廈門國貿漫長的“退房” 終于走到了尾聲

觀點網 廈門國貿“退房”臨近尾聲了。

2020年11月，廈門國貿宣布逐步退出房地産行業。7個月後，出售資産的關聯交易公告發出，向國貿控股轉讓國貿地産及國貿發展的所有股權。

至此，廈門國貿完成了退出房地産行業的第一步，也是最重要的一步。

但這不是終點，2021年6月至今，廈門國貿為了完成“專注核心主業的轉型升級”目標，仍在陸續出售手中的房開項目公司股權。

12月26日，廈門國貿發布公告，宣布将持有的廈門國貿金融中心開發有限公司（簡稱“國金公司”）81%股權轉讓給控股股東國貿控股。

宣布“退房”四年後，廈門國貿再次精簡行囊，要在2025年完全清退非主業資産。

剝離資産

向國貿控股轉讓國金公司81%股權，或許已來到廈門國貿“退房”最後一步。

國金公司成立于2011年10月，主要從事國貿中心寫字樓項目的開發經營、管理和商業運營，本次出售前廈門國貿持有其81%股權，國貿控股持有19%股權。

截至2024年9月30日，國金公司總資産約為10.77億元，總負債1.44億元，淨資産9.33億元，錄得營收7061.15萬元，淨利潤887.4萬元。根據評估報告，國金公司股權價格最終确定為14.39億元。

另外，國金公司可以就截至評估基準日之前的留存收益向廈門國貿分配利潤2.37億元，因此國貿控股實際上要付給廈門國貿的交易款項為12.02億元。

股權轉讓公告中，廈門國貿與當時轉讓國貿地産時給出的原因基本一致：根據公司戰略發展規劃，公司聚焦供應鍊管理核心主業，拓展健康科技新興業務。通過本次交易将進一步推進非核心業務資産的退出，集中資源專注供應鍊核心主業的轉型升級。

2021年6月至今，廈門國貿發出過四份類似的出售股權公告，除了剝離非主業資産，還有回籠資金與減小投資壓力的意味。

最早的一次是在2022年12月，廈門國貿将持有的國貿期貨有限公司51%股權及國貿啟潤資本管理有限公司25%股權轉讓給國貿控股全資子公司國貿資本，合計交易價款約8.89億元。

不過，廈門國貿並沒有轉讓全部股權，交易完成将繼續持有國貿期貨49%股權和啟潤資本24%股權。

從全資持有、全權負責到壓力分攤，廈門國貿既可以減少對期貨公司持續資金投入的壓力，又可以回收資金繼續投入到主業轉型，並且仍然可以享有國貿期貨持續發展帶來的收益。

為了找到更多錢支撐供應鍊核心主業的發展，廈門國貿還在2023年3月轉讓子公司所持有的江蘇潤同並赢基金43.88%的實繳份額，以實繳出資1.34億元，加上截至交割日持有該基金份額期間費用的價格，轉讓給國貿控股全資子公司國貿華瑞與國貿鑫新。

緊接着來到2023年4月，廈門國貿剝離非主業資産的刀砍在了類金融資産上。

根據公告，廈門國貿将持有的金海峽擔保、金海峽租賃、恒信供應鍊、恒鑫小貸等共8家公司股權全部轉讓給國貿控股全資子公司國貿資本，回血約17.85億元。

這8家公司所有者權益賬面價值合計約24.04億元，評估值合計約24.67億元，評估增值合計6262.17萬元，增值率2.60%。

五個月後，廈門國貿又繼續向國貿資本轉讓廈門望潤資産管理有限公司35%股權，交易價格約為3.97億元。望潤資管主要開展金融企業不良資産批量收購、轉讓和處置業務。

評估報告顯示，望潤資管合並口徑财務報表經審計後歸屬母公司所有者權益賬面值約11.31億元，股東全部權益評估價值約11.34億元，評估增值371.27萬元，增值率0.33%。

除開出售國貿地産及國貿發展股權所得款項，廈門國貿至今五次股權轉讓回籠的資金總額約為46.45億元。

徹底退房

解決完類金融資産，廈門國貿又轉向了剩下來的小部分房開業務上。

2021年将占大頭的國貿地産交易出去，廈門國貿房地産開發及經營業務中仍留存的，便只有開發廈門國貿學原項目及國貿璟原項目的幾個房地産子公司。

據其2022年财報，公司地産結算項目主要為廈門國貿學原和廈門國貿璟原，房地産經營業務實現營業收入 114.52億元，同比增長190.13%，房開業務占總營收比重下降到2.19%。

到了2023年末，廈門國貿的地産結算項目只剩下廈門國貿學原尾盤部分，且住宅地産項目已全部完成交付，該年房開業收入為1.31億元。

觀點新媒體了解到，目前廈門國貿學原和廈門國貿璟兩個項目均已售罄，這也意味着房開業務一欄将不再于廈門國貿2024年财報中出現。

“退房”是廈門國貿在2021年11月發布2021年-2025年的五年發展戰略規劃綱要時做出的決定，以如今的視角回看其“退房”之路，5年内退出房地産行業的目標或許即将完成。

企查查信息顯示，目前廈門國貿控股從事房地産行業的子公司還有6家，其中廈門泰達地産顯示經營狀态顯示“吊銷”，廈門信隆地産聯合開發公司、廈門國貿地産資管、廈門信達聯房開、廈門兆成房開狀态均為“注銷”，唯一存續的便是這次出售的國金公司。

國金公司出售事項完成後，廈門國貿距離徹底退房也就不遠了。

當時促成廈門國貿決定“退房”的原因，不只有國資委下達的央國企退房令，還有房地産行業占資太多，高速發展需要大額增量資源支持。

只是廈門國貿離開了地産，轉入的供應鍊行業也是一條充滿波折起伏的路。

供應鍊管理同樣屬于資金密集型行業，從輸入端的采購、運輸、倉儲到輸出端的銷售緩解，都需要投入大量資金進行運營，更遑論探索新業務模式、進一步拓展布局。

2024年三季度，物産中大、廈門象嶼、建發股份及廈門國貿“大宗供應鍊四巨頭”中，業績下滑最多的是廈門國貿。

數據顯示，廈門國貿第三季度營收911.19億元，同比下滑29.26%；歸母淨虧損約1.26億元，同比減少144.14%。前三季度，錄得營收2863.29億元，同比下降28.55%；歸母淨利潤7.12億元，同比減少61.83%。

值得注意的是，廈門國貿2023年前三季度營收約4007.15億元，歸母淨利潤約為18.65億元，僅一季度歸母淨利潤便有7.39億元。

11月25日召開的2024年第三季度業績說明會上，針對第三季度收入同比大幅下滑的原因，廈門國貿表示一方面因國際外部環境復雜嚴峻、國内經濟結構調整持續深化，有效需求不足等問題導致部分品類經營貨量下降。

另一方面，公司在推進業務模式的轉型升級過程中，加強業務結構調整，控減低質量業務，提高業務和客戶的門檻，重點聚焦服務實體産業客戶，發展高質量業務，從而導致營業收入有所下降。

至于虧損原因，廈門國貿表示報告期國際外部環境復雜嚴峻、國内結構調整持續深化，有效需求不足，公司供應鍊管理業務中化工、農産品等部分品種因市場行情因素出現虧損。

換句話說，沒了房地産利潤的支撐，聚焦供應鍊主業後廈門國貿正在經歷轉型的陣痛。

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