金融危機的故事

　　房地産企業要改變現狀，最重要的是要有銷售收入，貸款只能延緩資金鍊條斷裂的時間，並不可能從根本上去解決結構過剩的局面和态勢,根本解決的辦法只能是改變舊的結構和舊的模式。

　　金融危機故事的上半段和下半段

　　全球的金融海嘯之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行業不斷地制造泡沫引起的。西方金融行業在過去的十幾年時間里，不斷大量生産金融衍生産品，這些金融行業和衍生産品又依靠杠杆的作用不斷放大，如在次貸危機之前，有一種叫CDS的金融産品，它的金額就高達62萬億美元，而美國的GDP才13.6萬億美元，一個金融的衍生産品是全國GDP的好幾倍。在西方的金融市場中到處都是杠杆，杠杆就是“乘數”，就是倍數，杠杆倍數在一些投資銀行中最多高達30多倍。這種杠杆使财富泡沫化了，與我們日常生活和實體經濟完全脫節了。财富也不再只是我們人類發展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和實體經濟的衡量標志了，而成了通過電腦上的計算機模型計算出來的一個個虛拟的符号。以上是這個金融危機故事的上半段，是發生在西方國家的那一段故事。這個故事怎麼才能接上呢？下半段則發生在中國，只有把西方的上半段和中國的下半段加在一起，才是一個完整的故事。

　　中國這十多年來，不斷為西方國家生産産品，出口每年都在增加。因為金融的泡沫使西方國家很有錢，而中國人又是最勤勞、最高效、最勤儉節約的，這些美德在過去的一些年份得到了充分的發揮：少消費，多幹活，為别人多生産産品出口。

　　漸漸地，在以上這個東西方的故事中出現了許多發展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去華爾街時和一位基金經理吃飯，得知他一年的年薪相當于中國西部一個40萬人口的縣城的财政收入。我們的财富是靠從土地上種糧食獲得的，而他們的财富是電腦上衍生出來的。各位一看，就知道哪一個才是真正的财富。

　　這樣的故事演繹了十幾年的時間，突然，在西方那邊出問題了，發生了金融海嘯。中國這邊的故事自然也再無法講下去了。

　　西方的金融泡沫促成了中國的土地泡沫

　　其實，問題和錯誤越早暴露出來越好，如果繼續下去，将會給人類帶來更大的危害和不公平。這次金融危機不是周期性的危機，而是結構性的危機。周期性危機和結構性危機的區别就在于：周期性危機是以時間為標志，時間到了，經濟自然就開始復蘇；而結構性危機是看你的結構有沒有進行調整，是否調整到位，如果沒有調整到位，這樣的危機還會繼續下去。所以，在這次金融危機的沖擊下，中國十幾年來形成的經濟結構要調整，這種結構調整就是要把原先以出口為主，以為西方泡沫市場服務為主的模式，調整到為國内的市場服務上來。這次調整是大範圍的、深層次的，也絕不是短時間的，因為這次危機來勢太猛，強度太大。在整個這次危機調整的過程中，中國經濟表現出來最基本的特征是過剩——生産能力的過剩，勞動力的過剩，能源、原材料一切生産要素都過剩。中國的房地産處在其中，當然也不例外。在未來，房地産和中國的經濟一樣，最基本的特征也是過剩。

　　這里我們談一談我們的本行――房地産行業。中國的房地産行業本身是一個很本土化的行業，自己的土地，自己的勞動力，自己的原材料銷售給自己的市場，在中國各自的城市中循環着。在2005年之前，中國房地産最大的變化是房改，從計劃體制轉換成為了市場體制，無論如何這都是在中國自己的土地上，自己的繫統中循環着、改變着。在此前，偶爾有一些西方的設計師來中國幫助我們進行房屋設計，我們也會進口一些高檔的家具；也有個别的外國人在個别的城市買一些房子。但這都不是主流，對中國的房地産市場影響都不大。但發展到2004年、2005年，西方國家通過金融市場的泡沫制造出來了許多錢，這些錢怎麼辦？當然一定得流出來，資本的本質就是流動，就是尋求升值。流向的目標也很明确，流向被西方稱為“四塊金磚”的中國、印度，俄羅斯和巴西。中國是這“四塊金磚”中最大的一塊，于是這些資本開始追捧中國的房地産，追捧中國的房地産行業。從房地産的資本化開始，就打破了中國房地産正常的循環，即把正常的征地、建設和銷售過程，變成以土地儲備作為一個重要標志來衡量中國的房地産企業，誰圈的地多，誰的資産價值就大。這時的中國房地産市場也脫離了實際的價值，而進入迎合資本市場的怪圈，與華爾街在電腦上用數學模型制造資産泡沫並無二致了。每次當中國政府提出“十八億畝耕地的紅線不能突破”時都将進一步刺激國際市場對中國土地追逐的熱情，因為市場上外國不變的規則是“物以稀為貴”。土地儲備在國際資本市場上被起了一個好聽的名字叫“土地銀行”。2007年一年全國房地産開發商購買土地的支出就高達3萬億元人民币，而當年全國商品房的銷售額也僅有2.9萬億人民币，這種奇怪的現象就在房地産市場中發生了，當時叫“面粉的價格比面包的價格貴”，就是土地的樓面價比周邊房子的價格還要貴。各大城市的“地王”屢創新高，從40億元一塊地，到50億元、60億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價最高高達每平方米6萬多元人民币的天文數字。資本市場的追逐，房地産開發商的貪婪，再加上地方政府的土地财政交織在一起，共同上演了這土地泡沫瘋狂的一幕，房地産開發商圈地的面積也從幾百畝發展到幾千畝，甚至到幾萬畝，還在不斷地創造新高，比如沈陽，在東北大平原上，土地多，更多大型開發商也被吸引來了。

