房子能否擔起“養老”重任？

　　提起“以房養老”，我們不禁又想起了那位美國老太太，她讓國人普及了“按揭買房”的超前消費觀念，而她又将颠覆國人的養老觀念。

　　與“按揭買房”不同的是，“以房養老”的嶄新模式，就好比“櫻桃好吃樹難栽”，在中國國情面前，“以房養老”正遭遇一場技術與觀念的雙重困擾。

　　【現狀】“以房養老”市場萌動

　　“誰說只有養兒才能防老，以後我們老兩口就守着這套房子養老了。”對“以房養老”情有獨鐘的劉保仁(化名)信誓旦旦地告訴記者。

　　已過花甲之年的劉保仁夫婦是中原區一家老國企的退休職工，一輩子未育兒女，随着年事漸高，老伴因考慮到晚年無兒女照顧，成天憂心忡忡，患上了抑郁症，而劉保仁卻是個典型的樂天派，他樂觀地認為，随着中國逐漸步入老齡化社會，一定會復制美國這種“60歲之前人養房，60歲之後房養人”的模式，老年人不僅能解決養老保障的問題，生活還會因可支配收入的增加變得更加豐富多彩。

　　劉保仁說，如今民政部、建設部也都明确表示，“以房養老”在我國社會保障體繫的建設過程中可以作為一種嘗試。随着國内上海、北京等一線城市已經開始試點，南京等地也出現了“以房養老”的成功案例，劉保仁對“以房養老”最終将會在全國實施十分期待。

　　劉保仁憧憬的這種“以房養老”模式，是一種産權換現金的模式，即為反向住房抵押貸款(俗稱倒按揭)。以最成熟的美國模式而言，擁有房屋産權的老年人，将房屋産權抵押給銀行或保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估房主的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素後，将房屋的價值化整為零，一次性或每月、每年支付給房主一筆固定的錢，直到房主去世為止。

　　在整個抵押期間，房主将繼續享有房屋的居住權，並負責維修。當房主去世後，金融機構将獲取房屋的産權，並對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。

　　2006年政協十屆四次會議上，建設部科技司司長賴明提交了一份有關“以房養老”的提案，引起了相關部門的注意。賴明認為中國已經存在“以房養老”推行的基礎和潛在的市場。

　　2007年10月，民政部副部長窦玉沛做客中華網時表示，“以房養老”可以作為我國社會保障體繫建設過程中的一種嘗試。

　　另有媒體報道，建設部與中國保監會已向國務院提交了《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》，並得到了國務院領導的同意，目前已進入市場評估階段。

　　【瓶頸】技術和政策的雙重尴尬

　　劉保仁對晚年生活的憧憬究竟能否實現呢？

　　近日，記者對鄭州多家銀行和保險公司調查後發現，雖然金融機構對“倒按揭”業務的優勢和前景紛紛看好，但因為金融市場和技術層面上的種種不完善制約了這項業務的開展，目前還沒有一家銀行或保險公司願意開展這項業務，“以房養老”在鄭州似乎變得遙不可及。

　　上海浦東發展銀行鄭州分行個人信貸部總經理任海峰說，在“倒按揭”的具體操作中，對房産估價後，如果貸款評估少了很難讓房主滿意，貸款評估多了銀行的風險會加大，銀行與房主之間很難在利益上達成共識。

　　中信銀行鄭州分行零售銀行部總經理助理王豫靜認為，銀行或保險機構的難處在于，國内房地産市場價格中長期走勢、人均預期壽命難以預測。對于銀行而言，“倒按揭”的風險是随着時間的推移不斷增大的。因此如何确定“倒按揭”利率是一個很大的難題。

　　其實“倒按揭”隐含的風險背後，更多的還是技術操作層面的問題。王豫靜認為，辦理“倒按揭”需要大量的配套程序，在實施時，需要評估公司、拍賣公司、保險公司等機構協同操作，具體實施起來很復雜，這也限制了這項業務的開展。

　　中國人壽鄭州分公司營業部賈經理有着同樣的擔憂，“以房養老”業務過程中将涉及多道手續，難度很大，如果沒有國家有關部門的政策支持，很難大範圍推廣。

　　河南财經學院工程管理繫講師秦秀紅一語中的，“以房養老”在具體操作上有一些尚待突破的難點，這是由于我國金融市場不完善造成的。微觀上講，房地産走勢和抵押人健康狀況等方面缺乏專業精算技術和人才。宏觀層面上，金融市場缺乏政策支持和健全的擔保繫統，例如美國的聯邦擔保機構是一家準政府機構，将會大大降低金融機構的風險。

　　秦秀紅認為，随着時代的進步，“以房養老”的模式必将逐步推廣，今後的“以房養老”並不單單局限在一種模式中，“以房養老”的市場需要多元化，一種方式是将房産抵押給金融機構。此外，也可以将房子交給福利機構，從而享受福利機構的服務。或者将房産賣給一個公益機構，並從公益機構中将房子租回來，自己支付租金。

　　【争論】“以房養老”在中國“水土不服”？

　　一項調查數據顯示，目前我國60歲以上老年人口已有1.45億，占全國人口的11%，預計到2050年，全國老年人口将達到4.2億，占總人口的25%。如何緩解龐大的老年人口壓力，如何切實解決好老年人老有所養的問題，已經成為迫在眉睫的研讨課題，而“以房養老”無疑是呼聲最高的方式。

　　“但存方寸地，留于子孫耕”，千百年來，“子承父業、養兒防老”的傳統觀念早已深入人心，“以房養老”作為一個嶄新的模式，能否逾越國情被國人所接受呢？

　　記者調查時發現，多數退休的老年人仍舊很難接受“以房養老”的觀念，但這種模式受到了許多中年人和青年人的推崇，他們認為“以房養老”将會為老年生活提供安全感。

　　家住漢飛城市公園的申先生認為，随着家庭結構的變化和消費水平的提高，“養兒防老”的難度已經越來越大，在養老保障體繫並不健全的今天，一對夫婦很難同時肩負起贍養四位老人和撫養子女的責任。利用“倒按揭”的方式定時領取生活費，既能改善晚年生活，也會減輕子女的負擔。

　　與申先生有着同樣看法的受訪者不在少數，大多表示能理解這種做法，但在短期内不會接受。與申先生同住一個小區的劉先生認為，中國傳統觀念講究“孝”字為先，如果老人獨自辦理“以房養老”，會給人造成“子女不孝”的感覺，将會無端制造出社會輿論壓力。就目前中國國情而言，他認為無子女的老人比較适合“以房養老”。

　　事實上，目前能接受“以房養老”的還只是極少數家庭，只有當老人生活面臨極大風險時，才會出此“下策”。“以房養老”在國外已被證實是一種成熟的融資途徑、有效的養老方式，其本質是運用一繫列金融技術解決老齡化危機，但為什麼落戶中國會變得“水土不服”呢？

　　秦秀紅認為，“養兒防老”的傳統觀念依然根深蒂固，並不會在短期内消失，這需要市場的引導。但老齡化是當前社會不容忽視的問題，而在我國社會福利保障體繫還不健全的今天，“以房養老”的模式将會逐漸被大多數人接受，就像當初按揭貸款買房，老百姓從不接受到認可，有一個逐漸認識和接受的過程。

　　河南财經學院工程管理繫教授劉社認為，美國“以房養老”的模式固然很好，但必須結合中國國情，不能照搬照抄，應先完善我國的信貸資訊體繫，在理論上做好準備，並對人們的傳統觀念進行引導，才有助于模式的具體操作。