大型住區與城市建設的關繫

　　黎振偉：這些主辦單位，剛才的演講，一位是經濟學家，一位是企業家，接下來我們正好是這兩個之間的—專業公司。我們題目可能有點，就是大型住區跟城市建設的關繫，最近大家在新政上，管理土地招標，都必須苛刻，我也看到了一種現象，很多大的地塊，在政府要求開發商去運作，我上個禮拜到大連，大煉油一個五平方公里的地塊，中遠地産，他們在研究開發，讓我去做顧問。光大集團，呼和浩特有5000多畝土地政府要運作。我昨天晚上在淄博的開發商，他們有一個3000多的土地在運作。我就發現最近有很多大的土地有在運作。一個在即墨，一個在沙子口，在青島我看都不太容易成功。我今天這個演講主題，可能跟大型住區，它的發展跟城市發展的互動。

　　我的觀點經濟學家跟企業家有點差異，十分鐘這個考驗非常艱巨的，大型樓盤社區以城市的互動。首先我們說什麼是大型住區的特征呢？首先是100米以上，具有交通的便利及基礎設施的配套，這是最基本的，還有自身具備較完善的配套功能，需要較長的發展周期而開發的經營實力，這是對開發商的要求。我們說大型住區，發展前景是什麼呢？是不是每個人都可以做呢？他需要經濟環境的支持，他需要城市環境的配合，城市化水平與購買力的提高。為什麼中國的最大住區在廣州呢？這是廣州房地産能夠做這麼多的，在中國他的大區開發是最具代表性的。我們看看香港跟廣州，大型樓盤發展的歷程是什麼？廣州是學香港，香港從70年代的中期起步，到80年代大規模發展，到90年代成熟的模式，它到今天已經經歷将近30多年。從太古城到(天新市)，他是适應經濟的發展，市場生活水平的提高，帶動了城市建設與經濟的繁荣。我們看看太古城，是一很有影響的企業，在1974年發展這個22萬平方米，它的總建築平米有150萬平米是一個集合辦公、娛樂為一體的，是一個傳播。改造變成一個住區，這個住區應該說在香港是很大的進步。他的發展是高難度，很難想象。但它發展卻經歷了20年，第一是分步發展，位置先劣後優，單位先小後大。他整個發展是跟着交通的發展帶動的，我們中國先現在很多樓盤忽略了交通，忽略了周邊的設施。我這塊地7000畝，10000畝自己發展不行。太古城它的價格也從最初2000塊錢升到最後的5000塊錢，同時也不斷地去完善它的設施，最初只是做簡單商戶。但是它做得都是最好的，本地一個室内溜冰場，首創平台花園。

　　沙田新市民鎮，我們很多都是以開發商的項目去帶動的這是有很大的問題，開發商業是不可能去做大型配套的，香港政府去控制整體的獨立方面它的交通，它的設施，沙田的形式。它居住人口已經超過了将近50萬，很多香港的中産階級，他們都住這個地方我們中國很難再找到這麼一個有長遠規劃，理性發展的地方。

　　最典型的是北京的愉景灣是遠離港島的，這個項目已經做了23年，卻擁有了大型居住區，廣州的發展也不早，它是在92年發展的。是郊區的度假業務發展起步。96年開始普及到市區的大型工廠搬遷。從2000年開始，從華南闆塊，這個就代表中國最高水平，競争最激烈的區域。這個過程有點意思，首先是從郊區發展的，以後第二階段從市區的大型工廠搬遷地第三又到郊區。這里面有一點，它沒有在市區做大型的變遷，土地的開發密度是很重要的。這是新村，92年開發的，占地是7000畝，已開發3600畝。青島的開發商業找我的時候，希望搬到青島。其實我已經明确了，這是不可能的。它的整個經驗，是從加拿大到台灣，到香港到廣州，並不是一開始是在廣州做的。它三個階段的配套，基本配套，完善設施配套，最後家常配套。這個過程整整經歷了13年，當然開發商業也只做了一個樓盤。它的廣告寫的很特别，是羅馬不是一天建成的是十年建成的。當然我們也看到，廣州的住區，它更強調的是一個環境。這點上還有一個文化，還有一個就是漓江花園。這點在廣州是充分體現的，奧林匹克花園。新和灣帶打造的中國第一精品社區。雅居樂是國際化社區，國際化的生活。企業很重要，在廣州能夠成功開發這樣大盤的企業，都是歷經考驗的。這是鳳凰城，一年能賣23個億。