　　瘋狂謝幕，政府出手，房企躲過生死劫

　　但是，到了2008年初，這個瘋狂的故事開始謝幕了，國内房地産市場的銷售迅速下滑，就是王石提出“拐點論”的時候，在西方國家的次貸危機也已經發生了幾個月。追捧中國房地産市場的國際資本也是“泥菩薩過河，自身難保”。對任何行業來說，市場的銷售才是唯一的出路，中國的房地産行業當然也不例外。

　　2008年3月底，我曾分析了在國内外資金壓力下中國房地産企業的困境，被上海一家媒體總結為四個字叫“百日劇變”。中國政府在2008年6月份之前還在不斷防止經濟過熱，防止國際熱錢的流入。2008年6月底，人民銀行還提高了一次存款準備金率。很快，美國的經濟出了大問題，歐洲出了問題，全世界許多國家的經濟都出現大的問題，標志性的時間就是2008年9月15日，美國時間9月14日雷曼兄弟的倒閉，這就意味着全世界的投資銀行不存在了。于是，中國也以最快的速度行動起來，應對金融危機，保增長。2008年底，中國大多數的開發商都難以渡過年關，因為欠銀行的錢太多，市場銷售幾乎停頓，沉澱的土地、房屋和待建工程也太多。有許多房地産企業的資金鍊馬上就要繃斷，這時國際資本市場上的基金随時監控着房地産上市公司的财務報表，在市場上面不斷地做空和打壓這些企業，他們在随時聆聽中國房地産企業資金鍊斷裂，企業破産的爆炸聲。就在這緊要關頭，中國銀行大量發放貸款，據我所知，截至到2008年年底到期的房地産公司的貸款，銀行基本都給延期了。同時，各個城市的地方政府為了化解這一危機，針對房地産企業所欠政府的土地出讓金都出台了紅頭文件，允許其延期交納。于是在政府的鼎力幫助下，中國房地産企業在2008年底，2009年初的生死關頭獲得注血，度過了這一生死劫。

　　結構性過剩仍是中國房地産的主流

　　中國政府為了應對這百年不遇的金融危機，讓銀行大量放款。僅2009年一季度放款額就高達4.58萬億人民币的天文數字。有許多銀行一季度的放款已經超過了去年全年的放款。雖然一季度财政收入和出口額還在不斷下降，但股票市場、房地産市場在大量資金的支持下，出現了回暖的态勢。未來中國房地産市場将如何發展，最重要的還是取決于全球的金融危機的演變情況，因為這次金融危機還遠遠沒有結束。

　　全球的金融危機一定會對中國繼續造成沖擊，在這一點上萬萬不可過分樂觀。如果中國未來還可能犯錯誤的話，那一定是在2009年一季度比較好的數據面前過分樂觀了，過分地誇大了自己的力量，失去了對形勢理性的判斷。尤其是房地産行業，在大起大伏的過程中容易失去理性的判斷。今天中國房地産的復蘇也仍要以全球經濟走出低谷為前提。目前過剩仍然是中國經濟的主流，也是中國房地産的主流。在房地産的過剩中，也存在着結構性的問題——兩頭過剩嚴重。一頭是為國際資本服務，為世界500強服務，為國際金融行業服務的房地産業，将面臨着更嚴重的過剩，例如，北京、上海的五星級飯店。幾年來我們一直強調與國際接軌，現在“接軌”就是“見鬼”；另一頭則是接近政府保障性住房的或與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子将受到政府保障性住房的擠壓，出現這部分商品房的過剩。雖然銀行從去年年底開始發放了大量貸款，但這對房地産企業來說，只是救急不救窮，治標不治本，是注血而不是自己造血，房地産企業要改變現狀，最重要的是要有銷售收入，貸款只能延緩資金鍊條斷裂的時間，並不可能從根本上去解決結構過剩的局面和态勢,根本解決的辦法只能是改變舊的結構和舊的模式。

　　這次金融危機的復蘇標志一定是從舊的模式中脫胎出來，能夠達到真正的涅磐和調整，使過去犯的錯誤能夠得到修正。金融危機實際上就是要提醒人們：這一切都是因為你犯了錯誤。金融危機的強度也標志着你犯錯誤的嚴重性。

　　在這個講話的結尾，我想重復一下剛才陳淮主任的觀點，金融危機的發生是貨币出了問題，大量發貨币也會讓貨币貶值。現在最靠不住的是錢，過去一年如果以貨币為標準衡量，全國房價漲跌變化並不大，但如果我們換一個實物參照物――石油，以北京房價為例，一年前平均每平方米房價相當于八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相對石油，北京房價一年漲了2.75倍，這種趨勢未來不會改變，就是要回歸财富本質，去杠杆，去泡沫。