尖崗山九年深坑 昔日“地王”泰禾深圳院子終于要入市

觀點網 10月17日，泰禾深圳院子項目終于取得預售許可證，即将入市，項目備案名為泰禾城市花園。

項目首批将推出64套别墅，戶型建面約209平方米-232平方米，備案均價13.8萬元/平方米，套均總價為3008萬元/套。

這一價格雖也符合豪宅定位，但與4年前預期的單價30萬元起相比卻是下降超五成。

即便是最貴的那套220平方米戶型房源，單價也比預期要低8萬多，為21.53萬元，對應總價4729萬元。

有報道稱，項目處于蓄客階段，銷售方案已經發布，並在18日正式進入意向登記階段，同步在i深圳app登記，時間為3天，下周開始搖号選房。

意向購買者需驗資1000萬元並凍資300萬元。

雖然地塊是泰禾集團在九年前以57億元競得的，但項目能夠面世，卻離不來中國長城的支撐。而且，中國長城目前也持有項目近半數權益。

院子故事

在中國建築歷史中，院子是濃墨重彩的一筆，無論北京四合院、晉商大院或是蘇州園林，都代表着中國人骨子里潛藏着的院子情結。

泰禾集團之前最驕傲的項目正是“運河岸上的院子”。

20多年前，泰禾決定進軍北京市場，于是在2003年拿下了通州一塊地，並選擇在這塊地上建造出北京最高端的别墅項目，“運河岸上的院子”因此誕生。

闖出名氣之後，泰禾集團又盯上了全國市場，開啟了令外界吃驚的高周轉擴張之路。

在深圳，泰禾集團于2015年12月通過旗下附屬公司福建中維房地産開發有限公司，分别以27.4億元、29.6億元，合計57億元拍下了深圳寶安尖崗山片區A122-0352、A122-0345兩宗居住地塊。

當時的泰禾，全年銷售額剛突破300億元門檻。可想而知，拿地引發的轟動究竟有多大。

兩宗地溢價率分别達到了驚人的94.74%、177.61%，對應樓面地價為51331元/平方米、79907元/平方米，直接成為了當年深圳單價地王，而當時深圳房屋均價在4萬元/平方米的水平。

地塊所在的尖崗山片區被稱為深圳豪宅區，容積率也只有2.1和1.6，很适合打造高端産品。

于是泰禾當即決定把集團最驕傲的“院子”繫列項目引入深圳。

資料顯示，該項目位于深圳寶安區尖崗山大道與卧龍二路交會處，總占地面積約4.89萬平方米，總建築面積約18萬平方米，包含了合院、高層住宅以及商業等多種業态。

項目沿尖崗山大道分南北兩個地塊開發，其中南區是别墅産品，即此次獲批預售證的泰禾城市花園，計容積率建築面積約2.1萬平方米，不計容積率建築面積約5.2萬平方米，為11棟主體（含幼兒園、商業），包含9棟“院子”别墅，地上3-4層，地下3層結構。

北區規劃為高層産品，包含2棟建築高度約110.85米34層的高層住宅，備案名泰禾都市花園。

項目周邊各種配套資源也較為豐富，比如在景觀方面有有尖崗山公園、平巒山公園、寶安公園、鐵崗水庫等；教育方面有新安中學、新安中學（集團）外國語學校、南方科技大學附屬中學寶安學校等；交通方面距離12号線寶安客運站約1.7公里，臨近京港澳高速和西鄉大道等交通要道。

不過，周邊缺乏大型商業，2公里範圍内僅有曦城商業中心、西鄉彩虹城、悅匯城生活廣場等商業配套。

另外，尖崗山片區雖然是深圳豪宅區，但相比于華僑城、香蜜湖、深圳灣等傳統豪宅區，“地位”要低一些。

據貝殼平台顯示，尖崗山片區豪宅盤目前二手挂盤價，大戶型集中在10萬/平方米左右，别墅産品大約在16-17萬/平方米。目前，該區域内代表豪宅産品有中海九号公館和招商華僑曦城等，别墅産品近期價格分别在15-17萬元/平方米、14萬元/平方米。

泰禾深圳院子備案均價13.8萬元/平方米，比周邊同類型要來得低。除此之外，該項目還是片區内唯一在售的别墅新産品。

目前，泰禾已經在天津、鄭州、南京、杭州、廣州、上海等22座城市開發了44座泰禾院子。

深圳院子故事講了九年，最終是否有個好結尾，值得一看。

九年深坑

由于是“地王”項目，泰禾深圳院子項目自誕生起就自帶話題流量，倍受市場矚目。

2015年拿地時，泰禾集團方面就有人員表示，兩地塊未來将會作為一個完整的項目，把“院子”繫列高端産品引入深圳。並且還指出，預計會在2016年年底上市。

但很明顯，泰禾集團“放飛機”了。此後幾年，市場上也曾多次傳出開盤消息，2020年時還對外開放過售樓處，且要求看房驗資3000萬元。

幾套動作下來，等到的不是項目入市，而是泰禾暴雷，項目也進入了停工狀态。

“不懂金融，就做不好房地産”，這是泰禾集團董事長黃其森的名言。但諷刺的是，泰禾在金融方面的管理卻有些失控。

2017年，泰禾集團銷售額突破千億，首次加入“千億俱樂部”。只是，集團總負債也随之上升至1813.02億元，年末所持貨币資金僅有165.85億元，甚至不足以覆蓋218.16億元的短期借款。

也是在這一年，泰禾集團與中國長城“結緣”。

2017年3月，中國長城承接了泰禾項目公司60億元債權，成為深圳院子項目投資方。

2019年，黃其森又通過出讓項目股權回籠了不少資金。然而在2020年，還是陷入了債務危機，4月未能如期償還西藏信托的金融債務，7月中期票據“17泰禾MTN001”亦未能按時兌付本息。

2021年，黃其森曾提出多個自救計劃，包括全力推進復工復産復銷、放棄規模化、強調“保安全、保品質”項目交付等，但效果並不理想。

最終，泰禾集團觸發了強制退市條款，在2023年8月被深交所摘牌。

債務危機也影響到了深圳院子的開發工作，但所幸中國長城資産伸出了“援手”。

2020年12月，長城資産将泰禾集團120億元債務展期三年至2023年12月，該筆債務涉及到的正是泰禾深圳院子項目和深圳坪山泰禾中央廣場。

根據企查查顯示，早在2021年，深圳院子開發商深圳泰禾房地産開發有限公司由蕪湖長維投資中心（有限合夥）持股99%，這家公司大股東最終由中國長城持有48%。

不過，有消息指出項目依舊是泰禾在全權操盤，包括後期銷售也是由泰禾負責。

在中國長城的纾困下，深圳院子項目2023年4月正式復工。據傳項目原本定于2023年下半年開盤，但考慮市場、政策等因素後又打消了原有計劃，直至如今拿到預售證。

相信這次離開賣是真的不遠了。