馮毅成：2024樓市都在年初預測中，這十大變化影響2025

馮毅成 距離發表《2024樓市不宜幻想，局部仍有機會》文章已經一年。

最近各大媒體都在做2024樓市總結和2025年樓市預測。我翻出了2024年年初做的預測，發現與全年實際形勢高度吻合。以現在視角重溫一遍年初的預測，或許會有新的發現。

本文我将寫兩個章節，其中第一章節我将對2024年度預測的原文進行提煉，第二章節對2024年武漢樓市發生的具體變化進行簡要點評。

1、2024年初對全年樓市的預測

2024年的樓市不宜幻想，總體困難重重，局部仍有機會。

房地産業不再是一個追求規模的行業，而是一個講究修煉内功，精準決策與追求質量的行業。

對于購房者而言，不是誰持有的房産數量多，誰的幸福感就越高。如果還有貸款，就是風險“催化劑”。

對于從業者而言，他們會深刻體會到不是誰掌握的營收流水大，誰的優越感就越強。

規模越大，固定成本也就越居高不下，而行業的違約風險在增加，一旦新增呆死壞賬，吞噬的将是數倍的利潤。

對于開發者而言，不是誰土儲多，開發量大，誰的品牌實力就越強。如今的市場，品牌對于銷售的促進作用在不斷下降。全國排名也好，區域銷冠也好，對于個人購房者而言不再具有非常強的打動作用。對于一個長期以價換量的新房市場而言，銷量越好的樓盤，並不能反映它在盈利和正向發展。

行業的容錯率在不斷下降，潛在風險的溢出率在上升，妄動者出局風險很大，精準決策者與走精品路線者，才可能會挖掘出發展機會。這就是本文要讨論的重點。

法拍房、二手房挂牌量等數據也達到了歷史高峰。

形勢的嚴峻，並非一朝一夕，幾個政策就能使其快速反彈復蘇的。

當前乃至今後相當長的一段時間内，樓市仍将處于積弱不堪的基本狀态。市場對于政策的敏感度已經大不如前。城中村改造将對中心城區精準釋放流動性。包括但不限于會有“房票”“以舊換新”等創新手段推進，當前想要帶動全行業普漲幾乎是不可能的，但局部可以釋放流動性，緩和矛盾。

“以舊換新”的明顯局限在于，核心工作在于二手房的成交周期與成交價格。如果意向購房者無法在短期内快速以理想的價位賣掉二手房，那麼“以舊換新”的政策就會卡殼。

根據行業基本面和諸多局限來看，“房票安置”和“以舊換新”是創新手段，能夠對局部工作有促進，但無法成為扭轉行業基本面的“殺手锏”。

新房端，商住趨于“同權”。雖然不可能在全國大範圍實行，但部分城市、部分區域、部分項目是可能實現商住“同權”的。這個“同權”是逐步實現的過程，並且是階段性“同權”。

主管部門可以通過下調商辦類産品買賣稅費、物業費，引導有序合理置換土地，實現商辦轉住宅性質等，讓商辦類産品逐步享受與住宅産品同等權益。

這種政策将讓開發商“變廢為寶”，加快商辦資産的去化，增加資金流。對于購房者而言，可以通過相對較低的門檻享受到與住宅幾乎同等的附屬權利（如落戶、教育等）。

存量端，逐步優化居住老大難問題。物業費標準更加科學嚴格，包括對住宅管理細則，對商辦費用標準合理下調等。房屋維修基金管理更加科學細致。待售産品調整，公攤面積降低，或逐步取消公攤算法。這些政策的細化可以緩解業主與物業公司的矛盾，降低居住成本，提升居住滿意度，提升物業服務質量，促進物業公司的收費效率等。

設計端，産品主義時代加速到來。伴随土地規劃出讓條件的不斷優化，住房産品叠代的時代将加速到來。新房市場打敗二手房的一定是品質，而不是價格。主要體現在低容積率、高綠化、低公攤、高得房等。政策将鼓勵套内實得面積更大，居住舒适度更強，生活品質更高。

