地産三人行 廣州舊改是與非

　　三舊改造不能把它看成一個單純的房地産開發，牽涉到很多社會問題的。

　　借由亞運會之利，廣州這兩年大手筆的開始了三舊改造，共130余個舊改項目，但至今已經進行的屈指可數。即便如此，舊改過程中也已經暴露了非常多的問題。

　　在2011年春節之前廣州舉行的楊箕村土地出讓活動時，就發生了楊箕村的村民手捧大疊大疊的材料來控訴政府部門和開發商的一幕。

　　直到如今，我們尚無法去評論到底誰對誰錯。但從這個事情可以引發出來的問題是：廣州的舊改究竟怎麼了？有多少問題是要關注的？有哪些是可以改進的？

　　帶着對廣州舊改目前遇及的種種疑問，觀點地産新媒體邀請了廣州地産業内人士黎振偉、韓世同和敖安甯，分别談及了他們對廣州舊改的看法和意見。

　　Q：你怎麼看目前廣州已經進行的這些舊改項目？

　　黎振偉(世聯地産首席技術官)：舊城改造是一個世界的難題，廣州現在是全國的示範點，給我們正在進行的城中村改造以及将要全國的城中村的改造有很多啟示的東西。但是這個啟示還不是完整的，因為現在很多項目還沒有建起來。現在我們看到唯一建起來的是獵德村的回遷樓，但是回遷樓現在已經有很多不同意見了，有些人說對珠江景觀的影響，有人說祠堂擺放位置不對，還有看了獵人坊商業街也有問題，設計上是為了風貌而風貌，沒有考慮到經營的需要，今後對招商是不利的。

　　舊城改造也要講天時、地利與人和，我在九十年代經歷過的其中兩個大型舊城改造項目曾經都爛過尾，但是現在都建起來了。一個是1995年當時環市路的中旅廣場，現在的中環廣場。我在1995年為該項目做廣州市大型商業物業供需研究，研究得出的結論是不可行的，後來中旅也幹不下去了。該地塊難以做大型商業和寫字樓，當時廣州也不具備這個市場條件。一直到現在保利接手了，然後才建起來。當然項目作了相應的調整，甲級寫字樓、高級酒店沒有做了，大部分都建了住宅，下面的商場倒是保留了，主街面那兩棟還是以SOHO式寫字樓來解決的。

　　還有一個是世貿對面的正佳東方國際。1996年的時候我們研究了之後也覺得不太可行，那個時候即使才兩個多億的地價，在當時也是天價了。這個項目當時要做到80多層，無論從市場與地塊條件都是難以實現的。後來就砍到只有60多層，中途那個項目還是停止了，但今天項目又被盤活了，不過改做了商業公寓。項目位置絕佳，正好迎合了當前人們投資的需求。如繼續原來純寫字樓功能反而困難了。

　　我舉這兩個例子說明一個問題，城市改造要因時、因地、因市，政策、時機很重要，充分的考慮與準備更重要。大規模的舊城改造需要考慮各個條件的成熟，不可能在短期之内全部的拆舊建新，也難以大規模的幾十個城中村同時改造。舊城改造是一項復雜的工程，過去拆房相對容易，建已不易，今天拆也不易，建就更難了。希望人們能更好地認識到這一點，讓城市改造得更好更合理。

　　Q：我們看見很多人去關注村民、關注開發商，但是居住在里面的這些外來人口呢？作為一個外來人口聚集的城市，這些城中村拆遷之後，很多剛到廣州的外來人口的居住問題怎麼解決？

　　韓世同(廣州寒銅投資顧問有限公司總經理)：這個解決的方法只有用公租屋。

　　現在政府已經在讨論公租房的管理辦法了，但是管理辦法準入門檻非常寬，年收入7萬塊以下的只要是廣州長住的人，無論是否本地戶籍，都可以享受公租房，但是政府卻沒有房源提供。目前政府不管這些外夾心層的問題，政府只管内夾心層，外夾心層要由社會力量來解決。我認為這是挂羊頭賣狗肉，如果我們過度地拆遷城中村和房中房，而沒有一個替代物來解決那些中等偏下收入的夾心層租房的話，的确會造成很大的社會問題。

　　我在想，政府能不能鼓勵一些單位将一些舊的寫字樓或舊廠房，改成公租房？現在有很多的辦公樓和舊廠房空着，為什麼不可以改造它呢？舉個例，就在淘金路後面就有一個舊廠房，你把它統一規劃、統一改造成公租房，這有什麼不好的呢？

　　淘金路街道街委會把有些宿舍樓下面的裙樓改造了做單身公寓，非常受市場的歡迎。關鍵是要統一規劃統一改造，這種做法過去也被當成房中房來處理，我認為是不對的。因為房中房是違規的，會有一些人說下面的卧房天花闆對着廁所等等，其實只要不漏水的話有什麼問題？

　　現在很多外來人員差不多都是先到城中村，然後等條件好一點之後再搬出來住。我們比較一下重慶市政府做對公租房和廣州是完全不同的态度，廣州現在宏觀層面上還沒有解決好，主要自己沒有考慮好該怎麼做；而重慶市政府在這個方面做得很好，如果重慶市可以做得好廣州沒有理由做不好，我覺得解決的根本問題是觀念上要提高認識，要繫統的加以解決。

　　Q：在年前楊箕村出讓的時候，我們還是看見了村民的投訴、意見等等，為什麼到現在還是會有這樣的情況呢？

　　敖安甯(省房協“廣東‘三舊’改造繫列課題研究”課題組成員)：堅持政府在拆遷補償安置中的主導地位，是舊城更新改造最終目的實現的根本保障。事實上，拆遷補償安置方案的制定過程，就是社會資源整合和重新安排使用的過程(安置房源的解決最能體現)。毫無疑問，無論是拆遷安置效率或成本，政府主導的模式目前已證明是最優的。

　　然而，探索“生地轉讓”模式，将土地與拆遷工作打包出讓,由開發商競争投標,按政府制定的拆遷補償安置方案實施，可能是使政府有節制的參與拆遷補償安置具體工作，避免政府同時扮演“運動員”和“裁判”的尴尬角色，更好發揮政府與市場各自優勢的有效方法。但，此種模式還有待于今後實踐的證明和總結。

　　另外，還要堅持和不斷完善諸如“兩輪征詢”“陽光拆遷”的制度或政策。實踐證明，兩輪征詢是解決拆遷安置難的重要法寶。拆遷難，難在部分居民對舊城改造的不理解，難在個别居民的心理預期過高，也難在政府的經驗有限。把拆遷的法律法規、辦法、程序、標準和結果，統統攤在陽光下，與民衆溝通，優化政策，透明運作，規範運作。這既是打造規範化服務型政府的應有之義，也是以人為本、科學發展觀的客觀要求。

　　在堅持“陽光”的前提下，兩輪征詢的整個過程始終注意盡早、及時和充分溝通政策，聽取居民意見，采納合理建議。這不但提高了方案本身的質量和可執行性，更重要的是，在當前相關法律、法規、政策尚有滞後和不完善，政府在安置方面面臨許多困難的狀況下，有助于化解矛盾，取得群衆諒解和支持。

　　三舊改造，並不只是單純的房地産開發，其中牽涉到很多社會問題：經濟發展、歷史文化、規劃設計和生态環境等問題。