中國商業地産之認知與實踐

　　【主持人】黎振偉先生進入房地産行業已經十多年了，在這十多年里，可以說創下了許多佳績，他在創新和經營方面也有自己獨到的見解，接下來有請黎振偉先生。

　　【合富輝煌集團董事副總經理黎振偉】我是第三次參加“觀點·城市論壇”了，我感覺一次比一次水平高、一次比一次壓力大，今天和昨天的壓力也不一樣，昨天的嘉賓講得都非常好，我又了加了一些功夫。

　　我的題目是：“創新、務實、經營、可續”——中國商業地産的認知與實踐

　　商業地産在中國是很大的課題、也是很虛的問題，但是真正去實踐的不多。

　　一、中國商業地産面臨之機遇與困惑

　　今天不再講概念了，概念的時代已經過去了。

　　商業地産的發展這麼多的問題，還有這麼多的人去做，這不是有機遇的，很多的機遇造成我們很多人都參與。

　　發展機遇：

　　1、城市經濟與消費水平的提升促進商業地産的發展。

　　2、城市建設與房地産業迅速發展推動商業地産。

        香港的GDP增長一般也是2%、3%，當然它的總量很大。我們内地的GDP增長速度很快，城市經濟消費水平在過去的十多年里面上漲了大概6倍，同樣恩格爾繫數在不斷地下降。消費總額代表着消費力。

        城市化率的建設的變化也是非常大的。從1998年的33.35%到2004年的34.1%，商品房建設的面積1991-2004年增長了12倍，2003年的銷售是3億8千多萬。城市化的聚集帶來地産的聚集和效益也帶動了大型的商業地産的發展。杭州為什麼發展這麼熱？它的熱不是沒有原因的，因為它的經濟增長真的厲害，短短的三年，杭州的GDP從1500億到2000多億，濟南也有1000多億了，居民的存款将近增加了1/3。我研究了中國百強縣第六名蕭山，GDP在三年中增長了1/3，房地産增長了1倍多。這些東西，都造就了很多行業的發展，當然在發展中有會帶來很多的問題。

 
        發展之困惑：
       1、開發的短期性與經營的長期性的矛盾。

        在廣州，中國房地産最早的誕生地很多很多失敗的案例都給我們看到長期與短期的矛盾造成的後果，廣州的整個銷售回報大幅度上漲，很多人不知道它的産生者、它的締造者結果是怎麼樣的？是爛尾。怎麼爛尾就不說了。東方時代廣場曾經制造了廣州十大富豪之一，他做中國十大富豪的時候還不到30歲，他是做郵票起家的，他把租期變成了25年，拿到錢以後就跑了，結果留下的是一個人去樓空的後果。廣州億安廣場“投資5年獲利3倍”，這個廣告本身就是不負責任的。“投資5年獲利3倍”你幹什麼？賣白粉？賣軍火？結果怎麼樣？樓建設起來以後還是逃脫不了被拍賣的結果。

        當我們看到這麼多例子的時候，再回頭看看國際上做成功的商業地産的經驗是什麼？這一點上，中國的經驗很少很少，我們只能從國際尋找我們的經驗。太古地産——香港房地産發展的經驗也是商業地産的經典。太古的總經理告訴我們，經驗很簡單：以人為本、比例協調、先内後外、長遠目標。英國人總是這麼精煉，它創造了這麼大的商業王國，經驗卻只有這麼幾個詞。當我們有機會跟太古合作的時候，我真的領會了太古是怎麼樣去長遠發展、怎麼樣由内到外的。

        廣州太古匯報業廣場是我們和太古集團共同合作的，總建面積28萬平方米，總投資40億港元。在這個項目談判的時候，他們還有兩年多要開工，他們已經在招工然後把員工送到香港、送到太古去培訓，等開工的時候，這些員工已經培訓了兩年了。這個項目要在2009年完工，它是2001年談判到2009年竣工，經過八年的時間，這個時間是漫長的，但是沒有漫長也成就不了太古的成功。我在内地看到，很多的人都想花兩年的時間做SHOPPING  MALL，其實這個時候他們連SHOPPING  MALL是什麼東西都沒有搞清楚。