用新的内卷打破老的内卷是突圍的必經之路。

交易端，加大常規促銷手段的優惠力度。落戶、限售、限購門檻進一步寬松。買賣交易稅費利率進一步下降，持續加大補貼。現房銷售，交房按揭。由企業或者政府出台保價協議、後悔協議、追償協議等。政府和企業進一步提升在交易環節的服務性、公信力，是恢復購房者信心的必要動作。

對于開發企業而言，2024年，樓市将會進入全面内卷，特别是部分庫存較大、去化周期較長的城市，内卷程度更明顯。開發企業的屬性（國、央企）、産品力、現房、價格等單一維度的價值點已經很難打動購房者。依靠兌現實力整盤營銷，全維度體現品質感、性價比将是唯一的出路。這是痛點，也是機會。

如果難以通過房産實現升值或保值，起碼要努力做到降低家庭負債所帶來的資産縮水。同時，不要輕易産生新的負債，這也就是前文所講到的避免因妄動而出局。

新的一年，樓市發出的任何政策，都應看作是房地産業自我修復過程中的一個必要動作。消費不是刺激出來的，牛市也不是救出來的，但城市的各項産業是依賴土地發展的。

行業的修復，深層次依賴的是社會面消費力的修復，依賴于普通家庭經濟基本面的修復。城市化紅利只是在休整期，並沒有發展殆盡，可以在震蕩中尋找相對機會，依舊值得謹慎樂觀。

以上是2024年初對全年樓市形勢的研判，在2024年末、2025年初重讀，是否會有新的體會？

2、2024年武漢樓市十大變化

高層會議對2024年樓市定調是以化解風險為主，對2025年樓市定調是以穩為主。

我們正處于並将長期處于窄幅震蕩的階段里，只有透過乏味的數據關注中觀的變化，才可能找到更多的樓市激情與可參考研究的小趨勢，也才能基本看清武漢樓市的整體格局。

本文将主要從政策、規劃、市場、價量信心四大維度來提煉武漢（新房市場）這一年的十大變化。

第一，商改住

在“商改住”工作上，武漢開創了全國盤活存量資産的先河。

此前很多項目地塊的出讓條件，是根據當年經濟發展較快較熱時對後市經濟做的規劃，而如今全國經濟發展放緩，特别是房地産行業的生态發生了重大而深層次的變化，原有的諸多規劃已經不适應當前和今後的發展需要，並可能會造成巨大的社會資源浪費，同時造成局部經濟指標惡化。

适時調整政策、調整地塊規劃是實事求是、務實負責的科學發展之舉。

2024年，武漢市共有十個“商改住”項目正在推進中，包括漢陽區卓越大江地塊、漢陽區四新方島A3地塊，武昌區保利維塔地塊、硚口區復星外灘中心存量用地、武漢長江中心B2地塊、青山區濱江雙子塔地塊、江岸區中美大都會二期地塊、關山大道中建大公館地塊等。

這些項目基本處于主城區核心闆塊，通過“商改住”有利于盤活存量、優化增量，穩住企業現金流、促進區域發展兌現、穩定居民生活幸福指數，帶動局部市場良性循環。

第二，以舊換新

武漢通過“以舊換新”政策，将政府、房企、經紀機構、購房者有機聯繫到了一起，通過這一政策有效促進了一些“賣房難”、“換房難”的群體實現高效、便捷地置換新房。

特别是像貝殼這樣的全國大型專業經紀平台，在二手房委托出售、新房咨詢交易過程中，為買賣雙方提供了專業服務，同時還積極在政府、房企、消費者之間直接起到了政策銜接作用。

目前在武漢的主城區内，硚口區、江岸區、江漢區、漢陽區等都在“以舊換新”的政策上收效明顯，特别是恺德雲麓、越秀天悅文華、凱德淮海壹号、新世界漢江雲赫等項目受到政策的帶動影響十分明顯。

