深圳樓市高熱引發“房災”隐憂

　　一項調查顯示，約89%的人認為深圳房價有“泡沫”；73%的人認為深圳會面臨“房災”；其中，預期3年内“房災”就會來臨的又占78%

　　入夏的深圳雨水頻繁，卻未能澆滅深圳樓市的逼人熱浪。

　　雖然6月份的官方統計數據尚未公布，但從中國指數研究院華南分院獲得的最新數據顯示，今年上半年的最後一周(6.25-7.1)，深圳市商品住宅的成交均價為14690元/平方米；而6月份的第一周(5.28-6.3)，深圳市商品住宅的成交均價為14101元/平方米，月内就漲了589元/平方米。此前，深圳市土地和房産交易中心的統計表明，深圳商品房的成交均價在5月份就已達14223元/平方米。

　　經歷了今年上半年的高歌猛進，下半年剛開局的深圳樓市依然熱火朝天。記者近日通過多處走訪了解到，深圳商品住宅的總體銷售情況依然良好，房屋價格繼續保持高位，但其中的非理性成分也讓人越來越憂心忡忡，一種群體性焦慮正在形成。

　　供不應求？樓市戰“高溫”

　　7月1日，由深圳市某知名公司開發的星×名城六期在深圳會展中心舉行了開盤儀式，公開銷售986套住宅。這是深圳特區内的南山區今年下半年首個預售的樓盤，也成為深圳首個在主管部門的現場監管下開售的樓盤。

　　此前，深圳市國土資源和房産管理局提出試行“房源公開、明碼標價、現場監管”的樓盤銷售模式，作為深圳官方針對商品住宅交易的首個“手術”，此舉立刻受到市場關注。而到了7月3日，深圳市政府更召開全市房地産市場秩序專項整治工作會議，決定由市國土、規劃、工商、地稅、銀監、發改、貿工、監察、财政、審計、國稅、房屋租賃及人民銀行深圳市中心支行共13個部門聯合行動，打擊哄擡房價、囤積房源、捂盤惜售等違規違法行為，並且将一直持續到明年3月。

　　可見，深圳已經拉開了房地産市場治理的序幕，只是，深圳樓市的“高溫”目前還難見抑制。

　　就在星×名城六期開盤的第二天，記者以購房者的身份來到該樓盤的銷售中心。雖然當天不是休息日，但前來咨詢、看房的人依然絡繹不絕。“我們這期的均價是16500元/平方米，您先看看資料，後面有我們的樣闆房，您也可以先去參觀一下。”還沒來得及回答記者的其他問題，銷售人員又忙着招呼其他客人去了。

　　記者在施工現場看到，星×名城六期由6棟高層建築組成，房型以大戶型為主，最小的單位也超過120平方米，如果按銷售人員給出的均價計算，單套住宅的總價基本上都超過200萬元。

　　“深圳人多地少，關内的新盤又少，置業前景仍然非常樂觀。”一位銷售人員介紹，“我們這期開盤後最低價和最高價的房型賣得最快，反而是中間價位的單位銷售速度相對落後。買房的既有自住者又有投資者，有的客人一口氣就買了好幾套。”銷售中心一側懸挂的銷售進度表也顯示，星×名城六期僅開盤一天，就已有約三分之二的單位被貼上已售標記。

　　除深圳特區内的樓盤外，關外樓盤的銷售速度也很驚人。記者致電龍崗、寶安等區的多個新盤的銷售處，得到的回復均是開盤後短期内大部分單位已售。“你就不用過來了，我們這里也沒剩下幾套房子了。”有售樓人員在電話里直接給予了這樣的答復。

　　“治理歸治理，深圳樓市逆市走強的原因當然還是多方面的。一方面有利益驅動而産生的虛火，如這次的銷售監管就是針對近來深圳商品住宅樓盤開盤銷售中出現半夜開盤等‘怪現象’，所以有必要打擊這種有捂盤囤房、不公開銷售和哄擡房價之嫌的行為；另一方面深圳是個典型的‘移民城市’，各地外來人口包括香港過來的投資者等‘外需’也支撐起深圳房價。總之還是比較復雜。”中國指數研究院的一位分析師表示。

　　逆流而上：“反調控”增長

　　目前看來，供求關繫吃緊、市場預期不降、投資不斷累積等，已使得深圳房價演化成不可逆轉的飛漲态勢。

　　據深圳市房地産信息繫統的統計口徑，今年1至5月份，深圳189個在售新建商品住宅樓盤的銷售均價為11905.88元/平方米，其中14個均價超過30000元/平方米的大戶型、高價位樓盤拉動深圳整體房價水平上升近1300元/平方米。另一組官方數據則顯示，5月份深圳新房成交均價已高達14223元/平方米，與去年全年深圳9384元/平方米的平均房價相比上漲了51.57%。

