受“限外令”沖擊外資掉頭中小城市 上海樓市狂跌

　　據上海中原物業代理公司稱：相比去年5月份房價，整個上海市新入市的房屋價格出現了10%的降幅。分析人士指出，外資退出市場是上海高檔房價因成交量過低而價格下跌的一個重要原因。

　　“在上海，已經很難找到新的優質項目可以開發，但是二、三線城市還是有很多機會，存在很大的赢利空間，我們正在準備轉戰中小城市。”在一家外資投資公司工作的李成(化名)說。

　　外資投資高位撤退

　　上海高檔房價回落

　　李成所在的外資地産公司從90年代進入中國内地房地産市場後，主要在北京、上海、廣州以及天津等一線城市拓展業務，定位于高端消費群體，開發的物業往往選擇城市中心的優質地段，以高檔别墅、住宅、寫字樓為主。

　　到2007年，李成所在的外資企業已經在廣州、北京、上海和深圳分别占據了不小的市場份額。但是，進入2007年下半年之後，這家企業就沒有再在一線城市拿過地了。

　　“一是價格太高，開發成本太高，利潤率太低；二是一線城市的房價在一輪瘋狂飙漲後上漲空間越來越小，加上國家宏觀調控政策的打壓下，下半年上漲的幅度大跌，部分一線城市樓價甚至開始下跌，這時候再将資金投向一線城市不太明智。”李成說。

　　而就在2007年下半年，先是深圳，随後是廣州和上海，房價上漲的幅度均大幅下跌，甚至出現了房價下跌的現象。

　　據佑威房地産研究中心提供的最新數據顯示，10月5日至11日的7天内，上海的一手房商品住宅僅成交了39.28萬平米，環比大幅下降26.57%。價格方面，全市商品房成交均價環比下降11.37%，為10148元/平米。

　　而據上海中原物業代理公司稱：相比去年5月份房價，整個上海市新入市的房屋價格出現了10%的降幅。以被譽為“大上海基尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例，外籍人士幾乎占據了該樓盤的二手房交易的半壁江山。

　　“上海高檔房價的走低，不僅僅是一種時段性，可以說是房價長期飙升後的一個回落，而外資退出市場則是上海高檔房價因成交量過低而價格下跌的一個重要原因。”商務部市場運行調控專家洪濤說。

　　“近些年，由于中國的房地産市場發展迅速，加上政府給予外商投資很多政策優惠，外資投資中國國内房地産市場的增量，每年基本上都是以超過100%的速度在增加，這其中還不包括一些先進入國内别的行業，再進入房地産行業的企業。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧)說。

　　洪濤指出，此次政府再次發布限外令，顯然會進一步遏制外資投資房地産行業的迅猛勢頭，抑制大城市的房價上漲。

　　轉戰二、三線城市

　　買老項目進行開發

　　但是，外資從一線城市退出後，卻並未就此在中國市場消失。一直在上海開拓市場的李成最近被調往了東北，考察大連的土地發展項目。

　　“到二、三線城市拿地，只要有足夠資金，相對于在一線城市，要容易得多。”李成說。

　　洪濤指出，這里存在着政策滞後以及地方政府喜歡對外資開綠燈的問題，因為地産行業的暴利，各地地方政府都比較歡迎地産開發商，外資也是一樣。

　　“外資流向投資環境比較好的二、三線城市，是其資金出路之一，而目前的形勢看，部分二、三線城市的發展前景很可觀。”洪濤說。

　　曹建海則認為，地方政府在執行力上不能很快與中央取得一致，是外資的出路之一，還有一些外資企業，則可以通過買進老項目的辦法來進行開發，這在二、三線城市操作起來更加容易。

　　“在上海，已經很難找到新的優質項目可以開發，但是二、三線城市還是有很多機會，存在很大的赢利空間，這是公司轉戰的主要原因。”李成說。

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