當然，“以舊換新”政策的持續關鍵取決于兩個方面：

第一是舊房子是否能在規定時間内按照原業主心理預期價格賣出；

第二是專項資金（“專項債”）是否能夠持續為這一政策托底。

無法按照市場周期和價格成交的舊房，最終都需要專項資金解決。而這批被政府收購的二手房要麼是快速賣出，要麼是作為“還建房”安置，再或者自持做保障性租賃住房。

據不完全統計，武漢市2024年收儲的保障性住房至少達到2萬套，而2025年相關工作目標有望超過這個數字。

“商改住”和“以舊換新”都是對存量市場的優化，促進行業内循環，盡管當前整個行業困難不小，但千里之行始于足下。存量市場的優化過程，就是提振行業的過程。

第三，城市更新加速兌現

2024年，全國啟動新一輪城市更新，武漢走在全國前列，而作為排頭兵，武漢城建在城市更新工作中搶占了發展先機，旗下多個項目均位于武漢中心城區，並取得了明顯的成績。

崇仁路的城建天樾、青年路的中央雲城、古田四路的漢江雲宸、徐東楊園的武昌首府、武船舊址的長江天地、二七濱江門戶的濱江雲城等都是各自片區的熱門項目。 

武漢城建天樾位于崇仁路輕軌站口，漢口内環核心地段。項目的建設為區域帶來了高品質改善機遇，在區域房齡年限普遍停留在2000年前的大背景下，天樾的出現被譽為是區域改善“久旱逢甘霖”，将為區域帶來更加現代化的生活社區。

中央雲城承擔的是青年路“最後一公里”煥新使命，開發的是超級闆塊綜合體，除了住宅産品力實現快速升級外，還在積極引進全球奢華品牌酒店，探索高品質社區醫療保障體繫等，作為武廣商圈的黃金幹道，未來十年的變化值得期待。

長江天地屬于十年以上跨周期開發的超級大盤，将伴随區域面貌整體更新而擦亮城市名片，不能用簡單的算賬邏輯去看待該盤，可以參考的開發邏輯是武漢天地。

該項目涉及長江防汛、文物保護等諸多重要的城市責任，因此在開發建設進度上将以穩為主，完全不同于單純的住宅項目開發節奏。

武昌首府地處武昌内環與二環之間，是楊園闆塊建設的排頭兵，首開熱銷後，目前正在對後期地塊做規劃升級，預計在2025年将推廣準四代産品。

漢江雲宸将激活古田四路以北的區域，帶來片區整體更新，有望實現居住環境跨越式升級。

濱江雲城地處解放大道與二環線交會處，是二七濱江的門戶大盤，項目以優質的交通、教育、公園、商業配套，以及較高的産品力和親民友好的價格深受廣大青年喜愛。

目前還有武勝路的利北社區、仁壽路的皮子街等，都是武漢城建集團在主導城市更新，預計在2025年，武漢城建集團的新房項目将進一步受益于城市更新的政策機遇，同時，中心城區的局部經濟活力也将伴随這一政策逐步釋放。

據不完全統計，2024年武漢市在城中村改造的房屋超過3萬套，2025年相關工作目標有望超過這一數字。

第四，準四代住宅

2024年是武漢樓市新房産品力迅速提升的一年。三環外允許做真四代住宅，三環内允許做類四代住宅，也被稱為準四代。

中建壹品漢韻公館是武漢光谷首個四代住宅，這也是在全國中建體繫内的首個四代住宅，標杆示範意義重大，是全國同行學習的對象。

城投金沙府可以說是2024年度最成功的準四代新盤，項目位于武昌内環，年中開放售樓部，年末清盤。城投将這種勢能成功帶給了城投金沙樾，後者在年末實現兩開兩罄，並在2025年實現開門紅。

城投金沙樾位于武昌1.1環楊園南路與沙湖大道交會處，憑借升級版的“準四代”一舉解決了片區長期缺乏“準四代”改善的需求，為廣大青年享受武昌内環生活提供了機會。預計該盤将在2025年持續領跑區域。

城投在2024年實現了業績、品牌雙豐收，特别是“金沙繫”一戰成名，已經被市場公認為暢銷産品繫，這一點，對于提振整個行業信心有着巨大作用。

第五，“小而美”成為“香饽饽”