 
       蘭桂坊的經驗：租戶與業主融洽的合作及有遠見的經營方式，交通方便，易識别，多元和的經營令其獨一無二。

        在廣州我們曾經引進蘭桂坊，當然建築是歷史文物，蘭桂坊的老闆非常喜歡這個文物，我們政府也非常希望引進蘭桂坊，這個工作是在1996年做的，到現在已經10年了。但是蘭桂坊的老闆很清晰，他很清楚物業的價值很高，但是經營的難度也很高。所以，他們在做這個項目的時候，跟政府簽署了意向書，政府要馬上簽合同，引進外資。他們一直保持歡迎、支持的态度。但是沒有這麼簡單，在沒有簽正式合同的時候，請我們花了上百萬港币做可行性研究報告，從文物的尺寸、使用功能、周圍的居民的搬遷，這個工作做了整整大半年。最後，他提出了要求，他提出的時間比較長，政府沒有同意，覺得時間太長。但是蘭桂坊在香港做得非常成功。

    2、商業地産的繫統性與開發商經驗的單一性及政府規劃發展局限性的矛盾。
    廣州地鐵一号線中心城區地鐵上蓋物業發展規劃：（1993-1996年）
    大家都認為地鐵一通，黃金萬兩。

     這個地塊總共28塊，在1992年一次性地批出去，賣給了開發商，但是到了1997年金融風暴說絕大部分的地塊沒有辦法開發，都離開了，政府再讓我們研究已經過了五年了。研究的結果确實是沒有辦法做。在廣州傳統商業區形成已經上千年了，但是政府推出的土地全部把傳統的商業推導，但是供應量非常大。我們為政府做了一個模式，在區域上所提供的建築面積是當時整個廣州市高級物業的總和。但是在這個研究沒出來之前政府是不知道的，這麼大的量怎麼做得到？别說需求的問題，就連交通都沒有辦法解決。但是，這個地塊已經拆得沒有樣子了，當時這個地方像濟南的泉城路。

    長壽路上蓋物業發展用地：
    這個地塊已經賣給了不同的開發商，但是這個地塊是廣州的老城區，這個地方的容積率很高，有五點多，而且大部分是商業、辦公、公寓。我們再看看政府的道路規劃，拓寬以後沒有辦法做。政府沒有研究、開發商在拿地的時候沒有研究。地塊能不能開發還不知道，也沒有做研究，但是地已經拆平了。這種舊村改造真的是一種災難，被搬遷的居民很慘，因為這里有2/3的地塊還沒有建設，但是時間已經過去了10年了。

    當時通過我們的研究以後，我們給政府和開發商的建議是這樣的：
    這個區域不能做寫字樓，商場只宜建至地面二層。

    我們為政府做了這樣的研究，弄出政策和規劃條件，但是結果我們發現是沒有辦法放進去，地塊的成本很高，每平方米4000多元，如果獨立開發會虧本的，我們最後提出來是整體開發。但是對于整體開發的意見，政府沒有同意，因為它會影響整個地鐵線的開發。八年後，恒基建起來了，因為容積率不能太高，結果把樓房建了四層，二三四層基本上租不出去，這和我們當初的研究報告是一致的。
 

   3、投資的盲目性增大了商業地産的風險性。

    河南漯河實商業地産發展之現狀： 商業地産過多、過濫、過大、概念化、模式化、簡單化，對開發者、置業者都進帶來巨大的風險，影響市場的健康持續發展。

    才十幾年的城市，政府就要把中心區拆掉。有一個開發公司要拿這塊地，我們告訴他不要拿，卻被當地的一家做高速公路的人拿去了，他要做第一街，但是最後怎麼樣呢？結果可想而知。

    華南第一MALL，是仿造拉斯維加斯賭城的設計，購物、百貨、娛樂都有，但是我們看到，開業後冷冷清清。本來30多億的投資現在變成了這樣。我問過很多人去過嗎？很多人說沒有去過。為什麼要在東莞萬江打造中國第一MALL？他們認為這個地方是珠三角的中心，它的前面是深圳、後面是廣州，深圳的前面還有香港，廣州的旁邊還有番禺，還有順德，還有中山，因此它周邊的人口是2000多萬，這個SHOPPING  MALL周邊有這麼多人，怎麼會沒有消費水平呢？我曾經問過，幾乎有98%的人都沒有去過。國内還有這樣很多的例子，就是把自己變成了區域性的商業地産。

    二、對商業地産的認識與反思

    何謂商業地産？ 商業房地産指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地産形式。
    特點一：從事商業的房地産開發與經營。
    特點二：以開發的方式建設，以商業的要求與特點去經營，以金融投資的形式去運作。
    特點三：從經營管理模式、功能和用途上區别于普通住宅、公寓、寫字樓、别墅等房地産形式。

