117.55億落槌 保利拿下廣州今年總價最貴地塊

觀點網 備受矚目的廣州南方面粉廠宅地，最終花落保利發展。

9月29日，天河臨江大道北側AT080722地塊，在廣州公共資源交易中心進行限時競價。最終，經過5個小時、148輪競價，地塊由保利發展以總價117.55億元拍下，折合樓面價66957元/平方米。扣除配建後，實際可售樓面價76502元/平方米。

66957元/平方米的成交樓面價，也令這幅地塊，成為截至目前廣州土拍樓面價歷史第2名。

資料顯示，天河臨江大道北側AT080722地塊為二類居住用地兼容商業用地、商務辦公用地，容積率3.7，可建設用地面積約4.74萬平方米，計容建築面積約17.5萬平方米。

其中，居住（不含公服）建築面積15.37萬平方米，公服建築面積1.69萬平方米（含其他商業服務設施建築面積≤5070平方米），商業商辦建築面積5000平方米。

地塊起拍價88.15億元，折合樓面價約5.02萬元/平方米，也刷新了今年廣州涉宅地塊的起拍價紀錄。

該地塊是廣州在經歷上半年土拍市場冷遇之後，重點推介的一幅土地。市場分析，該地塊主要用于提振市場信心，因此在土地素質以及各種政策扶持上都給得很足。

據了解，天河臨江大道北側AT080722地塊原為南方面粉廠和員村糧食集團用地，已由市土發中心完成收儲，現狀為空地。其位于廣州金融城西區，緊鄰珠江新城東區，距離5号線、21号線員村地鐵站約500米，且與琶洲隔江相望，是金融城西區首個開發的臨江地塊，地理位置優越。

根據此前官方土地推介會的信息，該地塊将作為試點，陽台部分的面積占比能擴大到30%，最高使用率可達約130%。項目二層以上公共開放空間不計容建面比例從5%提升到10%，意味着開發商未來能打造更多高規格公區，将江景利用到最大化。

地塊集合了一線南向臨江、近珠江新城、超高實用率、3.7的低容積率等元素，使其成為廣州今年目前最重磅的地塊之一。

不過考慮到地塊總價超88億，對房企資金實力要求極高。因此在挂牌階段，地塊就僅吸引了保利發展、越秀地産、中海地産、鵬瑞集團4家企業參與。在真正競價階段開始前，鵬瑞也因沒有出價而退出。

競拍從上午10點開始，保利發展（668）、越秀地産（600）全場舉牌，中海地産（658）則在舉到81輪總價達104.15億之後選擇放棄。

最終，經過148輪競價，保利發展擊敗了越秀地産拿下地塊。

部分市場人士分析，這場土拍頗有一種“戛然而止”的感覺，溢價率33.35%不算太高。同時，雖然樓面價已達到全市歷史TOP2水平，但與此前預判的能創下紀錄相差甚遠。

現時，廣州歷史上樓面價最高地塊，為去年12月越秀地産拿下的海珠區琶洲西區AH040331地塊，樓面價“斷檔式”地達到每平方米75670元。

不過以成交總價相比，兩幅地塊也有相當的差距。海珠區琶洲西區AH040331地塊成交總價僅22.7億元，就算與南方面粉廠地塊的起拍價比，差距也有4倍。而與成交價117.55億元比，差距就超過5倍。

目前市場上有此資金實力的開發商不多，因此注意到下場參拍的企業保利發展、越秀地産、中海地産均有國資背景，且近兩年沒有經歷太大的經營波動。

“今天這塊萬衆矚目的土拍，有意思，又沒意思。”資深房地産人士賈響在接受觀點新媒體采訪時表示，此次土拍未見真正的豪宅玩家舉牌。

保利發展117.55億元中標，反映了開發商對土地本身價值的認可，在130%實用率支撐下，價格並不算貴，也沒有對廣州土拍價格天花闆進行突破。“看來政策引導還起不到決定性作用。”他說。

賈響對成交地塊的素質表示了認可，“臨江土地，景觀優秀，遠眺廣州塔，近觀琶洲CBD。”他表示，員村整個片區位于珠江新城和金融城之間，未來整體開發改造的想象空間很大。賈響還提出，地塊未來項目售價的合理預測在15萬以内。

盡管有些許“遺憾”，但南方面粉廠地塊的成功出讓，仍是對廣州土拍市場和樓市的一次信心提振。

資料顯示，今年上半年廣州土地市場僅出讓4宗宅地，總成交金額僅64.78億元。據統計，金額與前4年的表現相差甚遠。不用說行情火爆的2021年，2022、2023年上半年廣州土拍的收金也有341.4億和431.19億元，全年金額也有1221億和1183億元。

另一方面，今年廣州第一批供地涉及22幅地塊，最終成交2塊。第二批次宅地供應計劃公布後不久，30宗地塊内25宗宣布暫停供地。

下半年，廣州土地供應節奏明顯加快。8月19日，廣州市2024年部分拟供商品住宅用地項目清單（第三批）正式公布，涉及地塊達50宗，其中就包括此次出讓的南方面粉廠地塊。

另外，這幅地塊出讓的時機也十分優秀，目前正值各種利好釋放之時。

包括9月26日，中共中央政治局召開會議，會議就提到，要促進房地産市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

同時，要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、财稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式。

廣州本土市場方面，日前，廣州市南沙區住房和城鄉建設局發布關于優化調整南沙區房地産政策的通知，宣布廣州南沙全面放開限購。

據市場消息，政策打開後，近兩天看房量上升了不少。

“該地塊為927頂層會議強調“止跌回穩”後，廣州出讓的第一宗高質量商住用地。廣州“宇宙中心”天河不負衆望，交出讓市場滿意的答卷，體現了頂層會議提振樓市的意志。“廣州中原研究發展部就發表文章評價稱。

該機構還表示，美聯儲降息，央行降息效應正逐步展現。近期香港、上海豪宅市場火爆，重現“日光”，如今“熱傳遞”至廣州豪宅市場。

另最新消息顯示，天河臨江大道北側AT080722地塊（南方面粉廠）已實現了“拿地即開工”。

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