面對消費升級與市場競争加劇的雙重挑戰，商業地産企業加速創新與戰略轉型，推出精準契合不同客群、融合多元場景的産品線。（報告期：2025.12.23-2026.01.28）

接盤僅是起點，未來如何通過業态升級與精細化運營實現資産價值重構，才是要面臨的真正考驗。

恒隆簽約無錫、上海兩大項目，通過連片運營提升核心商圈競争力。項目運營上，購物中心打造美食類市集等聚合型業态成為趨勢，越秀、華潤、領展等企業紛紛布局。

當前輕資産項目已從增量擴張轉向存量盤活，城市更新成為主戰場，但也更考驗運營商的建築改造、文化植入與業态創新能力。（報告期：2025.11.26-2025.12.23）

整體來看，零售商業市場仍處于調整期。資本市場方面，随着華夏中海商業REIT上市，國内消費基礎設施REITs增至12只，覆蓋多類商業業态。

随着商業地産市場的持續調整，世茂的資産處置将更考驗其對資産價值的判斷與定價能力。如何在快速變現與減少價值損耗之間找到平衡，成為世茂及同類企業面臨的核心問題。

上市企業業務表現分化，運營商與品牌方開啟深度合作。項目層面，太古地産内地零售項目三季度銷售額均實現同比增長。

運營商與品牌方開啟深度合作，印力集團聯合熱門餐飲品牌填充業态缺口，碧桂園商管針對性布局商務餐飲，實現客流與品牌的價值共振。（報告期：2025.10.28-2025.11.26）

資本市場上，華夏凱德商業REIT作為首單外資消費REIT成功上市，首日漲幅顯著。但二級市場表現分化，多數REITs區間漲跌幅為負，僅華夏凱德商業REIT實現正增長。

消費品牌領域也面臨全新考驗與機遇，餐飲企業迎來上市潮並加速出海，傳統商超在“胖東來模式”啟發下積極調改等。

資本市場上，消費基礎設施公募REITs的持續擴容為行業提供了重要的融資與退出通道，資産的未來表現将愈發依賴卓越的運營能力。

2025上半年，商業地産企業的業績表現分化顯著，部分企業穩健增長的同時，也有部分企業在市場考驗下出現業績下滑。

消費復蘇帶動消費基礎設施REITs 表現領漲，租賃住房REITs三季度漲幅出現明顯回調。

險資通過購物中心、寫字樓、長租公寓等資産實現全鍊條布局，推動實現長期價值。

在行業調整周期中，商業地産資管聚焦核心資産以重塑價值。

短期政策對消費端的刺激效果已逐步顯現，但投資端的復蘇滞後反映出市場信心修復並非短期之功。

業務發展上，商業地産企業在管面積分化明顯，頭部企業多業态協同發展並轉向“資産運營+資本運作”模式，中小企則以區域深耕為主。

在消費仍需提振、市場投資信心不足等背景下，商業地産企業的發展依然面臨不小考驗。

無論是鞏固首店與旗艦店壁壘的高端項目，還是通過主力店升級、空間場景重塑以深耕區域市場的中端項目，都在各自賽道中探索着獨特的生存與發展之道。

在政策紅利與市場分化的交織下，2025年險資加速布局商業地産核心資産，二級市場上消費基礎設施類REITs領漲。