楊光華：武漢開始新一輪“換房潮”

楊光華 新一輪去庫存開始了！

1月6日，漢陽高鐵功能區發放首批征地拆遷“房票”。該房票可直接購買拆遷征收部門确定的“團購房源”和“市場房源”。其中，團購房源是已團購9個樓盤的商品房。

去年12月，業内朋友發現，武漢三環外一些老項目，有大量房源集中網簽。

這背後藏着哪些秘密？

2024年12月，武漢新房網簽28331套，創歷史新高。對當月每天數據再處理，12月武漢網簽的保障房與還建房約2萬套。剔除這些政策性房源，12月真實新房約8000套。這是武漢國家隊“下場”收房的年終表現。

半年前，武漢已啟動“收房”。“收房”的錢，從哪里來？

武漢能快速“下場”收房，主要在于兩大國家政策：

一個是保障性住房再貸款。

2024年3月28日，武漢發布保障和改善民生若幹措施任務清單。

其中提到，“2024年建設籌集保租房5.1萬套（間）”。

2024年5月，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款。

支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

兩個月後，武漢成立兩家保障房公司，負責籌集存量商品房項目。

2024年8月16日，武漢收購商品房項目首單落地。簽約收購2個項目，提供保租房500余套。

據人行湖北省分行數據，截至2024年12月19日，金融機構為武漢收購多個項目授信27.5億，發放貸款3.4億。這些項目可為武漢提供2100多套保租房。

對此，人民日報2024年12月27日第2版，介紹武漢收購存量商品房作保障性住房的經驗。2025年1月，武漢表示，将推出首批4000多套保租房。

另一個是城中村改造專項資金。

2024年1月30日，全國首批城中村專項借款落地武漢的5個項目，專項借款授信183.6億元，首筆發放72.23億元。

2024年10月中旬，住建部、财政部、央行等持續推動城中村改造專項借款。該借款支持改造項目以房票方式購買存量商品住宅，用作村民安置房。

武漢，是該政策落地的首批超大特大城市。

2024年，經開區郭徐嶺片區、江夏經濟開發區等一批城中村改造啟動。

武昌某城中村，一次性采購近300套商品房，用于拆遷安置。這個城中村原計劃是準備自己建房，後來改為集中采購。

2025年，武漢将加大城中村改造和危舊房改造力度，收儲商品房作為保障房，利用房票安置推動城中村改造。今年，武漢最大城中村“華安里”啟動改造。這一個村里，2000多棟私房，住着10萬多人，被譽為“武漢的九龍城寨”。

它的拆遷，能消化多少套存量房，又能産生多少套保租房需求。目前，有大型房企正與其洽談收購存量商品房事宜。

最近兩年，對于城中村改造的安置，主要通過購買存量房作為回遷房。這将很大程度上加快商品房庫存去化，實現市場供需平衡。這是2025年武漢樓市重要變量。

2025年武漢“國家隊”拿到錢，将有更大動作。這一繫列動作的邏輯，與土拍市場很相似。當地不好賣時，地方平台公司/城投公司兜底買地。這些地並不急于開放建設，而是完成土地銷售業績。

政府收購的商品房，一方面用銀行授信資金，快速去庫存，平衡市場供需。另一方面，提升保障房品質，穩定區域房價與租賃價格，熨平波動周期，快速止跌回穩。

如果武漢的租金大幅坍塌，将反作用于房價，拉着房價一起跳水。此外，這些保租房能帶動家電、家居等其他消費。

另有機構測算，武漢目前有620萬套存量房。按照每年2%進入市場流通，每年市場上有二手房約12萬套。按照20%進入租賃市場，約有120萬套租賃房源。

2024年，武漢新房+政策性房源網簽10萬多套。2024年武漢二手房的交易量10萬多套。也就是說，武漢，2024年新房、二手房累計20萬套。全國範圍内，2024年，超過20萬套的房産容量的城市，僅有成都、上海、天津等少數幾個城市。

從長遠看，武漢這繫列動作将穩定市場預期，提高生育率，促進城市更新，縮小貧富差距。

2024年最後一天，上海出台新規：支持多子女家庭納入住房保障，減輕青年群體的壓力。最近三年，上海籌集550萬套保租房。上海模式，可能是武漢的參照樣本。

但是在收房路上，最大的障礙還是地方政府缺錢。如果财政都紅線預警，哪里有資金完成上級的收房指標。沒有錢，怎麼能完成“收房”指標？

從房企的角度，政府收房的價格，是最大敏感點。當前無非兩類房企與項目，一類是死盤，只要政府願意收，大多願意賣。另一類是低流速盤。希望能賣一個保本價。如果地方政府薅房企的“羊毛”，超低價收購，影響區域房價。

從業主的角度，當普通人買的商品房小區，突然出現一批保障房後，或者當項目旁邊，出現一批保障房/保租房後，這些剛需業主要做的是，盡量換房到剛改區域；剛改業主，向豪宅闆塊升級。一輪向上升級的改善買房，因為對資産保值的恐懼開始換房。

未來幾年，房地産的新模式就自然形成，一邊是保障房、保租房，滿足城市剛需的生活需求。另一邊是，改善需求換房成功，市場交易盤活，新房、二手房交易加速。

這幾年政府下場“收房”，下的是一步大棋。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者

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