城市房地産發展的文化感悟

　　主持人：謝謝易教授。他的見解非常精辟，符合實施。他剛才說他的朋友只有一位、兩位來聽他的。但是現在樓市當中就很多人來聽他的。好。我們下一位請到的是厚土機構的主席，林少洲先生。

　　他是北大的高材生，91年進入萬科企業，擔任萬科經理，他曾經被稱為地産少帥。他的演講主題是“城市房地産發展的文化感悟”。

　　林少洲：各位下午好。我們這個成都的朋友在這個會議室坐了幾個小時。這是非常了不起的。我不會講了太就，我的這個題目是命題作文，是剛才現場答卷的。沒有太多準備。主要講兩個問題，第一個是講講我個人對房地産發展的幾個階段的分析，我想給大家提供一下分析下一階段的房地産走勢的思維角度。

　　我個人認為房地産市場經過三個階段，第一個是經濟學和建築學的階段，這個階段主要解決的是數量和質量的問題。我覺得用有限的資金來做最好的産品。

　　第二個階段我個人認為是進入到社會學和倫理學的階段，這個階段主要解決兩個問題，一個是對弱勢群體的居住支持，從倫理學的角度用商品房的辦法來解決。有一些人永遠沒有辦法來買房子。二是能夠進入商品房的市場的人。要解決生活方式創造的問題。是不是還像80、90年代的那樣買一個房子住住就行了，

　　第三個階段是未來，什麼時候到來，我不清楚，這就是宗教和藝術學的階段，比如古城，我們看到到歐洲的城市，比如巴黎、羅馬、雅典很多城市，你看到整個的城市就是一座雕塑，就是一個藝術品。他幾百年的東西，一直留在那里，他是藝術也是宗教。你看我們的龍門石窟、洛陽石窟、樂山大佛、西安的法門寺。當年貴族怎麼樣把寶貝捐助到法門寺。還有武則天把自己的脂粉錢拿去捐到龍門石窟。大家就注意終極關懷，去尋找價格，我覺得目前的市場已經進入到第二個階段。這里面一個核心的問題，就是在生活方式的創造，我覺得剛才講到一個鐘偉教授講到的發展商的社會責任的問題，我想除了給社會提供住宅、誠信、交稅、解決教育，我想這些方面生活方式的創造也是開發商的責任，你是應該做的。現在在座包括任總的話，一個地産大姥一年可以蓋幾百萬平方米的房子，解決很多住宅問題，我們子孫後代拿我們的房子沒有辦法，所以我想這也是一種責任，你如果不用新的去做，一堆破銅爛鐵也在那里放一百年，沒有價值，如果做好了，你的産品就有附加值，包括市場上也會給你多利潤率。生活方式創造，他的基本的思路我覺得是這樣，是通過技術細分市場來深入繫統，來滿足不同人群的需求，他不是一個面積問題，也不是一個品質問題，不一定要把面積變成150，180也不一定是瓷磚全部用進口的貴的，樹一定要用大棵的！也不一定。我覺得還有其它的方法讓生活品質提高。而不增加成本。

　　我自己也蓋了，由我确定方案的房子也有200多萬平方米，這麼多年也在住了幾萬戶人。我也在不斷的看客戶住進去有什麼感受，我覺得這里頭，包括在過去20年里頭蓋的房子，有一個宏觀的主題就是“安身容易，安心難”。住進去了舒服，有一個家了，但是心不安，沒有找到家園的感覺，所以有的錢的人不斷的換來換去，找一個更大更好。他心不安，他老是覺得缺少了一點東西，不好用語言來表達。這是一個很重要的問題。這是新房子住進去之後的孤獨感。更找不到感覺。在新的社區都是這樣的。大家都不知道從那里冒出來，五湖四海的人，為什麼我要先跟你打招呼？所以我覺得這方面從個人孤獨感的消除，要有整個整體的環境，從單調變成豐富，從淺薄的滿足變成深層次的滿足，我覺得這個方面可以有很大的手筆。

