觀點直擊 | 冠君産業信托持續應對下行風險

觀點網 香港報道 8月19日，冠君産業信托舉行2024年中期業績傳媒簡報會。

資料顯示，冠君産業信托持有香港花園道3号花旗銀行大廈及朗豪坊兩幢地標級物業，總樓面面積達293萬平方呎，擁有零售及寫字樓業态。

會上，冠君産業信托行政總裁侯迅表示，由于寫字樓物業供應充裕，加上疫後消費行為的變化，料信托的經營環境仍可能面對挑戰。

中報顯示，冠君産業信托上半年物業收益淨額按年減少4.1%至9.54億港元，可分派收入減少11.9%至5.44億港元，每基金單位分派減少12.7%至8.09港仙。

期内租金收益淨額減4.5%至11.15億港元，當中花園道3号租金收益減少9%至5.71億港元，截至6月底出租率為82.3%。朗豪坊辦公樓租金收益下跌4.5%至1.66億港元，出租率降至87.1%。

侯迅稱，2024年上半年業績繼續受到高息環境所影響。雖然整體旅客人數穩健增長，但港元偏強遏抑消費，促使本地人大舉外遊。

同時，雖然市場普遍預期利率将于2024年下半年開始下跌，但減息幅度仍存在不确定性。由于寫字樓物業供應充裕，加上疫後消費行為的變化，料經營環境仍可能面對挑戰。

她提到，香港寫字樓供應充足，但是市場並沒有出現足夠的需求吸納目前供應。又指，花園道3号附近新落成的寫字樓項目預租率並不高。

但她相信寫字樓為防守性的市場，即使未來有不少新供應落成，但基于租戶搬遷成本高，選擇搬離旗下項目的商戶不多，信托會繼續秉持彈性及靈活處理每個租戶過案。

在市場需要時間消化寫字樓供應的背景下，該信托租金收益将持續面對下行風險。

期内，花園道三号項目租金受壓，至6月底平均呎租跌至89.5港元，去年底平均呎租為91.7港元。而大部分于2024年到期的租約已處理完畢，信托為應對2025年到期租約相對集中的情況，已主動接觸明年租約到期的租戶，以開展續約磋商。

目前，已有逾20%于2025年到期的租約确認續約，而朗豪坊寫字樓平均呎租亦跌至44.2港元。

朗豪坊商場方面，于報告期内的表現繼續優于香港整體零售市道。

上半年，香港零售銷售下跌6.6%，朗豪坊商場租戶銷售額錄得2.3%升幅，而美妝美容類别繼續成為增長動力。但受本地旅客淨流出影響，商場零售銷售增長趨勢在第二季開始放緩。

侯迅表示，零售銷售的增長動力不斷減弱，由于受制于強港元的因素，令不少消費外流，或是出現遊客選擇到訪其他地區的情況，但整體對前景審慎樂觀。

另外，高息環境令信托利息開支繼續受到影響。

她稱，若果美國息口如市場預期一樣于九月減息，信托将有六成浮息借貸可以受惠，但由于上半年到期的利率掉期合約利率較低，導致平均實際利率于到期後随之上升，令利息支出增加，預期全年利息支出将同比輕微上升。

冠君産業信托于報告期内簽訂一筆50.5億港元銀團貸款作再融資。于2024年6月30日，信托共有40億港元已承諾備用信貸額度，可足以應付2024和2025年所有再融資需求。

随著名義金額為29億港元的利率掉期合約到期，該信托的固定利率債務比例由去年底的54.5%降至于2今年6月30日的35.1%。

另外，冠君産業信托已于報告期後簽訂新的利率掉期合約，目前的固定利率債務比例為40.6%。現金融資成本因平均香港銀行同業拆息上升而增至3.09億港元。其目前借貸平均利率為4.2%，負債比率為23.1%。