    對中國商業地産發展的認識：要承認商業地産産生的階段性，不成熟性。

    廣州的中華廣場：它第一輪是要賣的，但是沒有做好，調整之後再賣，只賣了25%。經過四年的時間，它做了反租回報，做得很成功。

    廣州中泰廣場：  前期炒作“口岸物業”制造轟動，最後做得很成功。

    大連萬達商業地産的經驗： 王健林在中國浙江商業地産高峰論壇上的八點心得，我覺得還是不錯的。 以他投資的上百億的投資經驗，還是可以借鑒的。

    1、解決資金。
    2、找到人才。
    3、只租不售。
    4、做最程序。
    5、商業地位。
    6、搞好設計。
    7、商業物管。
    8、承受壓力。
    最後這句話是最重要的。
    
      廣州天河城——中國首個盈利的購物中心
      總投資12億元，建築面積16萬平方米，營業面積10萬平方米，年客流量超1億，日平均客流30萬，租金收入逐年增加：1996年為3500多萬，1997年增至1.31億元……現在已經收回投資了。

     廣州天河城的成功經驗：  地理位置優越、 市場定位準确。天河區今年的GDP已經超過1000個億，它的成功非偶然。

      世貿新天地今天成了廣州很難得的購物中心。這是我在15年前做的東西，如果沒有15年的檢驗我也不敢說成功。

       開發商如何要解決經營開發的平衡？世貿是一個很好的例子，如果它當初沒有引進外資，沒有改變它的定位，也許它的商場早就賣光了，賣光一定做不到今天這樣。

      對濟南商業地産的理解與建議：
      我從1984年來濟南，後來也來過若幹次。濟南市商業布局分散，商圈規模較小，未能形成特色明顯且能集中消費的中心商圈，商業整合處于起步階段。這是這個城市的特點，昨天高博士對濟南的理解非常地透徹。商業地産發展必須與政府的城市及商業規劃密切結合，從中挖掘商機與把握方向。

    政府也開始動作了：在以泉城路為中心，以改造提升為主，大力培育特色商業街區，充分挖掘濟南商業文化的歷史内涵，傳統商業與現代商業有機結合。商業地産的發展規模須與城市的經濟、消費能力與特征相适應，逐步增加，避免供需的不平衡。這個方面，廣州的教訓是很深刻的。

    濟南GDP的增長對比沿海發達城市來說，總量不算高，人口也不算太多，人口消費型支出也就是8000多元，GDP也就2000美元，廣州現在已經将近5000多美元。

    跟上海、北京、廣州、深圳四大城市相比，旅遊業、第三産業不太發達。
    商業物業的定位應可續經營為前提，既要提升觀念，引導消費，又要避免盲目的簡單模仿。

    我上個月來濟南的時候，去了古街芙蓉街，芙蓉街是很傳統的街，在這里可以找到美容美發，真正地經營下去也不一定能做下去。濟南泉城路上的萬達商場，做得也比較差。
    我們說商業就說步行街，一說步行街就是新天地，杭州的湖濱國際名品街是很失敗的例子。到了這里以後，里面都全是名牌，裝修也很好，但是里面的東西太貴了，里面沒有人。它的位置也很好，後面就是西湖，我星期天去的時候，里面就兩個人，我拿着相機在拍照，那個人也是這樣的。我問了里面最便宜的東西，就是300元的一個筷子架。

    新時期商業地産成功發展的標志：
    經濟、城市、項目。
    消費、商業、商場。
    營商、招商、養商。
    把握機會、尊重規律、強強整合、追求卓越、目標長遠，讓成功的例子不是偶然！

    【提問】廣州天河城做得不錯，旁邊有個正佳廣場，正佳廣場和天河城的差距是很大的，靠得這麼近為什麼相差這麼大？太古對于CBD的功能區域有什麼效益？我最近也在寫這方面的文章，成都有個項目規劃得很成功況，不知道你有什麼看法？
   

        【黎振偉】最大的不同是開發商不同、背景不同。天河城是政府組織八大企業去做的。正佳的開發商你是知道，太古的背景不同，企業的目標也不同。天河城在前三年的時候，遇到了很大的困難，那時候地鐵沒通，那時候他們的定位是高檔的，最後調整為中檔。在商業最困難的時候，他們也想賣，但是政府說不能賣，你是政府的形象工程，所以八大企業全部征資，政府也幫它補進了。正佳的經營和設計檔次等不同，如果檔次太高了，又沒有太古這樣敬業。

      我也剛從成都過來，對成都研究也不多，沒有發言權。成都是“耍都”，它跟其他城市的商業不同，它是以休閑為主。成都有一個地方做得很好！但是那是政府做的，沒有賣。