潘石屹答觀點問：房地産行業更要居安思危

　　政府嚴格執法才能扼制地産商瘋搶土地

　　《觀點地産》唐甸滿：在博鰲房地産論壇上，北師大金融研究所鐘偉教授提出“在未來的10年内中國可能出現市值過萬億房地産企業”，不知您對此抱何看法？

　　潘石屹：現在房地産界普遍都抱有樂觀的情緒，在未來十年，中國将出現超過市值一萬億的房地産企業就是這種樂觀情緒的具體表現。在房地産行業持續繁荣了幾年之後，我們更應該考慮的是要居安思危，在繁華中看到可能出現的風險，並防患于未然。

　　《觀點地産》唐甸滿：房地産行業是地域性極強的行業，在國際經驗當中，鮮有大規模跨區域發展的成功企業，但在中國，跨區域發展已經成為具備一定規模的房地産企業的必然選擇，您對此有何看法?“規模為王”是否為當前中國房地産企業的必然選擇？

　　潘石屹：從全球房地産發展的經驗來看，因為房地産的地域性很強，一般房地産公司都是在它熟悉的城市内進行房地産開發，中國房地産開發初期的情況也是這樣。但現在受房地産股票市場看好的影響，許多在國内上市的房地産公司具備了一定的規模，手頭有了足夠的現金，他們開始跨地域發展，大規模儲備土地，這是經濟和房地産高潮時期的做法，尤其是大規模儲備土地後，要将這些土地轉換成上市公司的利潤，還需要很辛苦和漫長的過程，還需要有好的設計、規劃、建設、銷售和穩健的财務管理等環節才能把投入這些土地的錢變成利潤。

　　《中國經營報》謝紅玲：國家實施宏觀調控以來，土地交易價格不斷上漲,近期拍賣的土地價格都向周邊房價看齊甚至高過房價,開發商拿地勇氣完全來自"房價肯定會持續上漲"的預期。看來,穩定房價得從穩定地價開始。您認為在穩定地價上,政府有哪些可為的空間?另外,開發商瘋搶土地的現象是怎麼造成的?

　　潘石屹：在最近中國幾個城市土地招牌挂的過程中，開發商的勇氣越來越大，招牌挂拿地的樓面價已經趕上甚至超過了周邊的房價。這些房地産公司絕大多數拿到土地後就囤積起來，並美其名曰土地銀行，他們拿到地並不急于開發，而是等着土地升值，去獲取利益，這種現象在最近兩個月越演越烈，一些房地産公司的土地儲備成倍上升。在這種情況下，政府供應再多的土地，都被房地産開發商囤積起來，市場上面的房子的供應量仍然會是很少的。政府只有嚴格地執行法律，兩年不開發的土地無償收回，才能遏制房地産發展商瘋搶土地、囤積土地的現象。但遺憾的是許多地方政府並沒有這樣做，使這種瘋搶土地的風氣越來越蔓延，囤積土地發展商的膽子也越來越大。

　　大牌企業參與開發會加快三里屯的商業發展

　　《中國房地産報》張傑：作為北京最著名的文化街區之一，三里屯的改造、建設以及大三里屯區域地産項目的進展情況越來越受到大家的關注。太古地産、SOHO中國、世茂地産等知名房企陸續進駐大三里屯區域，開發高端商業項目，必将會給該區域帶來巨大的變化。有人說“未來的三里屯區域将會與國貿和燕莎商圈齊眉並且形成互補”，您對此怎麼看？您能否透露一下目前三里屯SOHO這個大體量項目的開發進展情況？

　　潘石屹：從三里屯的地理位置、周邊環境和歷史潛質來看，它已經完全具備了成為一個繁華的商業區和國際化區域的基本條件。很多人認為這里将成為北京繼CBD區域之後的又一個亮點，未來這里會有大量寫字樓、繁華的商業區、密集的人流和獨特的商業文化。如何将這塊土地真正建設成為繁華的商業區還需要技術、需要資金，也需要一定時間的建設和培育。香港從事商業地産開發的太古地産和我們SOHO中國，及其他許多知名的國内企業的介入，可以加快這個區域成為繁華商業區的進展。除了一些大的房地産開發商之外，其他一些知名的品牌公司如香港的李澤楷下屬的盈科已經在三里屯安家，這些強大的商業力量對三里屯的發展都有積極的促進作用。SOHO中國在三里屯的建設和復興過程中扮演的角色，将是與其他的商家和房地産發展商密切配合，拾遺補缺，我相信大家齊心協力，一定能把三里屯這個區域在未來的幾年時間建設好。SOHO中國在三里屯的項目有47萬平方米，是SOHO中國繼SOHO現代城和建外SOHO開發的又一體量比較大的項目，這也是SOHO中國走出CBD後的第一個項目，我們會拿出當年參與建設CBD的熱情和幹勁，為三里屯這個區域的興旺和發展注入更多的資源和活力。