2024年以來，中心城區的土地出讓以“小地塊、低密度”為趨勢。政府在規劃和出讓條件上都做了很大的優化，中心城區的住宅地塊容積率最高也就是3字頭，如果與綜合配套打通來看，不少地塊在2字頭。

低密度的規劃條件直接促進了産品力的提升，讓原本擅長做高品質住宅的房企有了很大的發揮空間。

比如像建發房産就是典型受益者。早在多年前，建發房産就首次進入武漢，落子花山玺院，但是多年來卻難以在武漢内環拿到合适的地塊。

2023年通過開發建發朗玥，正式在沙湖闆塊站穩腳跟。

2024年，相繼在武商夢時代和沙湖邊分别開發建發璞玥和建發望湖。

以上三個項目都屬于“小而美”的代表，它們都是建發房産的高端産品序列，将濃郁的新中式建築風格與現代生活融合，以高品質的産品力實現了熱銷。

這種天時地利人和成就了建發房産，建發也讓武漢看到了優秀的土地規劃與土地出讓将帶來優秀的市場表現與業主的有口皆碑。這是一次良性的互動循環，而可以預見的是，這種三方受益的共赢遊戲還将在2025年繼續擴大上演。

第六，賦能優質配套提升購房信心

今年以來，城市的發展方向沒有“攤大餅”，沒有一味追求發展新區，而是更加務實聚焦于中心城區的建設，謀求高質量均衡發展。

特别是在一些新建小區闆塊，區域的民生配套工程規劃審批與建設速度都令人稱贊，以更優質的交通配套、教育配套等全方位帶來區域資源品味提升，提高宜居指數。

比如硚口區将武漢外國語學校小語種基地學校和漢江灣國際高中（武漢英中學校）引進漢江灣闆塊，並且兩所新校區的建設進度不斷加快。

而附近受此利好的有恺德雲麓和越秀天悅文華。

值得一提的是，恺德雲麓是漢口第一個四代住宅試點項目，最高空間實得率戶型接近“0公攤”。

該項目以其優秀的設計和親民的市場價格赢得了市場的投票，成為漢口首屈一指的熱銷紅盤。與此同時，恺德還在積極尋求拿地，乘勢而上，是2024年度難得一見、表現卓越的本土民營房企。

江岸區的福星惠譽鉑雅府，位于建設大道萬象城商圈，以“準四代+洋房”的設計彌補了區域空白，同時根據有關報道該地塊将對口新建的武漢市育才小學，将對口六初。這就形成了“強地段、強資源、新設計”的購買邏輯，也是暢銷的主要原因。

武昌區中北路黃鹂路的中海東湖玖章，是一座總規劃1300多套住宅的大盤，将在武昌——中北路闆塊形成整體開發，帶來“内環+地鐵口+名校+東湖”的強勢産品邏輯。

值得一提的是高層住宅擁有沙湖與東湖的觀景視野。武昌區有關部門為促進該區域教育資源配套升級，拟引入武漢小學和武珞路實驗初中兩個教育品牌，這也将提升武昌内環教育資源品位。

洪山區卓刀泉闆塊的保利澗山觀奕，是位于虎泉地鐵站的上蓋項目。該站點是地鐵2号線與11号線的換乘站，特别是在11号線延長線開通之後，該站點已經成為武昌地鐵出行的重要樞紐。

項目位于東湖南濱，毗鄰街道口商圈。項目打造準四代住宅，将建成慢生活社區，将為區域帶來高階煙火氣的生活方式。

顯而易見，在區域建設賦能和加速兌現優質資源之下，放大了以上項目的産品力，形成了區域熱銷的局面。

第七，名企大盤持續深耕，穩住樓市基本面

讓大盤持續深耕，讓名企持續在武漢拿地發展，這是保證武漢樓市平穩健康發展的關鍵。2024年，武漢的大盤深耕和名企拿地實現了雙穩。

武昌内環濱江的聯投中心推出了最後一棟臨江頂豪産品夏加爾，成為不可復制的作品。而根據項目規劃，将在2025年持續開發，拿下項目東側地塊，繼續深耕武昌内環濱江。

華僑城紅坊持續深耕青山濱江，建設獨具歷史風貌的人文社區，特别是周邊雙名校（紅鋼城小學、武鋼三中初中西校區）、商業、交通網絡不斷升級的趨勢下，華僑城紅坊幾乎是以一己之力在撬動超級闆塊的紅利。華僑城紅坊雲岸拿下2024年武漢新房市場單盤銷售額第一。

