09樓市：退房與維權

　　在中國樓市真正回暖和成熟之前，會有越來越多的購房人與地産商對簿公堂。

　　伴随着這個姗姗來遲的春天，2009年初的樓市似突然回暖了。由于剛性需求的長期存在，在政府多項政策的調控下，房地産商的積極降價措施似乎赢得了回報：地區性成交量有所回升，一些樓盤也開始悄然漲價。

　　經歷了将近一年的“蟄伏”後，此時地産業的春風無疑給地産商們帶來了一個不錯的開始。一家歡喜一家愁，這也使得一些坐等房價下跌的準購房者有些手足無措。

　　而此時，北京憶通律所的秦兵律師的大部分精力還是放在工作上，這個春天他要做的，是代理業主繼續和開發商打30多起退房官司。“09年的樓市，退房的聲音仍會繼續存在！”秦兵堅信着自己的觀點。

　　退房的理由五花八門

　　對于趙先生來說，樓市的回暖絲毫沒有影響他退房的決心，目前他還在觀望其他兩位業主起訴開發商的進展。“法院将在一個多月後宣布判決結果，到那時候我再決定是否跟開發商打官司也不遲。不管怎麼樣，這房是一定要退的，四個多月就已經虧了20多萬了。”趙先生告訴記者。

　　2007年底，趙先生相中了北京北五環附近華發頤園小區的酒店式公寓，由華發集團開發的這個小區位于立水橋附近，離地鐵站只有一百米。不錯的地理位置，精裝修的房子，買房送家電，趙先生覺得很劃算，于是便以16000元一平米的成交價格購買了一間59平米的公寓。可讓他沒想到的是，從08年10月份開始，樓盤的價格直跌到了現在的11800元一平米。

　　這讓包括趙先生在内的同期購房的許多業主有點接受不了，“我們買的是2期開盤的3号樓，大概有七八十戶吧，現在我們都有退房的想法。”與趙先生一起同期購房的王女士告訴記者。

　　按照業主和開發商簽訂的購房合同，華發集團需在2008年11月30号之前為業主辦理産權證，如果辦證逾期，業主可以選擇退房，而實際辦理産權證的日期比合同約定日期晚了将近一個月。據此，在和開發商商談未果後，幾家業主以辦證逾期為理由，向法院提起訴訟。

　　據了解，延遲辦證只是出現頻率較高的退房理由之一。在秦兵和其他一些律師代理的退房訴訟中，退房理由可謂五花八門：空氣質量不合格、開發商改變規劃、房屋質量瑕疵等等，都被業主們揪了出來。

　　“已購房屋價格下跌本身並不構成開發商違約的法定理由，以此為理由要求退房法院也不會接受，但就目前房地産市場處于下滑趨勢而言，房屋降價是導致其他退房理由的集中爆發點，以後也将出現大面積的退房糾紛，因為購房人對房屋其他的瑕疵還可以忍受，但降價是無法忍受的。”秦兵告訴記者。

　　盲目的購房人很少勝訴

　　2008年的房産消費者，是狂熱的，從排隊搶房到集體退房，房産消費者們上演了一幕幕“盛況”，有鬧得京城沸沸揚揚的萬人購房團，也有退房不成砸了售樓處的過激事件。這些“狂熱”也給09年留下了一些“後遺症”，可法律留給他們的空隙並不多。

　　據了解，目前業主勝訴的案件都是因為開發商違背了合同規定的明确問題，可勝訴的案例並不多，大多數還是以敗訴告終。“在審查過程中，我們都會按照合同上規定的問題來執行，不過有些業主的訴訟理由實在有點‘無理取鬧’。降價退房是大家心知肚明的事，不過我們主要還是會按照合同來辦。”朝陽區人民法院一位審判員告訴記者。

　　上海威斯頓不動産管理學院院長、上海房産經濟學會副會長印堃華在接受記者采訪時表示，無故的退房行為是不妥當也是行不通的，“買賣合同包括預售合同，這都是契約合同。按照法律和合同來說，購買者是自願的。如果合同上有正當理由，比如房子出現問題，或者辦證延遲了等等，這些房可以退，但是把已購住房降價當成理由，這是說不通的。我認為，購房者要堅持契約精神。”