　　《中國房地産報》張傑：目前，國際上一大批建築設計師來到中國實驗他們的設計構想，有一些國外的設計師還有可能參與到一些涉及中國傳統文化街區改造的項目中，您如何看待這一現象？

　　潘石屹：這是一個城市開放的象征，讓這些優秀的設計師把國外的知識、技術、他們設計的理念帶到這個城市的建設中來，對這個城市的發展是有益處的。當代的建築如此，對于舊城的保護和傳統文化街區的改造同樣也可以借鑒到一些有益的東西。無論是巴黎還是倫敦，他們的城市建設都積累了幾百年的經驗，充分地利用這些經驗改造中國傳統的文化街區和讓國外的建築師到中國來建造現代的、當代的建築一樣有意義。人類的知識、技術和文明的成果是全人類共有的财富，中國的城市在發展過程中要千方百計地去分享這些财富和經驗。

　　公示可以使經濟适用房的購買對象受到全社會監督

　　《北京青年報》余美英：您認為北京推出保障住房的試點政策,有關經濟适用住房準入標準及審核程序的調整的看法，合不合理？哪些方面應該再加完善？對今後購買包括經濟适用住房在内的保障住房必須經過社區公示、媒體公示有什麼看法及意見？

　　潘石屹：經濟适用房的發展有近十年的歷史，經濟适用房的制度、入住的標準、購買對象的審核也在一步步地完善。初期的經濟适用房制度是不完善的，購買對象基本上和商品房是一樣的，與商品房互相搶市場。商品房要足額地繳清所有的稅費和地價款，而經濟适用房不用繳這些稅費，所以在市場上經濟适用房更有競争力，而且有些城市經濟适用房在一個區域大規模地建設，使它周邊的商品房失去了市場，很難存活。北京市推出新的經濟适用房，嚴格購買者的標準，這就是把經濟适用房打散，分布在城市的每一個地區，這兩方面的改進都有利于經濟适用房的發展。要想讓經濟适用房和城市經濟的健康發展，對社會的公示是一大積極的措施，也只有通過媒體這個橋梁，才可以真正讓全社會知道並參與監督。小區内的公示牌只能成為形式，對購買經濟适用房的人，要充分利用媒體，特别是網絡媒體進行公示，讓全社會的人去監督，是很有好處的。

　　《财經時報》鄧妍：我們知道，SOHO中國目前專攻商業地産，從你們的研究看，今年前八個月，商業地産和住宅地産市場，哪個漲幅更多？造成二者的區别原因何在？

　　潘石屹：商業地産的回報率一直比住宅的回報率高，這實際是市場給我們發出的清晰的信号，就是商業地産在市場上面是稀缺的。北京的商業地産與其他國際化的大都市相比，發展潛力還非常大。

　　《财經時報》鄧妍：從目前的房價現狀看，您覺得對于個人投資者而言，房地産市場是否還具有投資價值？投資風險是否過大？

　　潘石屹：房地産是一個很獨特的市場，每個城市的物業品種不一樣，同一個城市不同地段的物業它的投資價值和風險也是完全不同的。籠統地去說房地産市場值不值得投資是很難說得清楚的。

　　網友滄海桑田：近期香港股市受國際股市的影響波動較大，而國内A股市場卻漲勢迅猛。您認為在這樣的情況下，即使國家外管局啟動了國内居民個人直接投資港股的試點，香港股市真的會對國内投資者具有吸引力嗎？如果您認為有的話，請問具體會是什麼樣的吸引力？

　　潘石屹：單從A股和香港股票市場的市盈率來看，兩者相差了一倍以上。要不就是香港股市的價值被低估了，要不只能說明A股的市場泡沫太大，在這樣的背景下，讓内地的投資者去香港投資股票我認為是很有吸引力的，但這種吸引力到底多大，有多少資金會到香港去投資股票市場，這要看下一步市場的反映，誰也很難預計。