産園REIT擴募前去年的淨現金流分派率預測值為3.18%；購入項目去年的淨現金流分派率預測值為4.71%，擴募後該基金淨現金流分派率預測值将提高至3.66%。

光明加速器二期項目位于深圳光明區高新技術園區内，是招商局智慧城繫産業園中的旗艦産品。平均可出租面積11.07萬平方米，比博時蛇口産園REIT首發兩個項目的總體量還大，估值11.65億元，折合單價1.05萬元/平方米。

數據顯示，2023年度光明加速器二期項目的EBITDA完成率為107%，這主要仍得益于良好的租金及出租率。

2023年下半年，該項目部分客戶搬離導致8-9月出租率有所下降，此後經過經營調整出租率有所回升，並在12月底時錄得出租率97.37%的最高水平，並高于寶新科技園、華強科技園等同區域競品産業園。

光明加速器二期2023年下半年主要運營數據，數據來源：企業公告

月租金方面，下半年光明項目基本穩定在51-52元/平方米，全年平均租金水平為59.36元/平方米。與其他兩個項目類似，它的租金水平也維持在市場合理範圍内的較高水平。

從财務業績指標觀察，萬海大廈、萬融大廈2023年的毛利率分别為86.84%、88.23%，息稅折舊前淨利潤率分别為86.12%、86.12%；相比之下，光明加速器二期這兩項數據（統計時間為2023年6月6日至12月31日）分别為84.28%、81.64%。

以此而言，光明項目未來仍有提升空間，但這也會是招商蛇口所面臨的一種挑戰。

但除此之外，博時蛇口産園REIT乃至招商蛇口要做的首先是保證出租率，讓項目抵禦市場壓力，渡過周期低潮。

目前，博時蛇口産園REIT的三個項目估值為36.11億元，較擴募時下降幅度約為1.95%，主要由于在現金流折現法的評估框架下，項目資産的出租率、租金水平變化以及成本控制效果所導致的淨現金流波動，對資産估值産生影響。

該基金表示，後續将采取多種措施确保收益穩定性，包括首發項目持續拓寬招商渠道，組織渠道踩盤、産業招商推介等活動，确保已簽約客戶的穩定性；擴募項目從政府渠道維繫、老客帶新、協會渠道、第三方中介渠道、聯動對標競品招商團隊等五個方面拓寬招商渠道，争取2024年度達成收入預測指標。