　　在秦兵和其他幾位律師代理的退房訴訟中，自住性的只占很少的一部分，80%以上都是投資性的房産。秦兵認為：“他們退房的主要目的是因為投資目的沒有達到，想回籠資金。我認為從投資者個人來講，這是正常現象，投資行為也是合法行為，但畢竟房屋降價不是解除合同的法定理由或約定理由。”

　　可見，“退房”現象的背後，是房産消費者缺乏對樓市的理性認識。絕大部分消費者仍然無法理解房地産業已經成為了金融産業的一部分，也無法跟上商品房已經向虛拟财富靠攏的步伐，一味地堅持房産的成本理論，而忽略了投資的風險性。看漲不看跌的脆弱心理，讓房産消費者們無法正視風險帶來的損失，認賺不認賠的做法顯然也違背了所謂投資的遊戲規則。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心房地産研究處處長文林峰認為這種缺乏理性、盲目跟風的消費行為顯示出了房産消費者的不成熟。“在房地産市場的波動中，只有商品住宅出現過退房風波，其他類似商業營業用房和寫字樓等類型的物業很少出現類似問題。其他類型物業也在降價，只是這些物業的投資者知道投資有風險，懂得遊戲規則，這也是一個成熟的市場經濟條件下正确的消費行為。”在接受采訪時文林峰告訴記者。

　　樓市穩定需要平衡點

　　2008年下半年的退房事件延續到了09年，除了法律程序所需時間外，消費者對房産市場沒有信心也是重要原因，退房事件究竟是愈演愈烈還是趨于平靜，這還要看09年的樓市走向能不能穩定下來。在這個過程中，房價仍是所有人關注的問題。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心房地産研究處處長文林峰認為，商品房的價格要充分體現市場原理和供求關繫。“商品住宅的定價和其他商品一樣，首先遵循和根據成本，其次要參考供需關繫，因此，商品住宅不可能有特殊的定價機制。如果按成本強行定價，那是兩限房或政府的保障房，而不是商品房，所謂商品房就是兩廂情願的事情。”文林峰告訴記者。

　　在秦兵看來，如今的房價基礎並不紮實，因為房價虛高的問題沒有得到根本性解決，市場並沒有回歸到原始狀态，所以09年的房價仍會走低，直到充分擠掉泡沫。這也是他認為09年退房聲音仍會繼續的原因。“經過09年的調整之後，就目前來看，3年之内房價沒有太多上漲的空間了。”秦兵告訴記者。

　　樓市的回暖似乎仍沒有改變一些人對于09年樓市的悲觀。有業界人士認為，由于市場信心不足，政策的滞後性，房地産企業資金壓力等問題並沒有得到解決，09年的樓市會持續08年的低迷，市場的下行和價格的下降仍然在所難免，房地産業的真正“寒冬”也将在09年第二三季度來臨。

　　上海威斯頓不動産管理學院院長、上海房産經濟學會副會長印堃華在接受記者采訪中提出了不同的觀點，他認為樓市将在今年的4月或5月走向穩定，09年整體的房價會在5%到10%的範圍内調整。“從整體市場上來看，剛性需求是存在的，只不過大多數人還在觀望，希望抄底，可是，房價是沒有底的，一切要根據市場來看，供求關繫也要在市場中得到适度調整。現在來看，供求關繫已經得到了一定的調整，所以我認為樓市在四五月份會逐漸趨于穩定。”

　　房地産業面臨調整

　　在這場席卷全球的金融危機中，沒有國家可以獨善其身，中國也不例外。經濟的不景氣帶來的直接影響是居民消費意願指數下降。對未來經濟發展狀況的不确定，又造成了房産消費需求的下降和對市場的信心缺失。加之政府出台的控制房地産的政策調整的影響，一些中小型企業面臨資金鍊斷裂的風險，這進一步惡化了房地産業的市場現狀。

