市場亂象的背後

今天住宅降價，出現了砸售樓處等事件，這一點也不奇怪，住宅的降價是遲早的事。

　　2011年對中國房地産行業來說是非常復雜的一年，原因有兩條：一條是3600萬套保障性住房的計劃；二是一些大中城市對住宅實行的限購政策。

　　現在到了最後一個季度，所有的矛盾和問題都凸顯出來了。

　　住建部領導的一段講話、人民日報的一篇文章都可能讓房地産股價有10%以上的波動。市場、人心如驚弓之鳥。從這些亂象中走出來，我們冷靜地觀察房地産市場的背後到底發生了什麼。

　　房地産市場中最基本的驅動力量是市場的力量而不是行政命令的力量，行政命令可以壓制一時，但解決不了長期的問題。首先，看市場的力量就要看供求關繫、看土地的需求是多少、可供建設的土地有多少，可用容積率指標來調節土地供求之間的關繫，不能用口号、運動的方式來代替每個城市具體的實施計劃。

　　二是房子的需求是多少。炒房的投機者認為未來市場上土地和房子供應不足、房價有上漲的空間，他們的資金就會參與其中。如果能穩定市場上土地和房屋供應的預期，就不會有過大的投機炒作空間。

　　無論有多少人認為中國人多地少、耕地不能被用來蓋房子，我始終堅信，只要計劃得好、安排得好，人們在這塊土地上面吃、穿、住是沒有任何問題的。

　　聖雄甘地曾經說過：“地球提供的資源足夠養活人類，但滿足不了人的貪婪”，這是我們持什麼态度來看待目前房地産市場的重要前提。

　　在此前提下，我們先看看房價。的确，目前各個城市住宅的價格都太高了，反映市場有無泡沫的一個重要指標是租金回報率，我們看到，許多城市住宅的租金回報率僅有2%左右，與全世界任何一個城市相比都是非常低的，換句通俗的話說就是：“買房不如租房”。

　　也有人會說，我們不在乎這微不足道的租金收入，而看重未來房價的上漲帶來的物業升值，但只要我們把土地計劃好、安排好，未來的房價就不會有太大的上漲空間。

　　幾年前，我們就做出了這個判斷，到今天我們的這個判斷一直沒有改變，即：我們在幾年前就撤出了住宅市場，再也沒有購買過任何住宅立項的土地。今天住宅降價，出現了砸售樓處等事件，這一點也不奇怪，住宅的降價是遲早的事。

　　下面談談限購，如果市場房價出現了大幅的上漲，需要政府去調控，調控的手段有許多，最先應該考慮的是增加土地的供應量，或者公布未來土地的供應計劃。同時也可以用貨币政策去調控，如增加利率、提高存款準備金率、增加首付款的成數，甚至可以用更極端的方法，在一段時期内，不提供按揭貸款。這種辦法在市場上操作起來都非常靈活，今天提高了利率、提高了首付款的成數，市場發生變化了馬上就可以再降低。

　　最不可取的是行政命令的手段，對市場和十幾年來培養起來的市場機制的破壞，是在短期之内難以恢復的，如限購政策，開始實施起來比較難，要組織一套機構、一批人馬，取消起來也很難，會給市場造成很大的混亂，讓一些人因政策的變化虧錢或賺錢，這是不公平的。

　　第三，我們分析一下保障性住房的建設。政府計劃在未來的三年時間建設3600萬套的保障性住房，三年之内能供應出來這麼多的土地嗎？有這麼多的建設資金嗎？假設每戶住4人，将有1.44億人住進保障性住房里，有這麼大的需求嗎？

　　政府有這麼龐大的建設隊伍嗎？解讀最近一些領導的講話，隐約地感到政府可能未來就不建保障房了，用貨币補貼的方式來進行，這是回到正道上，但做出這個決定是很艱難的。因為已經有3600萬套保障房的承諾，大家對此有期待，但及時、明确地回到正道上來就會減少更大浪費的出現。