　　小結一下，以番禺為代表的廣州大型樓樓盤興旺，局部見證了廣州經濟，城市以房地産的發展，廣州向大都市建設邁進的歷程，廣州作為珠三角中心城市的影響。我們從香港，廣州大型樓盤發展經驗有什麼值得借鑒的？城市經濟與規劃是發展的基礎；超前與創新的觀念是發展的動力；必須充分與合理利用和整合資源；政府與企業、樓盤與城市的互動，相互促進才能令發展可持續。我們看看，我們的該郊區城市化，郊區大盤，首先給人展示的一片環境和建築是如何？我們看景跟靜的結合，有關政府的介入，我們很多樓盤外部是不堪入目的。這是我們的早期的圖片，這種無序的土地供應也造成了激烈的競争。這個競争提高了開發商的水平。在這個小小區域，我們有超過了15個項目，占地25000畝以上，總建基面積超過了2000萬平米。華南闆塊這塊土地幾乎都是沒有規劃的，跑出去的。在建樓盤時候，所以新村就是居民跟政府在吵架。由于政府滞後的缺位與開發商的補缺，資源重復建設，政府與企業是胡來的。我們的教育問題，我們的看病問題，還有我們醫療的問題，這點上也是鐘偉教授，我們理論家非常需要研究的，這點應該告誡政府，在很多的城市我們不要再重復開發的弊病。華南闆塊不變的時候，它的價格還是回落最大，在新政下地廣州的房地産應該說基本上是沒良将，但是我們的郊區大盤，它的回落是比較明顯的。你們在做大型社區，要充分考慮到這一點，這里來自廣州的經驗。

　　同時我們也看到，郊區大盤是需要資本的，廣州華南闆塊第一個出局的廣地花園。他是用400萬來操作一個樓盤，你怎麼能不死？市場決定價格，規劃與基礎設施建設決定可持續發展，這這點上開展商應該明确，政府也應該明白。

　　最後一個個案，華發新城之策劃，這是一個45萬平米一個占地的規劃，這個項目是我在四年前規劃的，它當時是珠海的一個工業區，它所在的地價不高，珠海的房子靠海的賣到8000，不靠海的賣到4000。哪里找這麼多的土地呢？他找到了這塊地，我們當時怎麼提升這個區域呢？其實要花很多工夫。

　　第一帶動城市向前發展，如何把樓盤跟産業、就業、居住一體化，引進國外先進的社區開發模式，改變傳統的開發末集中城區、小規模，對政府依賴度較高，整合國内外先進經驗，令人房地産開發更專業化、繫統化、國際化，交通與基礎設施的改善令人社區的開發變成可能。這就是我們看到的，盡管地區他不是産業鍊。珠海美麗的風景，自然景觀與城市景觀完美結合。無視這個老闆非常成功，在03年非典上市，它的的價格是4500塊錢，現在賣到了6000塊錢。最後一個對青島社區發展的思路與建議，首先我覺得應總沿海發展向腹地發展，才能有效利用土地。社區建設應建立在良好的城市規劃與公共設施建設的基礎上。社區建設不宜進行大規模舊城改造與搬遷，並注意土地利用的合法性；政府與開發商形成建立長遠發展的目標，而發展商的實力與能力與專業性是十分重要的，最後建立繫統開發的觀念，從點到面、從短線向的個體，向城市的區域。我想這是給我們青島社區發展的建議，好謝謝大家。