泛海窘境 增發難解200億資金缺口

　　僅僅過了3個月，泛海建設再次選擇增發，可見其對資金的渴求度。在泛海建設增發的背後，是其200億元的資金缺口和達150萬平米的開發需求。

　　3月29日，泛海建設集團股份有限公司(下稱“泛海建設”)(000046)公告稱，拟公開增發不超過1.8億股募資65億元，主要投向其整體上市收購的土地項目。但此次增發能否獲批仍是未知數。

　　僅僅過了3個月，泛海建設再次選擇增發，可見其對資金的渴求度。在泛海建設增發的背後，是其200億元的資金缺口和達150萬平米的開發需求。

　　與建行密謀綜合授信

　　值得玩味的是，此次增發公告中表示，如果本次增發募集資金金額少于65億元，則不足部分由公司利用自籌資金解決；若本次募集資金金額超過65億元，則超過部分也将用于上述項目的開發。

　　“這實際上是在證監會公開表示房企IPO及再融資資金不得用于買地的情況下，為了能夠順利過會，特别注明此次增發並不是用于購買土地。”分析人士稱。

　　另外，此次非公開發行股份數量也從之前的“不超過2.5億股”明确為1.8億股，但募集資金不變。

　　早在去年年初，泛海建設便增發，希望一方面注入大股東資産，另一方面向社會機構投資者募資已解決開發資金問題。但此後房地産風向標轉向，社會募集部分並未通過證監會的批準，泛海建設不得不改變增發方案，既而得以獲證監會批準。

　　“上次修改增發方案是為了獲得批準，而泛海建設确實面臨巨大的資産投入，所需開發資金巨大，因此此次增發完全是向社會募資。”泛海建設内部人士對記者說。

　　另據透露，泛海建設正在和建設銀行溝通上百億元綜合授信事宜，預計很快會有消息。

　　事實上，泛海建設一直注重與建設銀行的親密接觸。旗下北京泛海信華置業有限公司，曾多次與建設銀行共同舉辦了理财沙龍等活動。該公司之前還已經從建設銀行獲得16億元的授信額度，全部為房地産開發貸款

　　據了解，該筆借款以泛海信華擁有的泛海國際居住區土地使用權作抵押，並由泛海建設的控股股東提供擔保。

　　但在上述内部人士看來，今年政策對房地産企業融資管得很嚴，數額也不會很大，所以争取建行這筆授信貸款至關重要。

　　“不過，今年銀行的額度也很少，能否實現綜合授信上百億元還不能确定，在此情況下，泛海建設也在考慮在符合條件的情況下，與海外基金、投行合作。”此人士說。

　　他表示，2008年，公司希望實現淨利潤增長超100%，這個目標的實現，當然與現在的融資計劃息息相關。但他同時坦承，如果各方面都不能如願，最壞結果是後續開發速度被迫有所調整。

　　上海和山西項目仍需融資

　　不同于大多缺錢靠打折回籠資金的房企，泛海建設並未實施降價計劃。

　　“泛海蘭海園5号樓已經銷售過半，第一組團碧海園已開始入住。近期暫時不會開展打折活動。”4月1日，在泛海國際居住區售樓處，一位售樓小姐對記者說。

　　對泛海建設來說，因為大批新項目正渴求巨額資金，資金鍊吃緊将阻礙公司發展。但上述内部人士說，資金鍊盡管是個問題，但公司暫時不會利用降價或者打折來回籠資金，而是會通過繼續增發等方式到資本市場尋求資金，或者尋求銀行貸款。

　　據上述售樓小姐說，由于其樓盤區域稀缺，一直賣得很好。“200平米的房子都賣得差不多了。”

　　據其2007年年報顯示，泛海建設實現營業收入41.63億元，同比增長210.53%。

　　另據了解，2008年，泛海建設計劃開工面積超過150萬平米，新增土地儲備200萬平米，預計新開工項目總投資額超過200億元。

　　“對于再融資，泛海建設主要将用于開工所需資金，而銷售回款，估計泛海建設将視再融資情況，或用于開發所需資金，或用于購買新增土地。”有分析人士稱。

　　但他表示，如果再融資，銀行授信或資本合作不暢，泛海建設完全有可能減少計劃中的新增土地規模。

　　實際上，一方面泛海建設再融資還面臨諸多不确定性，而另一方面，泛海建設的開發成本越來越大。

　　除了北京，泛海建設旗下的上海項目總建築面積達54.41萬平米，這個老城區的動遷成本越來越高。目前除10号地塊的動遷工作已近尾聲，12号地完成動遷建築面積僅占總建築面積的8.7%，14号地塊也只完成了2.5%的拆遷面積，後續投入依舊巨大。

　　上述泛海建設内部人士表示，上海項目正在進展中，目前尚不确定總投資額會達到多少。雖然第三次增發募資並不投向上海項目，但今年泛海建設仍會啟動該項目。公司會有多種途徑解決該項目的開發問題。

　　實際上，此次增發所募資金並不包括上述上海項目和山西項目。在山西，2008年1月，泛海建設與京海名悅共同出資成立了山西泛海，該公司主要進行山西太原項目的開發建設，對項目土地實施一級開發，通過挂牌方式取得項目二級開發權事實後續開發。

　　對于這兩個項目的開發資金如何解決，其内部人士稱，公司還需要更多融資方式來解決這一問題。

　　“2008年，公司資金需求量極大。首先，2008年将進入大規模開發建設階段，預計新開工項目總投資超過200億元；其次，公司落實增加持有型物業的戰略規劃需要大量資金；再次，公司進一步增加土地儲備也需要大量資金。”此人士說。

　　他還表示，泛海建設雖然擁有了豐富的項目儲備，但公司迅速擴張後的綜合管理水平今年将備受考驗。

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