樊綱：宏觀經濟與房地産調控的根本規律

把經濟從一個趨于過熱水平拉回到相對平穩的水平是積極的，是正面的，有利于市場穩定增長。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地産論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、淩克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地産”。

　　以下為著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生12日上午的現場演講實錄：

　　樊綱：非常感謝再次邀請我們參加，我們都屬于局外人，但确實我是從第一屆就參加的，一下子十年了，也非常祝賀我們觀點房地産、我們陳總，十年來的努力，把我們博鰲論壇打造成這樣一個品牌，也希望能夠繼續發展下去。

　　我看到門口那句語錄，我第一年說的那個話還擺在那兒，說的是“一批最春風得意的企業家們匯聚在這里”。十年之後，我還是說你們還是春風得意的一批企業家。 

　　最近有一位房地産老總跟我說，他說房價有時候我們都不好意思，本來以為2萬就打住了，沒想到能漲到4萬，掙錢都掙得不好意思了，顯然是非常春風得意的。

　　這句話也說明幾個問題：第一，房地産商不應該被妖魔化。第二，你們也看到了後面市場的力量比你們大，市場要漲的時候，你擋不住，市場要跌了，你也擋不住。

　　市場的力量和市場背後的力量比你大。美國那些房地産比你們成熟、比你們力量大，真要跌下來，跌個60%、70%，照樣擋不住。

　　你有多少能力？市場力量比你大。日本房地産商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，現在日本還在50%的位置上待着。所以要更多關注市場背後的東西，思考經濟規律。 

　　十年了，讓我講什麼？确實想想該講的話都講了，十年重復的話很多，一直講，一直都沒有動靜。防泡沫、體制改革、房産稅要改，多年來還沒有動靜。說供給，供求關繫平衡了，價格自然就平衡了，好象也沒有什麼舉措措施。我都講貧了。 

　　我想今天先簡單講一些宏觀經濟的情況，大的背景，大家思考思考。然後講一點比房地産更寬一點的，關于投資的供給和需求，從整個大的方面思考一些問題，簡單談點自己的看法。

　　首先，宏觀經濟。基本的一句話“現在穩定增長”。

　　昨天數據出來了，沒有什麼大跌，基本還是平穩。物價指數（CPI）倒是确實值得關注，我倒不是關注這個3.3%，今年災多、食品價格漲的多一點。俄羅斯停止出口糧食谷物，這對世界糧食價格有影響。

　　但是食品價格全世界也不會回到07、08年那個時候時候，谷物價格保障，導致一繫列食品價格暴漲，達到6%、8%通脹。

　　通貨膨脹風險大了後，顯然對資金的供給這些問題更加的關注。政策調整上大家想他可能的一些影響。增長的趨勢也基本平穩，房地産繼續增長，投資繼續增長37%。前6個月36%，這7個月37%。這37%你不要說7月份降低了，大家想這個統計數據的時候一定要看去年基數是多少，包括38%-37%很可能是因為去年房地産投資已經上來了，那個基數已經大了，導致今年有所下降，因此這個數還是很高的。 

　　我說不要用房地産投資下跌吓唬人，37%、38%是歷史最高的。從37%跌10個點，跌到27%，回到正常增長。

　　說影響GDP了？GDP從11%跌到9%了，年初趨勢是12%，現在可能是9%、10%，就是要他影響GDP，就是不要那兩個點，就是要從兩位數增長拉回到8、9%的正常增長，這就是宏觀調控的意義所在。

　　中國從宏觀來講，大家到各地看，還是熱火朝天。今年8%、9%增長，明年8%-9%，再往後看政策是否需要調整再說。

　　但目前來講，把經濟從一個趨于過熱水平拉回到相對平穩的水平是積極的，是正面的，不是負面的，有利于市場穩定增長，防止不出現大的泡沫，我個人是贊成這個趨勢。

　　這是一個大的判斷，因此現在整個政策也好、整個經濟也好，大概會朝着目前這個趨勢繼續穩定走下去。我個人認為不會有什麼大的變數。也許下半年通貨膨脹如果高一點，會産生一些其他方面的變數，但是基本情況就是這樣。 

　　剩下這點時間，我想講一個什麼問題呢？講一講我們中國人投資的問題。房地産熱，我們這些年講了很多如何抑制投資性需求的問題，回過頭看确實有很多錢在那里，找不到投資的機會。

　　企業有那麼多錢、居民有那麼多錢，這錢往哪去？涉及這個問題的第一個問題是，錢是會像水一樣到處流，既會流向産品，導致通貨膨脹，也會流向資産，導致資産泡沫。

　　貨币是衡量一切物品價格的。我不是說衡量良心道德什麼，我說衡量一切物質産品服務和資産财富這樣一種價值標準。因此錢多了，一方面像水一樣流向各處，如果儲蓄多了，人們手里錢多了，投資就會投向各處。

　　這個時候你看市場有哪些東西可投？現在利率又比較低，通貨膨脹再起來，大家投資的動機就更強。投股票，股票不好；投房地産，房地産再不好，就找别的，找大蒜、找綠豆。

　　這麼多錢到底投什麼？對待這個問題有沒有需求方的問題？有需求方的問題。這些錢怎麼發出來的？為什麼有那麼多錢？特别是本身有那麼多一塊财富的時候，你怎麼又增加那麼多貨币供給？

　　去年貨币增長28%，今年還有18%、17%。這麼多年，貨币增長速度長期遠遠高于GDP增長速度，導致廣義貨币M2和GDP比例大概是200%。特别是人們已經有很多錢，你還追加貸款，市場上一定會去尋找機會，産生投資過熱、資産泡沫。 