金茂除了盤活方島存量資産外，仍在漢陽拿地。

嘉里建設頂住市場壓力，在六渡橋片繼續拿地推區域更新工作。大華立足青山，拓展大武昌等都是受到了地方政策的優惠鼓勵。

市場雖有壓力，但政策的及時合理調整能夠起到應有的保護作用。穩住了大盤和名企，就等于穩住了武漢樓市的基本面。

第八，半壁江山看華潤

2024年的樓市現象層出不窮，但是從新房銷售、城市建設兩個維度找出現象級代表，華潤置地首屈一指。

5月份，武昌萬象城開業

6月份，“武漢最貴地價”武漢瑞府一期交付

6月份，光谷潤府清盤，該盤于2024年開放售樓部，先後創下三開三罄。

11月份，親橙萬象匯開業

11月底，長江中心B2地塊完成商改住

11月底，長江中心住宅基本清盤

12月初，沙湖天境清盤。項目從開售樓部到清盤（358套房）僅用40多天，其間兩開兩罄，創下2024年武漢樓市最快清盤速度。

12月初，長江天際開放。2024年是華潤置地在武漢最高光的一年，同時也是華潤置地進入武漢的20周年。如今，華潤置地不僅成為優質改善住宅的代名詞，同時還在多個方面深遠影響着武漢人民的生活福祉。

第九，産品力突破帶動市場熱情

一萬多的越秀天悅文華公區做得像兩三萬的樓盤；

二萬多的綠城桂湖雲翠，公區做得像四五萬的樓盤；

三萬的萬科錦繡湖山，公區做得像七星級酒店；

三萬多的龍湖禦湖境，公區可以比肩二七濱江頂豪的豪華程度

……

升維競争，降維打擊，用新的内卷打破老的内卷，價格是輔助手段，提高産品力才是市場的根本出路。

第十，價格突破天花闆帶來增長信心

新希望黑珍珠一線臨江高區8萬起，綠城黃浦灣看江大平層8.5萬—9.5萬，武漢天地盛荟二期地塊已經動工……二七濱江的豪宅一邊卷産品，一邊突破價格天花闆，這種良性循環帶來了行業增長信心。

而另一方面，武漢的高端服務式總裁大平層也進入了新階段，到2024年年底，市場已經形成了五大巨頭：

恒隆府、新希望·CASA、宸嘉100·嘉佰軒、華潤長江天際、龍湖清能101。

武漢迎來高端服務式總裁大平層爆發期，標志着武漢的商業、商務消費需求進入了更高層次的發展階段。

在新一線城市發展過程中，這種産品的出現是必經階段。同時，這也標志着武漢頂豪人群，對豪宅會所服務提出了更高的需求和發展方向。

一個行業的發展需要靠上限的突破，而這種上限，既包括産品力、價格，也包括服務理念和生活方式。

3、結束語

武漢樓市，特别是新房市場一直是全國新房市場的風向標。

2024年，武漢樓市在市場壓力中穩健運行，雖然行業存在多方面壓力，但武漢樓市仍然表現出了上述十大方面的積極轉變，行業生态正在穩步修復。

從政府适時調整政策，讓利于市場，到企業逐步化債、降低風險，再到提高産品品質讓利于民，優化購房政策實惠于民等，都是促進市場穩健運行的關鍵。

2024年，整個行業的企業債務風險已經度過了高峰期，行業仍然處于最困難的時期，但最困難的階段已經平穩度過。

2025年，将是行業進一步修復生态的一年，盡管各個方面仍然面臨不少的困難，但整體生态修復的趨勢不會改變，我們仍然可以在謹慎中期待有更加優秀的規劃地塊出讓，更加優秀的産品問世，市場機制更加有利于保護購房者，以及更多企業的市場動作越來越專業。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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