轉變中的行業與市場

　　現在有些企業開始回歸了，不再用大量的資金、技術輸入開發，而是轉向投入持有性物業商業做經營，並非老是靠賣房賣樓收錢，這就是一種回歸，這才是房地産的本質。

　　限購令的出台，宣告今年的二次調控再次襲卷房地産市場。緊接着，各類調控“組合拳”随之而來：加息、預售資金監管、取消七折房貸優惠……關于房産稅出台等等的利空消息亦不絕于耳。

　　中央調控再次加碼，早已飙升的高房價是否能在此輪調控中回歸理性水平，成為眼下最關注的焦點。

　　日前，觀點地産新媒體就此特邀世聯地産首席技術官黎振偉先生，分享其關于房地産未來走向之道的思考。

 黎振偉 世聯地産首席技術官

　　Q：國慶前後，各地政府紛紛出台限購令，您對此有何看法？

　　黎振偉：對商品房市場進行限購，是不對的。商品房是沒有理由被限購的，但是在當前保障房制度不完善的情況下，只能去買商品房，如果不實施限購，房價自然會升高。限購這種措施也可适當采取，但肯定不能長期實行。

　　現在很多地方都在跟進推出限購令，到現在為止已有14個城市實施了。但各地政府在執行力度上也有松有緊，並非完全一樣。

　　此次“9·29”調控推出後，深圳馬上出台限購令，因為深圳的房價已經炒到最高了，上海次之。上海是不積極，但不配合不行。上海市長曾表示，要恢復房地産居住功能，大家不能炒房。

　　如果說上海市完全市場化也不盡然，因為它畢竟是國際化大都市，但是如果把房地産變成一個投資的工具，政府就要出手了，否則如此下去，對上海未來的經濟發展有很大的影響。長期如此，誰還能在上海工作？結果是，工作的人沒地方住，不工作的人拿着一大堆房子。

　　Q：近期深圳首次嘗試的“雙限雙競”土地出讓方式，您認為這對限制高房價是否有效？

　　黎振偉：其實2007年的時候，廣州就嘗試過，這是很有效的一招。當年廣州金沙洲及科學城兩地就分别嘗試“雙限雙競”的方式出讓土地，那時候房價一下子就下來了。

　　廣州2007年在金沙洲做的全中國第一個廉租房，房價僅8000多塊錢每平方米。其實政府也很清楚，什麼是良藥，什麼是毒藥，什麼是治標，什麼是治本，問題關鍵在于是否想做。

　　現在中國的經濟已經是一個很復雜的問題，房地産也不僅僅是房地産自身的問題，已經聯繫到出口、人民币的發行和整個社會的穩定，所以這個時候，房地産就更加重要了，已經不是一個簡單的房子這麼簡單了，需要繫統性的産業政策和金融政策。這就是房地産調控水平和質量的提高。

　　市場經濟越來越復雜，所以在關鍵時候，政府确實需要采取一些必要措施，但是措施不能長久，因為這畢竟是治標不治本。

　　治本的東西，真正考驗我們政府的不是威信，而是考驗政府的治理能力，治理能力不是威信這麼簡單，能力包括威信，如果沒有威信大家也不服。所以我覺得威信和能力兩者缺一不可。

　　Q：但這些調控政策出台之後，除了打擊投機之外，實際上在某種程度上也抑制了剛性買家的需求。

　　黎振偉：其實現在已經分不清誰是剛需，誰是投機了。你現在說你想要買套房，你說你是剛需，沒有錢買房讓父母買給你，那這是剛需還是投資呢？我也說不清楚，不好定義。

　　什麼才是剛需？廉租房才是剛需。我覺得，現在中央出台這些調控政策也是迫不得已的，這個時候只能先這麼做，先把需求一並壓下去，否則無法解決問題。我們都知道一收就死，一放就亂，但中國沒有辦法，地大物博，各地的具體情況都不一樣。我國房地産問題的根源，在于分稅制後，地方政府财權和事權的不對稱性。

　　Q：你覺得此輪政策出台後，樓市下一步的走向如何？

　　黎振偉：接下來的樓市，開發商将會相對謹慎，買房者會适當觀望。這次的政策還是很嚴厲的，如此這次還控制不了，那大家就不會觀望了。

　　另外，我認為目前的情況下，房價肯定要下調的，不下調政府也會搞到你下調，就這麼簡單。“4·15”調控到現在也有大半年的時間，為什麼中間不斷加碼？關鍵是實施，如果不實施不加強，調控100年也沒用，如果真的實施，可能兩個月就見效了。

　　地方政府也必須配合，否則中央一直不斷出台政策調控，地方政府不斷賣地出地王這有什麼用？關鍵在于政府如何看待這個調控，怎麼樣去抓調控，還有怎麼去解決問題。把這些問題解決了，時間長短不是問題。

　　至于下調，不可能會出現大幅下降，因為這樣對大家都沒有好處，但也不能再升了。我估計，房價會略微下降10%左右，這也是領導人最希望的。

　　Q：實際上，現在已有大量的熱錢涌向房地産市場。

　　黎振偉：對，現在肯定不能讓熱錢都涌向房地産市場，否則房價一定會飙升。如果大家都不去做實業，轉而去炒地皮，這對中國未來經濟的發展是很麻煩的事，所以房地産市場需要回歸。

　　按揭不要太過泛濫，六七折的優惠明顯是要讓大家去買房。如果兩成按揭就可以買房，與其說是熱錢多，那也是政府的政策引導。整個政策就是引導人們投資地産。

　　現在房地産開發不能再延續過去暴利的思路。以前都認為搞房地産最好，現在意識到不能盲目地投身到房地産，國家也意識到這個問題。

　　其次，大家都轉向房地産開發對經濟一點好處都沒有。中央整天都表示要調整經濟結構，就是要解決實業及消費。現在中國的消費幾乎是發達國家里面最低的。GDP是大國，消費卻是小國。資金去哪兒了？投資占了大頭。

　　調控正當其時。現在，我們的狹義貨币持有量，是跟商品房同比增長的速度一樣的，持有量增加多少，房價就上漲多少。另外，廣義貨币總量的增速也跟住宅總數的增速持平。這個很危險，因為貨币本身是空的，房子價格也是空的。

　　如果沒有實際物質支持，貨币就不值錢，房子也是一樣，現在房價靠貨币來支持，如果沒有經濟的支撐，明天價格跌下來，房子也就不值錢了。

　　Q：您認為在目前樓市前景依然不明朗的情況下，房地産開發商應該做好哪些應對樓市轉變的準備？

　　黎振偉：無論是樓市還是開發商，現在都應該開始理性回歸。所謂回歸，就是要回到經濟發展的正常軌道。

　　另外，就是要改變投資的區域。包括上海在内的華東地區2009年商品房總金額是一萬五千多億元，華南地區是七千多億元，而整個中西部地區才兩千多億元，區域的投資比例不平衡。這就需要政府的政策引導和開發商的區域調整。

　　現在有些企業開始回歸了，不再用大量的資金、技術輸入開發，而是轉向投入持有性物業商業做經營，並非老是靠賣房賣樓收錢，這就是一種回歸，這才是房地産的本質。

　　房地産最重要的不是賣房子，而是經營房子。一個城市也是這樣，不要老是去拆房子，而是考慮如何把城市建設的更好。讓一個城市更有序的發展，這也是回歸。