黎振偉：房地産調控下的創新發展之路

2011市場走勢是不容樂觀的，2011年下半年市場存在機會，但是全年房價走勢仍然存在下行的壓力。

　　黎振偉（世聯地産首席技術官）：很荣幸來到無錫2011城市觀點論壇無錫行，這是個美麗的城市。

　　我們今天看房地産已經不是簡單看産品，也不是簡單看價格，我們希望在關注市場、客戶、産品的同時，還關注經濟政策與城市的發展，關注行業企業發展模式，怎麼樣從更高層面把握營銷。

　　我們今天面對的不僅僅是經濟問題，還有民生問題，十八大将産生新的領導人，同時我們也看到經濟的主題從保增長向調結構的戰略轉型，也決定了房地産簡單的量增長回到質，我們國家領導人都在對房地産提出更加嚴厲的聲音和看法，2011年房地産政策将會從嚴毋庸置疑，從問責，從限購，從監管，從稅收。

世聯地産首席技術官黎振偉

　　2011市場走勢是不容樂觀的，2011年下半年市場存在機會，但是全年房價走勢仍然存在下行的壓力。中國房地産發展的趨勢與未來什麼地方呢？

　　“十二五”規劃建議中，關于房地産行業的定調已經凸現了産業性，從保障房建設，引導住房需求，還有促進房地産産業平穩健康發展，所以投資炒樓這種現象将會被遏制，所以大家入房入市，如果想炒樓估計難了。

　　我們也看到“十二五”規劃的影響仍是利多偏好的，因為城市化、城鎮化、居民收入增加，當然保障房對我們有威脅，但是還是大的利好。

　　“十二五”規劃對樓市的影響，一方面是促使行業房地産更加理性，同時促進行業新的洗牌，2011年是樓市的調控年，将讓開發商迎來第一道檻，不同的城市、不同的客戶都需要不同的策略區别對待。

　　問題是我們認為，2011到2015年對中國來說，是一個時代的結束，也是一個時代的發展，我們中國房地産業将面臨一個新的發展，我們社會的特征，我們重點發展區域及财富分配的規律都在改變。

　　中國城市人口将迎來經濟跟人口的升級，人口将産生不同消費需求，開發商也在研究消費需求，還有提前消費的需求。同樣我們看到城鎮化，中小城市也必須向中央發展，中國房地産的未來是得三四線城市得天下，城市的背景跟經濟發展是決定房價發展特征及前景的個性。

　　所以我們可以看到無錫這個城市有很多的機會，無錫是經濟、科技、文化、美麗、富裕的無錫，無錫作為二三線城市在新的發展中會迎來新的機會。新的機會還帶來以下幾個方面，就是同城效應，3G時代，軌道交通等等，這些都跟原來單一的開發産生不同。

　　第二，土地供應将由緊到收，發展綜合體項目将是必然。中國房地産比東京香港來看，容積率真的很低，例如廣州在過去10年，在經濟高速發展的城市中靠大量套用土地來發展，今後這些城市必然要走節約化的發展，開發商要懂得如何珍惜土地。還有我們過去的發展是傳統的，是資源掠奪型的，人口密集型的，希望無錫避免這種發展方式，不要十年又來舊城改造，這種改造資源浪費非常多。

　　高速鐵路繫統将徹底突破行政區域劃分，高速公路、鐵路帶來城鎮發展是巨大的。未來城市更注重環境，環境變化将會創造更大的空間和價值，無論是北京奧運會，上海世博，跟廣州亞運會都讓人看到中國房地産重要的趨勢環境，不被人看好的地區，通過配套設施的改造煥然一新，城市的房地産應該回歸自然，跟自然充分融合跟尊重。

　　随着人民物質與素質的提高，房地産發展将更加注重傳統與文化。這是佛山的嶺南天地，瑞安房地産做得确實很好，他們在每一個城市基本上都在城市中心通過對文化歷史建築的保護，獲得很高發展的支持。

　　無錫同樣作為有3000年歷史的城市，在這一輪的發展中如何保護、發揮城市文化将是很重要的課題。

　　品質的提升，令專業化分工進一步細化，房地産專業人才需求更迫切，房地産涉及到方方面面。

　　企業開發與營銷策略的選擇，今後房地産商應該在各方面調整方式，第一個就是我們的這種品牌與資金的結合。綠城跟海爾的結合在濟南做了非常好的全運村，這個項目一下子提高了整個濟南的房地産水平。

　　回過頭看我們無錫本地開發商，能不能也做一個跟品牌開發商合作的路呢？

　　商業地産也将成為很大的發展前景。開發商已經不僅僅是傳統開發商，很多傳統導向的開發商将進入這個行業。

　　還有旅遊地産，也是今後房地産發展很重要的，華僑城有很多成功的案例，他們在泰州做了很多成功的例子，項目投資等方面都獲得了很高的效率，這些可以在不多的土地上，産生很多持續的收益。

　　還有一個就是産業地産，産業高科技在無錫應該有更多的空間。這是海南惠普産業園，在未來五年可以帶來500個億的收入，5年的産值，這種地産項目無錫也應該研究而且去大力發展，因為有很好信息産業的基礎。