　　在房地産企業經過了樓價急速攀升、土地供不應求的黃金(197,5.44,2.85%)時期之後，如今的退房現象只是房地産業“過冬”的一個插曲。伴随09年房地産業的将是大範圍的持續調整，如何刺激成交量，緩解資金壓力成為這個“冬天”房地産企業需要同時回答的問題，而這個作答的過程，也是發揮品牌實力，重新洗牌的競争過程。

　　“在整個大環境中，房地産業不可能一枝獨秀。因此，房地産市場的低迷還會持續相當長時期。”文林峰認為，房地産業是國民經濟的晴雨表，與整個國際經濟形勢，國内社會經濟發展密切相關。“但是由于房地産市場又具有很強的地域性，每個地方的供需關繫不同，社會經濟條件不同，因此，市場走勢肯定差别很大，不能一概而論。”

　　對此，印堃華提出了同樣的觀點，“房産的價格變動存在一個結構性的問題，高端住房的價格還是比較穩定的，甚至也出現了熱銷的場面，因為中心城區的土地是稀缺性的，所以土地價格也很穩定，所以中心地區的房價是不會有太大變動的，波動比較大的主要是在外環地區的一些普通樓盤。”

　　根據相關數據統計，2008年北京别墅的總成交量為2300余套，同比2007年下降了52%，但成交均價同比2007年上漲了17.9%，銷售千萬元以上的别墅将近400套，相當于2007年銷售額的70%。房産分析師嶽子明認為，09年房地産業将會出現兩極分化。

　　對于資金雄厚、經驗豐富的大型房地産企業而言，“兩極分化”也許是件好事。危機也是一種機遇，在寒冬中備足糧草，提高産品質量、準備判斷市場、搶占先機，便能在調整期完成進一步擴張。而強力度、大範圍、高密度的鼓勵性政策措施也給這些企業提供了一個重新接受洗禮的契機。

　　在這個“冬天”，選擇“抗價”的房地産企業同樣存在，這些缺少經驗的“後起之秀”，結果大多是抱着不久即将回暖的想法被徹底套牢。與這些企業相反，對市場反應最快的當屬國内房地産業的“龍頭大哥”——萬科，在衆多人都還沒意識到“寒潮”即将降臨的時候，萬科就在2007年底掀起了第一波降價。

　　在接受記者采訪時，萬科公司表示，公司只有順應市場趨勢合理定價、積極促進銷售，才能推動市場更快地完成調整、在調整中實現健康發展。而09年對于萬科來說，有着非同一般的意義，萬科公司新聞發言人告訴記者，公司将把提升産品質量競争力作為發展重點，由“規模速度型”向“質量效益型”轉變，進一步鞏固和提高在客戶定位、産品設計、市場營銷、工程質量、成本管理等各項核心業務上的競争力。在市場進入調整期後，盡力提高專業能力和組織效益，為長遠發展奠定基礎。

　　在印堃華看來，萬科此舉是一種“收縮”戰略，目的是停止盲目的擴張，明确企業發展目標，從而實現由“做大”到“做強”的關鍵轉型。

　　長期以來都在關注中國房地産市場的秦兵在談到房地産業調整問題的時候，提出了一些房地産業存在的問題，“一些地方的房價定價，不是通過正常市場來決定，而是通過開發商壟斷地位、虛假承諾來決定的。拿退房這件事來說，我認為一些地方房屋交易雙方存在信息不對稱、合同内容不平等的問題，開發商讓購房人簽署其早已經拟定好的格式合同，這對購房人本身不公平，加上一些開發商的項目甚至存在硬傷。所以，這種交易基礎上的房屋價格下跌的市場風險完全由消費者承擔是不公平的。而這樣的企業，也需要一次像樣的整頓。”

　　對于房地産業面臨的這次大範圍調整，秦兵認為，調整可以起到“試金石”的作用，促進企業優勝劣汰。“經歷過經濟危機和大面積調整之後，消費者也會更加理性，會更看重産品本身的質量，這對于房地産企業來說，也是一次考驗。”