　　而來自深圳房地産信息網的一組新數據顯示，6月份深圳商品房成交總套數為5218套，日均成交約174套，環比5月份上漲11.63%；商品房成交均價約14608元/平方米，雖環比5月份僅上漲2.7%，但福田、羅湖等中心區漲勢驚人，成交均價早已突破了20000元/平方米，環比漲幅均達24%以上。

　　今年一季度時，深圳官方的一份報告曾為房價飛漲分析了四大原因。一是雖然深圳經濟快速發展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致樓市供需矛盾加大。二是随着深圳城市基礎設施不斷完善，居住環境逐步改善，外來購房需求有所增加，但與此同時，特區外房價上漲快于特區内房價上漲，特區内外房價差距縮小一定程度推動了房價上漲。三是深圳前幾年停止了經濟适住房建設，增加了對市場商品住房的需求，也影響到房價上漲。最後，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發企業為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤的開發力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價。

　　而五合智庫的分析師還介紹，深圳樓市一向有些“特立獨行”。1979年建市至1987年是深圳成為特區後房地産發展的啟動期；1987年至1995年是則成為深圳樓市的波動期，當時受投資、投機影響，深圳住宅價格最高曾達到5500元/平方米，後因1993年國家宏觀調控而迅速回落；而1996年至2004年，當全國主要城市房地産開發投資迅速增長的時候，深圳反而保持着一份少有的清醒，甚至不升反降，房價也平穩得很。

　　但是，當2005年新一輪房地産宏觀調控大幕開啟之際、全國各大城市開始處于政策的觀望期之時，深圳樓市卻開始上演“反調控”增長。並持續至今，一開始支撐這種漲幅形勢的衆多消費者的真實購房需求漸漸變味，越來越多的人在“買漲不買跌”的心理趨勢下紛紛入市，開發商、中介等則通過各種隐蔽的手段借渲染“房荒”牟取暴利，致使房價被擡升至一個個高點。

　　百姓叫苦：投機“預警”燈亮

　　高昂的房價已是不争的事實，更重要的是，深圳房價的循環上漲已大大超出普通百姓的承受能力。

　　“房價再這麼漲下去真是受不了了。”住在深圳市羅湖區的張先生是一名公務員，雖然有着穩定的工作，但是面對居高不下的房價，他只有吐苦水的份。“我租住的房子附近有一個新樓盤，現在均價是17000元/平方米，以我現在的收入，估計4個月的工資還抵不上1個月的房貸。”

　　另有知名網站深圳頻道對8000多位網友所作的調查顯示，有約89%的人認為深圳房價有泡沫；有73%的人認為深圳會面臨“房災”，其中預期3年内“房災”就會來臨的占78%。

　　而需要指出並引起重視的是，深圳房價的不斷上漲除了正常的市場化發展因素外，也和大量不合規現象的蔓延有關。

　　比如上述提及的不少樓盤選擇在半夜開盤，購房者不得不徹夜排隊等待選号、購房等涉嫌捂盤囤房、不公開銷售和哄擡房價的；另如有的開發商先進行内部認購，将部分優質房源瓜分給内部人士或關繫人士後，再通過中介向市場放盤，而一些中介還通過向購房者收取“茶水費”來加價。

　　在深圳打工多年的謝先生最近就為買房的事情而深感郁悶。一直期望在深圳安家的謝先生在梅林關外看中一處樓盤，由于該樓盤還未開盤，謝先生上月中旬便到附近的房産中介逛逛了解情況，還留了聯繫方式。第二天便有中介人員打來電話，詢問謝先生是否要買房，但想買的話需要給賣方和中介各3萬元的“茶水費”，這筆錢可不包括正常的交易費用。

　　“起初，我想着深圳房價漲得這麼厲害，額外多出一些費用買到一套自己喜歡的房就算了。但是沒想到，這‘茶水費’一要就是6萬元，太離譜了，我實在是不能接受。”謝先生對記者說，“現在我還是觀望一下吧，相信政府部門不會對這種情況不聞不問的。”

　　的确，目前深圳樓市内投資客、投機者的所作所為已令業内擔憂。“在一些關注度較高的區域已經出現了過度投機行為，有部分投資客相互哄擡房價，使目前有些樓盤被惡意炒作，已經偏離了正常投資價值。建議置業者在選擇物業時一定要保持冷靜的态度，切勿跟風投資，以免給自己帶來巨大的風險，要充分考慮物業本身是否還有升值的空間，不要相信二手房市場的‘博傻理論’。”連深圳本土中介機構世聯行的分析師也這樣告誡。