　　第二，為什麼有那麼多儲蓄？中國的儲蓄率總體來講不是很高，高端家庭當然高一點。大多數是低端家庭，沒有什麼儲蓄。

　　居民儲蓄30%左右，我們企業儲蓄多。企業儲蓄就是未分配利潤，國企也多，民企也多。中國正是資本回報率高的年代，現在說股市不好，确實無法用中國宏觀經濟因素來解釋。

　　我們中國是增長最快的，又是企業利潤增長最快的，去年危機的時候企業利潤還增長18%，今年增長60%、70%。

　　這個時候我們要想怎麼降低儲蓄率，這里面有大量文章可做，财稅體制改革、稅收體制改革，如何增加消費，首先如何增加富人的高消費。

　　這里面政策、觀念這些東西。增加高消費，政府從里面高抽稅，然後再轉移支付，使窮人社保做得更好，使窮人增加消費。個人從整個群體上增加消費，這是現在特别要做的事情。如果财稅改革能夠做好，中國經濟平衡會得到一大塊。這些都是減少投資的需求量。 

　　給定這麼多需求，現在這麼高儲蓄率，你一時半時降不下來的時候，你就要想怎麼使他花出去、使他穩定住。不然的話，這批錢總是在那里尋找投資機會。

　　這是好事，這是市場經濟，他尋找投資機會，把大蒜、綠豆都挑起來了。我們市場機會也就充分了。投資機會充分利用起來了。

　　但是為什麼這麼多？就是這麼高儲蓄率的時候，你要想怎麼創造更多的投資機會使大家投資。大家能夠投資更多東西，就減少投資到某一個領域那個資金的量的大小。

　　過去我們要麼就存銀行，要麼買股票，要麼買房産，當然也還有其他投資，但是有兩塊投資是值得我們現在特别重視：第一，各種壟斷行業。怎麼使民營資本，使個人資本能夠打破壟斷，參與各種投資。包括制造業、服務業。

　　最近當然有好消息，有一個國務院36條進一步開放各種壟斷行業，使得民營投資能夠進去。如何形成各種投資基金，能夠使各種民間資本能夠真正作為長期投資資本進去。國内如何創造更多的私人投資的機會是緩解某一個個别市場，包括房地産市場投資壓力過大的舉措。

　　第二，走出去，我們現在光是讓資本進來，除了自己儲蓄以外，每年1000億美元國外流入，我們那麼多外匯儲備，很大一部分是因為資本流入。不光是因為我們外貿順差，還有大量的資本流入。

　　錢都進來，我們都換成外匯，政府官方儲備再拿到外面投資去了。他也投到美國債券、歐洲債券。能不能更多開放私人對外投資的機會，允許私人藏匯于民、用匯于民，允許私人資本流出，這樣人民币就會少一點。否則他換成人民币興風作浪，央行拿着外匯到國外買那些資産。

　　當然現在有了走出去一些政策，但是政策還非常不配套。個人股票、債券金融資産的投資，包括個人走出去的投資。資本流出，至少要平衡，賣了東西，還要想買人家的東西，包括買人家的房地産去。

　　待會兒後面還要講，中國因為人多地少，容積率應該大大提高，形成供給。中國是很擁擠的，我們一些真正有錢的，真想享受睜眼望去看不見鄰居的房子，這些人就可以到外面去了。中國土地政策、房地産政策不應該鼓勵這樣的房子。到加拿大、澳大利亞，地多的是。

　　全球化了，我們人也應該全球化。現在媒體有人批判，我們第二波流出潮，資金外逃，我們那點流出，剛流出那麼點資金就大驚小怪。我們到了應該平衡心态，資本逐步可以雙向流動的時代了。各種投資機會怎麼打開，提供供給，有了那麼多儲蓄，我們怎麼提供更大的供給？ 

　　最後，回到房地産市場。房地産市場怎麼增加供給，這是我這兩年一直在叫的事情，怎麼在有限的土地上生産出更多房子，怎麼提高土地利用效率。

　　剛才朱秘書長講到上半年土地供給、土地銷售沒有完成，大大低于指標。我倒覺得這個事有點值得研究的地方。它一定存在某種制度障礙。

　　當然了，現在因為不确定性比較強，大家看不清前面市場怎麼情況，也許影響了土地購買。否則的話，這個數量跟價格走的，價格低了不就賣出去了嗎？是市場不好，跟以前不一樣了，但是價格可以調整，價格調整了數量就可以調整，這是經濟學基本的道理。

　　如何通過價格等等提高土地的利用效率，供給多了，價格自然就跌了。我們的股票市場，我解釋不了股票市場，我也不研究，但是股票市場一個基本的原因，我想是一個原因吧。你不是熱嗎？我增加供給。

　　最近又上了一個農行，供給多了，價格就平穩了。房地産市場不也這個道理嗎？除了需求方還有一些制度需要調整，建立市場的内在穩定器外，供給方特别重要。供給方還不是經濟适用房這個事情，我個人特别不贊成經濟适用房，我贊成廉租房。

　　如何增加供給，在有限的土地上生産出更多的房子。我建議你們看一個文章，開元公司那本雜志里講到德國城鎮化過程中的一些經驗，大家都知道歐洲的城市很稀稀松松，德國要求的容積率是2.5-3。我們全國平均容積率據說是0.45。怎麼在這些問題上做更多文章，提供更多供給？

　　老百姓的錢能夠有所歸處，我們整個經濟會更平穩一點，我們也不用一天到晚，這十年來我們經歷了好幾次調來調去的事情，也不用一天到晚讨論危機新政這些事情，我們房地産商也會有更大發展。我就講這些，個人觀點，謝謝大家！