　　這里面我們厚土機構的理念，我這個項目最适合的群體是什麼人，我鎖定一個群體，第二個我們研究這些人生活方式，他希望怎麼過？今後要怎麼過？他的需求是什麼？在整個生活方式的基礎上，最後我們第三步，我們的話叫營造整體的場所，房子、環境、會所、服務、符号、名字，一整套的體繫，讓他覺得這個是為他準備的。我覺得提出這個問題的一個基本的背景，核心的問題就是我們堅信不移，未來的消費者是越來越注重精神感受的消費者。我覺得這不是說空話。如果你不走這條路，我覺得其實很危險，我最近經常在幾個場合說，要向孩子學習，我不斷的從他們身上學習，他提前告訴了我中國30年後是怎麼樣子的。他們代表了未來，他們身上我确實發現了中國對來走勢核反應。對這個問題的細膩的深刻的感悟是成為成功開發商的條件。

　　還有一個概念，拿成都來講是非常具體的，中國80年代主要看珠三角，90年代看長三角，現在在我們現在新的體制綱領提出來，強勢一點是全面發展，均衡發展。但是考慮發展的背景要和諧，不能說房價這個城市2、3萬，其它城市2、3千，所以從政策資源的分配，他一定會考慮很多問題，在上海有時候地鐵不給錢，停掉了，還不如拿到西部去修路了。還有一個熱點的多元化，比如說環渤海，現在最縣城的能力迅速經濟大的是環渤海，還有個一個成渝地區。成渝地區是在中西部，這是我們個人看法。中國什麼時候從外向的經濟體繫轉成真正的内部的競技體繫，前景是非常有問題的。現在各種關稅壁壘，大家都看到的，中國有8億城市人口，超過了整個歐洲的人口，大家都來買房子，都來消費，那就根本不需要出口了，比如我們成渝地區，大四川的地區的人口有多少，這里面又有多少中産、小資，了不得。相當于歐洲的一個中等國家了。這個轉型在我們活着的時候肯定看得到，一但外向向内需轉型，我們就會看到這些優點不一定要跑到上海、廣州才能發展經濟，在内地也一樣。

　　我簡單的說說成渝，成渝未來得經濟如果走城市群體的模式，對他非常有好處，未來得經濟發展格局，也會出現群體式的格局，城市群、企業聯盟，三頭獅子追一頭牛肯定會拿下來，一個老虎就有問題了。這是一個。所以重慶我覺得他是一個活力商都，他來一個碼頭，現在是不長江航運的中心，成都是一個和諧花都，到了這個就是這樣。這個和諧包括兩個方面，一個是多元和寬容。我來到這個，發展商大家都樂呵呵的。大姥很快舒服，小公司也很滋潤，大老闆很開心，在茶館里樂呵呵，打麻将鬥地主都很滋潤。這個太不容易了，在北京，我們都是看戲的，有人活的很滋潤。有人活的很累。上海也一樣，2萬塊錢的房價你打工一輩子買不起。所以成都的優點是了不起的。大家來成都都能找到自己的位置，包括成都搞城鄉一體化，這是很好，這是對中國的貢獻。成都應該提議成為中國和諧城市的典範。我們成都現在也很牛。我們成都就很有希望了，他可以滿足不同階層和群體。

　　第二個就是成都的柔軟和放松。現在整體的世界的局勢就是現代化、快節奏、全球化都帶來了緊張壓力，到了成都，就像張藝謀說的“來了就不想走的城市”，他能給多提供心靈和精神的慰藉。

　　成都的氣侯很舒服，自然景觀什麼景都成都的氣侯很舒服，自然景觀什麼景都有，人文資源歷史等等的資源，他具備成為營造一個國際化都市的條件，我覺得成都應該用更開放的胸襟和氣度來迎接一切。作為西部的一個遙遙領先的平台。謝謝大家。